瓜分中冶南京地王

龔小鋒

南京，六朝古都，南起中山碼頭、北至長江大橋的6里老下關濱江岸線，這里見證了南京滄桑蛻變，不僅是全國總價地王所在地，也是南京最大的棚戶區，被視作“南京外灘”的主體區域而寄予厚望。

中冶置業的一則股權轉讓公告，讓曾經全國總價地王再次回歸人們視線。從250億元拿地的顯赫一時，到拆遷受阻，地塊被收回，再到如今上海證大等公司的入主，中冶置業的南京下關地王，在經歷了各種悲喜劇之后，終于迎來部分拆散出售的解脫。

中冶賣地求生

上海外灘，名聲之大，甚至連北京CBD也要退讓三分，地方政府都渴望有這樣一個地標區域。南京也不例外，2.36平方公里的下關濱江商務區，就肩負其了打造成“南京外灘”的重任。幾年前，在南京外灘規劃的吸引下，中冶置業曾先后兩次共以250億，拿下南京下關3地塊，創造了全國總價地王，總體量相當于下關全區面積的4%。

但隨后，中冶遭遇業績下滑和2號地被政府收回后，巨無霸地塊在艱難的拆遷中，依舊進展緩慢。分拆出售被認為是最切合實際的解決辦法。

3月10日，中冶發布公告稱，東南亞深富公司購得中冶旗下南京臨江老城改造建設公司子公司南京港寧置業、龍江灣置業兩家公司60%股權，對價20.68億元；遠盈集團購得南京立方置業100%股權，對價9.023億元。

這意味拿地三年多后，中冶以30億的價格成功甩出部分資產。中冶方面表示，由于1、3號地塊整體開發面積較大，項目開發周期較長，中冶置業將優先開發3號地，1號地則引入第三方參與。

“1號地塊以商業開發為主，被收回的2號地塊則是商業、住宅各半，3號地塊的開發則以住宅為主，這次中冶拋售的是1號地的部分地塊”，中國指數研究院南京總經理曹旭東告訴記者，中冶置業資金實力和專業度都不足，出售回籠資金或者引入戰略合作方是最好的方式。

在南京業內人士看來，中冶實力不足，項目體量過大，拆遷進度緩慢，都是造成南京地王難有進展的原因。受鋼材行業下滑等多方面影響，中冶置業母公司中國中冶一度面臨虧損，其發布的2013年年報顯示，中國中冶剛剛扭虧為盈。其中，在房地產業務板塊實現業務收入124億元，同比增長6.0%。

“下關濱江是南京老城，拆遷難度很大，釘子戶也多。”南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠說，該地塊的拆遷涉及11000余戶居民，拆遷總建筑面積達157萬平方米。此外，當初定的基調太高，要打造“南京外灘”的標志性區域，做國內一流的現代化濱江商貿商務中心，此后規劃卻一再調整。

證大、深業入場

中冶和南京市政府此前一直在尋找地塊的合作開發者。

“這個事情會有今天的局面，應該講中冶是不厚道的。”曹旭東說，中冶最早在下關區域做一二手聯動，當初就有希望把一部分地塊轉手出去給其他開發商。但他們只想把難啃的商業轉出去，賺錢的住宅留著自己做，所以當時南京二十多家主流開發商幾乎都找遍了，包括中糧和保利都找過，條件太苛刻，都談崩了。

曹旭東透露，后來中冶只能妥協，修改了轉讓條件，將完整的地塊轉手給證大等企業，其中就有商辦和商住混合用地。此次接手的兩家企業——上海證大和深圳的深業集團早已顯示出布局南京的強烈愿望。

根據公開資料，東南亞深富主營業務是物業投資，是深業集團的下屬公司，深業集團目前擁有A股上市房企沙河股份、H股深圳控股有限公司。

在去年年底，深業集團副總裁劉崇就曾前往南京對于該意向地塊進行考察。深業集團相關負責人近日對媒體表示，集團方面對于購得的地塊前景看好并認為價格合適，至于該兩地塊集團是否會交由深業控股來開發，尚不得而知。

更受關注的是遠盈集團的控制方——證大集團，尤其是上海證大顯示出強烈的布局南京的欲望。對于此次收購，上海證大方面表示，收購價格比較劃算，可補充土地儲備。有媒體援引知情人士自消息，證大實際上拿下了1號地塊的整個2號和6號資產包，總價超過60億。

記者于3月底就相關問題給證大房產發去采訪函，但截至發稿日并未收到相關回復。近期可查證的消息是，證大集團董事長戴志康稱目前僅拿了一塊地。“不排除證大會繼續收購，證大是上海的企業，一直想做大南京市場。但要防范資金風險，如果能把目前敲定的商業地塊做好，就已經不錯了。”曹旭東說。

自傳證大接手中冶地王后，其資金壓力問題就一直備受熱議。在這之前，上海證大剛從外灘地王爭奪權益事件掙脫出來，由于證大主打商業地產，其慢周轉規律亦使得其現金流日益疲弱。

拆分還在繼續

值得一提的是，下關1號地塊當時的成交價高達121.41億元。就在收回中冶濱江2號地不久，南京下關區政府便與中冶簽訂協議，成立下關濱江商務區管委會招商處，將1號地分割成6個資產包34幅地塊對外招商。

此次近30億元出售的地塊也是很小一部分，系中冶置業邁出的分拆開發下關地王的第一步，后續的類似轉讓還將不斷出現。記者就中冶后續動作聯系中國中冶及中冶置業，但中國中冶投資者關系部負責人表示對此事不知情，中冶置業亦無回應。

據接近下關濱江商務區管委會招商處人士對媒體透露，1、2、3、6號包均已引進大型房企，由政府主導開發的5號資產包，有兩棟企業總部在建，將交付給中外運南京港集團，萬豪酒店將進駐5號資產包。剩下的4號資產包，沿江有9個地塊，總建筑面積45萬平方米，作為企業總部基地。

目前，1號地的拆遷基本完成，招商工作幾乎已接近尾聲，深業集團旗下東南亞深富有限公司收購的1號資產包兩幅住宅地也將于近期啟動。這意味著，下關地王很快將進入二級開發階段，下關濱江將有實質性階段。

“從中長期來看，下關區域的發展空間還是很大，畢竟是和主城區連接在一起的。”曹旭東說，此次轉手的部分地塊僅僅是昔日地王的“冰山一角”，更多拆分地塊面臨被拋售，南京地王依舊在艱難前行。

被收回的2號地則繼續推進拆遷再擇機出讓，作為住宅用地的3號地由中冶保留開發權。據南京業內人士介紹，3號地大概還剩下不到20%未拆遷完，一些廠還沒搬走。

孟祥遠表示，南京地王今天的結局值得反省，如此龐大的地塊交給一家開發商來進行開發，本來就很有爭議。endprint