樓盤實用率：越秀最高中惠墊底

李健華

基于五個樓盤的測繪數據顯示，越秀地產以81.4%的平均實用率在四家開發商中居首，而平均實用率不到80%的中惠熙元則在排名中墊底。

使用率、實用率、得房率、綠化率，購房者在看樓過程中，想必經常被售樓人員連珠炮般地“率”過。哪家開發商旗下樓盤實用率更高，成了購房者繼“樓盤面積誤差率”之后想搞清楚的第二個“既熟悉又陌生”的問題。

今年7月以來，本刊選定剛需樓盤較為集中的廣州南沙區，對四家影響較大的開發商——萬科地產、越秀地產、時代地產、中惠熙元旗下五個樓盤的16個單位，進行樓盤實用率測評。

基于五個樓盤的測繪數據顯示，越秀地產以81.4%的平均實用率在四家開發商中居首，而平均實用率不到80%的中惠熙元則在排名中墊底。

越秀地產實用率略高

相較于房屋面積誤差率的錙銖必較，樓盤實用與否的“代言人”有三個——實用率、使用率和得房率。可是哪個更能體現一套房子是否實惠？一種看法認為，相比于實用率，使用率扣掉了套內的墻體面積，是完全不含水分的純使用面積。而另一種看法則覺得，用使用率來體現房子并不科學。

“如果要用實用率和使用率來做一個參考標準，從業主的角度來說，實用率更加靠譜，使用率的意義并不大。”廣州市設計院副總建筑師張南寧對本刊記者表示。而廣東中原地產項目部總經理黃韜也認為：“使用率的算法并不標準，實用率的算法才是規范的表達方式。”而在山鼎建筑師事務所總工程師吳嶸看來，“所謂的得房率只是一種房地產營銷話術。”

本次進行實用率測評的四家開發商旗下的五個樓盤——萬科府前一號、越秀濱海雋城、越秀濱海珺城、中惠壁瓏灣和時代南灣，均為南沙區的剛需小區。從測評結果看，同屬高層建筑的五個樓盤實際實用率相差并不太大。既便如此，中惠璧瓏灣和時代南灣以78.21%和79.8%的平均實用率未超80%；而越秀地產和萬科集團則超過80%，其中萬科府前一號平均實用率為80.9%，越秀濱海雋城和越秀濱海珺城平均實用率最高，達81.4%。

目前國家相關法律并沒有對實用率進行范圍限定。原因之一，是在實際居住中實用率并非越高越好。因為，實用率越高意味著公攤的面積越少；如此一來，公攤面積太少的話，會影響到整個樓盤采光、朝向、大堂、設備等公共面積，并不利于樓盤居住的舒適度，所以一定的公攤面積十分必要。

中原地產項目部總經理黃韜告訴本刊記者：“一般來說，高層建筑實用率一般在85%，低的話實用率也在75%到80%，如果低于75%的就屬于縮水。多層建筑的實用率因為分攤很少，所以實用率有90%，豪宅的實用率話一般都比較低。”

如果照此標準，四家開發商旗下的五個樓盤實用率無一達到。

實用率宣傳水分大

不過，更大的問題在于開發商宣傳上的夸大。

本刊記者根據參與這次測繪的業主提供的合同約定的套內建筑面積和建筑面積，計算出房子的預測實用率，但即便是用預測實用率，與公開的樓盤宣傳并不符合。

以時代南灣為例，在網絡有網站宣傳其樓盤三期中小戶型實用率達80%以上，但是本刊依托第三方機構房屋測繪數據核算的平均實用率只有79%，并沒有各大門戶網站宣傳中的80%。與時代南灣類似，中惠璧瓏灣同樣宣傳其二期房源實用率超80%，但本次抽樣計算的平均實用率只有78.2%。

另外，由于使用率是套內使用面積與建筑面積的比值；所以一定小于實用率，即套內建筑面積與建筑面積的比值。比如，萬科府前一號F1棟某單位使用率為70.2%，實用率則為78.5%；相差8個百分點。再如中惠璧瓏灣8棟一單位的使用率僅為69%，而實用率則達78%；相差9%。

“需要大家擦亮眼睛的是，要防止部分開發商或營銷人員把數值較大的實用率當作使用率進行宣傳，導致被數字蒙蔽”，黃韜最后提醒購房者。endprint