保定樓市發(fā)了一次燒

龔小鋒+方王洋

幾乎是一夜之間，保定被推到了聚光燈下。

隨著“保定或成為政治副中心”的傳言炒作，京津冀一體化規(guī)劃的利好，保定樓市地震，房?jī)r(jià)飆漲。炒作的開(kāi)發(fā)商、手握資金的投資客，抽絲剝繭之后，保定房?jī)r(jià)上漲更像一群利益者的狂歡。

一天一個(gè)價(jià)

從3月底開(kāi)始，保定涌入大量看房團(tuán)、看房車(chē)，絡(luò)繹不絕的陣勢(shì)讓開(kāi)發(fā)商亢奮、投資客瘋狂。原本遠(yuǎn)低于京津的保定房?jī)r(jià)，在這概念的助推下，漲聲一片。

“這兩三周，沒(méi)少往公園時(shí)代拉人，聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)都飆到快7000元了。去年9月份這個(gè)項(xiàng)目均價(jià)才不到6000元，還有首付五萬(wàn)得兩居六萬(wàn)得三居的活動(dòng)，賣(mài)的也不溫不火。”4月1日，記者在保定前往去公園時(shí)代的路上，出租車(chē)司機(jī)感嘆。

盡管是周二，在位于保定陽(yáng)光北大街東側(cè)的公園時(shí)代，不時(shí)有看房者駕車(chē)進(jìn)進(jìn)出出。售樓處門(mén)外，停了近20輛冀牌、京牌的私家車(chē)。

在樓市成交火熱的北京，售樓處也很難在周二就聚集大批購(gòu)房者。但是在公園時(shí)代售樓大廳里，上午十點(diǎn)半就已有二三十位看房客分散在沙盤(pán)附近咨詢(xún)戶(hù)型、價(jià)格等問(wèn)題。

“我們周末一天就賣(mài)出去六七十套。早上7點(diǎn)半開(kāi)始銷(xiāo)售，6點(diǎn)多就有人來(lái)排隊(duì)。客戶(hù)敲定也很快，外地客戶(hù)往往周六把樓盤(pán)掃一圈，第二天就趕早成交。”銷(xiāo)售人員略帶沙啞的嗓音介紹。

該售樓員表示：“現(xiàn)在項(xiàng)目是一天一個(gè)價(jià)，每天都能漲個(gè)二三百”。 在記者咨詢(xún)的不到20分鐘里，就有兩組客戶(hù)分別敲定了一套一居和兩居。

火熱氣氛同樣出現(xiàn)在保定高開(kāi)區(qū)的天威綠谷。

一個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了近25%，位于保定高開(kāi)區(qū)的天威綠谷，最近成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。記者來(lái)到保定市朝陽(yáng)北大街東側(cè)的天威綠谷售樓處，面積不大的大廳里，購(gòu)房者熙熙攘攘，不少人臉上都寫(xiě)著“焦慮”兩字。“現(xiàn)在價(jià)錢(qián)漲得這么快，不抓緊時(shí)間，好的房源一眨眼就賣(mài)出去了。”一位來(lái)自石家莊的購(gòu)房者表示。

“今天人還不算多，周末的時(shí)候整個(gè)售樓大廳都沒(méi)有落腳的地兒。比較搶手的一居和兩居戶(hù)型在較好的樓層都已經(jīng)賣(mài)完了。”銷(xiāo)售人員介紹。

據(jù)了解，天威綠谷在今年3月初時(shí)的售價(jià)是全款均價(jià)5700元/平方米，貸款均價(jià)6200元/平方米。然而，僅僅一個(gè)月時(shí)間，天威綠谷的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到全款7200元/平米，貸款8300元/平米的水平。

同樣的情形，一夜之間在保定各大樓盤(pán)上演。4月1日，克而瑞信息集團(tuán)（CRIC）等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布3月所監(jiān)控的全國(guó)288個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)，河北省保定市以4.80%的環(huán)比漲幅居全國(guó)首位。

一劑退燒針

“好景”不長(zhǎng)，就在保定開(kāi)發(fā)商做夢(mèng)都能笑出聲時(shí)，因當(dāng)?shù)毓ど獭⒆〗ㄎ榷嗖块T(mén)聯(lián)合執(zhí)法、嚴(yán)查五證，清明小長(zhǎng)假期間，保定多個(gè)樓盤(pán)售樓處被停業(yè)查處。保定樓市坐了一次“過(guò)山車(chē)”。

4月8日，記者致電天威綠谷售樓處，銷(xiāo)售人員表示，最近一周項(xiàng)目?jī)r(jià)格沒(méi)有變動(dòng)。“因?yàn)樽罱嚓P(guān)部門(mén)在審查項(xiàng)目五證，清明假期以來(lái)我們一直處于封盤(pán)狀態(tài)。”上述銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目目前只有《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》四個(gè)證件，《商品房預(yù)售許可證》正在審批。

