中國房產泡沫化與理性回歸

張楠+趙晨晨

摘 要：隨著中國房價持續走高，中國房產存在泡沫的論斷也接連不斷。很多人拿我國房產現狀和發達國家相比較，甚至說我國房產正在走著發達國家的老路。那我國是否存在房地產泡沫，又是否如人所言那樣嚴重呢？我們可以通過一些指標來衡量預測。但我們也需知道，中國房產所走的路與其他各國不盡相同，對我國房價趨勢的論斷也不能因衡量指標而定。我國在逐步城鎮化與經濟飛速發展下，房價的上漲含有其理性成分。指標只能作為一個參考，它給了我們一定的理論依據，而中國房產的未來之路仍需結合我國實際情況判斷。

關鍵詞：房產泡沫；衡量指標；理性回歸

十幾年來，關于中國存在房地產泡沫的觀點從未停止，持“泡沫論”的人包括2013年諾貝爾獎得主羅伯特?希勒，曾對美國房地產市場精準預測的希勒直言中國房地產泡沫嚴重。房地產泡沫主要就是指房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。也就是房價遠遠超出了它的價值和普通人購買力。很多人說今天的中國很像2002年的美國。1940-2007年，美國房價一路上漲，長達67年的經驗似乎足以說明房價持續上漲的合理性，人們有理由繼續看好房價。然而2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，造成9450億美元損失。房產泡沫的破裂帶來的后果不堪設想。那中國房產市場目前存在房產泡沫嗎，房產泡沫是否嚴重又是否會破滅呢？

我們先來看衡量是否存在房產泡沫的主要指標。

房價收入比。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費需求的可持續性。用房價收入比來評價房價的理論基礎在于通常情況下一個家庭會將其收入的某一比例用于住房開支，而住房開支反映的是真實需求。所以如果房價收入比太高很可能就難以反映真實需求了。希勒等人預測中國存在房產泡沫的一個主要理由就是與其他國家相比，中國的房價與收入之比最高。有一個流傳甚廣的數據是，中國人買一套房子平均下來需要15年的收入，國際上是4-6年。

租售比，即租房價格和買房價格之比，租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。租售比一般界定為1/200 至1/300之間，如果租售比低于1/300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果高于1/200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。從我國近幾年的房價增長率與房租價格增長率之比走勢看，2005 年下半年和2009年下半年出現嚴重的泡沫，房價增長較快超過租金價格上漲的10 倍以上。隨后雖然房價也穩步上漲，但是房租價格也出現大幅上漲，致使兩者比例出現下滑趨勢。

房屋空置率，尤其是商品房空置率。根據一般經濟學原理，判斷一個商品市場狀況，主要考察這個商品市場供給與需求雙方力量的變化狀況。房地產市場的空置狀況是反映需求強度的指標，它的大小將影響投資者對未來房地產市場走勢的判斷。如果市場供大于求，房屋空置面積和空置率一直持續居高不下，但市場價格卻保持穩定甚至不降反升，那么市場的運行必然存在很大風險。我們可以采用陸磊《房地產泡沫研究》中的計算方法。根據書中計算方法和我國固定資產投資數據，可以得出我國從1998年到2006年，平均每年的空置率為20.29%，而歐美等房地產成熟資本主義國家房產空置率一般處于10%到15%。雖然從平均20.29%的空置率看，我國房地產存在泡沫，但隨著對房屋的需求和購買力的增加，房屋空置率在逐年降低，泡沫成分較90年代有所緩解。

此外衡量房產泡沫的指標還有房地產價格增長率與GDP增長率之比、房地產貸款占全部貸款總額比重以及個人住房貸款增長率與人均收入增長率之比等。通過用指標對中國房產泡沫進行衡量，綜合幾個指標的結果可以發現中國房地產市場總體上是存在泡沫的，但是中國的房產泡沫程度并不嚴重。而且在不同的地區，房產的泡沫化程度不同，經濟發達地區的房產市場泡沫要大于經濟欠發達地區，這是我國房產泡沫的一個特征。

2009年，羅伯特?希勒對上海的房價比較擔憂。人是有投機心理的，人們預期房價還會上升而買房，但希勒直言這是非理性的。2011年，在世界經濟論壇年會上，希勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產問題，并直言中國房地產存在泡沫。很多人認為中國的房價有泡沫，可更確切更深入來看，與實際需求及增長預期脫節的房價上漲才是泡沫。如果當前房價上漲是基于對未來收入增長、城市化和住房需求的預期，而這一預期又被實現，那當前的高房價就很難說是泡沫了。關鍵在于有誰能事先估計出泡沫在解釋高房價的比重有多高。我們對未來的推斷都是建立在理論邏輯和歷史數據基礎之上的，這多少與實際有些不相符貼切。

在2014年3月5日，億眾矚目的十二屆全國人民代表大會第二次會議上，李克強總理17000字的政府工作報告中，有一句話點明了2014年房地產市場的調控方向：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”這一表述引發了各界對房價理性回歸的期待。根據如上指標對我國房地產泡沫的分析，在中國領導人正確的指揮下，相信中國房產泡沫不會惡化甚至破滅，而是逐步理性回歸。中國經濟飛速發展，目前的房價過高是在現階段經濟水平下由于我國經濟發展速度低于房價增長速度引起的。隨著我國經濟水平與人民收入的提高，城鎮化的完善以及政府對房地產行業的重視與調控，可以想象我國房產價格將逐步理性回歸，這同時也將帶來我國房地產業新一輪的蓬勃發展。

參考文獻：

[1]徐玲玲，《當前房地產泡沫爭論之辨析》，《商場現代化》 2005.09

[2]劉維新，《房地產泡沫產生原因分析》，《中國土地》 2003.02

[4]劉世軒，《中國房地產泡沫經濟問題》，《遼寧經濟》 2003.08

作者簡介：張楠（1993.8-），女，漢族，山西忻州人，2011級本科生西安交通大學經濟與金融學院金融信息工程專業；趙晨晨（1993.11-），女，漢族，陜西咸陽人，2011級本科生西安交通大學經濟與金融學院金融信息工程專業。