同樣，記者致電公園時(shí)代，也得到了項(xiàng)目暫時(shí)封盤(pán)的答復(fù)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上周相比基本相同。當(dāng)記者問(wèn)及項(xiàng)目是否五證齊全時(shí)，該銷(xiāo)售人員表示，預(yù)計(jì)明后兩年交房的房源基本上證件都是齊備的。而16號(hào)樓房源，并不具備預(yù)售證。

記者在保定市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上查詢(xún)得知，截止目前公園時(shí)代僅有3、4、5、6、12、13、14共7棟樓獲得了預(yù)售許可證。

不僅僅是這兩個(gè)項(xiàng)目封盤(pán)，麗景藍(lán)灣、領(lǐng)秀世紀(jì)城、清山公爵城、浩正渼林灣等項(xiàng)目也是同樣的境地。實(shí)際上，這些五證不全的項(xiàng)目在保定只是冰山一角，多個(gè)保定市場(chǎng)人士認(rèn)為，保定存在大量此類(lèi)五證不全的項(xiàng)目。

中國(guó)鐵建在保定區(qū)域的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人近期表示，保定樓市五證不全銷(xiāo)售的項(xiàng)目非常多，可能占到70%，隆基泰和在保定區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也坦言，一般品牌開(kāi)發(fā)商做的項(xiàng)目都是五證齊全的，但很多五證不全的情況確實(shí)存在。

據(jù)保定業(yè)內(nèi)人士介紹，保定很多五證不全項(xiàng)目是源于土地市場(chǎng)的不規(guī)范。此前政府為房企牽線(xiàn)做了大量城中村改造的項(xiàng)目，不少開(kāi)發(fā)商先預(yù)售房子，拿到錢(qián)后再做拆遷，如拆遷不順利，交房也只能延期。

對(duì)此，記者向保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處求證，一名工作人員表示，目前正在對(duì)全市在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售資格進(jìn)行審查，對(duì)于證件不全的項(xiàng)目將當(dāng)場(chǎng)要求停業(yè)整頓，證件不齊的房源禁止銷(xiāo)售。

幾家歡喜幾家愁，雖然有大批樓盤(pán)因嚴(yán)查五證而停業(yè)，但是記者在追訪中發(fā)現(xiàn)，包括綠都皇城、PARK灣等五證齊全的保定樓盤(pán)價(jià)格則出現(xiàn)了不同幅度上漲。

記者了解到，位于保定七一路附近的PARK灣五證齊全，目前正常銷(xiāo)售，均價(jià)由上月的8700元/平米漲至10000元/平米。銷(xiāo)售人員表示，目前該樓盤(pán)高層已經(jīng)售罄。

誰(shuí)在炒作

在千載難逢的“機(jī)遇”刺激下，加上當(dāng)?shù)貛?kù)存量巨大、樓盤(pán)銷(xiāo)量欠佳，開(kāi)發(fā)商最早嗅到商機(jī)，并開(kāi)始大幅宣傳甚至炒作。

不少樓盤(pán)宣傳頁(yè)面直接打出“保定作為北京副中心已確定”、“京津冀一體化上升為重大國(guó)家戰(zhàn)略，置業(yè)京西迎來(lái)最佳歷史機(jī)會(huì)”等標(biāo)語(yǔ)，借機(jī)炒作蔚然成風(fēng)。

更有甚者，甚至還出現(xiàn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商不惜違法違規(guī)，只有土地證與規(guī)劃證就開(kāi)賣(mài)樓盤(pán)的瘋狂一幕，這直接導(dǎo)致了相關(guān)政府部門(mén)的查處問(wèn)責(zé)。

此前，記者在保定探訪中深切感受到銷(xiāo)售人員口氣的煽情。在公園時(shí)代，記者在離開(kāi)售樓處時(shí)，該售樓員反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“想買(mǎi)這個(gè)兩居可要提早下手了，現(xiàn)在項(xiàng)目是一天一個(gè)價(jià)，每天都能漲個(gè)二三百。”endprint

在天威綠谷，當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)有何優(yōu)惠時(shí)，一位銷(xiāo)售人員自信的表示，之前的優(yōu)惠現(xiàn)在基本上都已經(jīng)取消，“我們最近價(jià)格肯定還會(huì)上漲，就是奔著過(guò)萬(wàn)提價(jià)的。”

除了開(kāi)發(fā)商的煽情炒作，投資客或許是這場(chǎng)樓市狂歡中最引人矚目的一批人。最讓人震驚的傳聞是，有4個(gè)北京人在麗景藍(lán)灣包了整棟樓。盡管后來(lái)被證實(shí)是假消息，但這里有很多京津來(lái)客確實(shí)不假。在保定不少售樓處，來(lái)自北京和天津兩地的車(chē)牌不少。

保定在利好放出的最初幾天里經(jīng)過(guò)了怎樣的瘋狂，外地投機(jī)客掃貨之瘋狂令人咋舌，不問(wèn)價(jià)格、不問(wèn)樓層、不問(wèn)戶(hù)型，有房就買(mǎi)。記者聽(tīng)到的一個(gè)真實(shí)故事是，有人拿著幾萬(wàn)本金去保定搗騰房源，10多天就賺了60多萬(wàn)。

記者從保定各大售樓處了解到，3月26日，河北省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)出臺(tái)后，29日和30日兩天，是保定最瘋狂的周末。有的售樓員一天就能賣(mài)二十幾套房，這個(gè)數(shù)字甚至是過(guò)去一個(gè)樓盤(pán)的月銷(xiāo)售量。

瘋狂過(guò)后，部分投資客或?qū)⒈惶住?jù)多個(gè)媒體此后的追訪，部分發(fā)慌的投資客開(kāi)始退場(chǎng)，保定樓盤(pán)門(mén)口出現(xiàn)不少“倒號(hào)”的二道販子投資客，加價(jià)幾萬(wàn)就轉(zhuǎn)手，還有的甚至連定金都沒(méi)有交，就純粹炒房號(hào)。

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的炒作，或是投資客的瘋狂，最“受傷”的莫過(guò)于保定當(dāng)?shù)鼐用瘛⒃诒本┏捶靠蛡餮陨⒂诰W(wǎng)絡(luò)時(shí)，保定當(dāng)?shù)氐摹吧彸卣搲弊钤绯霈F(xiàn)了“抵制北京炒房客”的帖子，網(wǎng)友“保定一平凡人”直言北京炒房客掙著北京的高工資，抬高著小城市的房?jī)r(jià)。

受到各種房子漲價(jià)傳聞的影響，“將來(lái)買(mǎi)不起房”的悲觀情緒在本地人群中彌漫。保定本地人有剛性需求的人抱怨，房?jī)r(jià)被外地人炒高，月入兩三千元買(mǎi)不起，一名保定人就表示：“房子被炒起來(lái)了，我們本地人根本買(mǎi)不起房子。”

記者了解到，2013年，這個(gè)鄰近北京的地級(jí)市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21181元，農(nóng)民人均純收入8675元，均低于全國(guó)平均水平。

難以為繼的瘋狂

目前保定的開(kāi)發(fā)商，絕大部分都是本地開(kāi)發(fā)商。北京等地房企并不看好保定，記者從萬(wàn)科及龍湖等知名房企了解到，由于京津冀規(guī)劃利好還有待落實(shí)，而從交通對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響來(lái)說(shuō)，保定吸引力甚至不如涿州等地。

北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶日前就表示，保定當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有700多萬(wàn)人，城市居民較少，并不適合大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

更讓人擔(dān)憂(yōu)的是，保定居高不下的庫(kù)存量，或?qū)?dǎo)致保定樓市泡沫的放大。

由于保定有大量項(xiàng)目“五證”不全，沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)真實(shí)銷(xiāo)售量。保定市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人近期對(duì)媒體表示，在該市購(gòu)房者中有九成是本地人，樓市已出現(xiàn)退燒企穩(wěn)跡象。保定市可售樓盤(pán)共265個(gè)，可售總套數(shù)52521套，可售總面積578.9萬(wàn)平方米，庫(kù)存量相當(dāng)充足。即便以每月1500套的樂(lè)觀銷(xiāo)量計(jì)算，僅庫(kù)存樓盤(pán)就可供銷(xiāo)售35個(gè)月。

機(jī)構(gòu)的數(shù)字也在顯示保定庫(kù)存高企。根據(jù)中原地產(chǎn)，3月29日對(duì)“有證”項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬(wàn)平方米，保定平均每月銷(xiāo)售14萬(wàn)平方米。按照目前的可售面積584萬(wàn)平方米計(jì)算，保定的庫(kù)存銷(xiāo)售時(shí)間高達(dá)42個(gè)月，是北京的6倍。

與此同時(shí)，保定土地供應(yīng)逐年上漲，2014年一季度土地出讓金已經(jīng)超過(guò)2011年全年，后續(xù)房源供應(yīng)量還很大。

依靠炒作概念和規(guī)劃，樓市風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是巨大的。保定現(xiàn)象折射出了中國(guó)樓市的瘋狂，這應(yīng)該讓樓市的所有利益相關(guān)方驚醒。

北京近郊及周邊地區(qū)也多次發(fā)生過(guò)類(lèi)似的樓市暴漲。讓人記憶猶新的是，2010年初，通州城市副中心規(guī)劃的出臺(tái)，導(dǎo)致通州房?jī)r(jià)暴漲，投機(jī)購(gòu)房比例高達(dá)四成，但轉(zhuǎn)年的樓市調(diào)整中，通州成為重災(zāi)區(qū)，不少項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)腰斬，至今元?dú)馍形椿謴?fù)。

業(yè)內(nèi)人士建議，從中長(zhǎng)期來(lái)看，京津冀一體化對(duì)環(huán)北京周邊樓市確實(shí)是利好消息；但短期內(nèi)，由于實(shí)質(zhì)性利好并未落地，目前樓市整體觀望情緒濃厚，副中心概念短期炒作后，樓市可能出現(xiàn)大幅降溫。endprint