我國保障性住房融資模式創新研究

□文/張桂玲

（鄭州航空工業管理學院會計學院 河南·鄭州）

一、引言

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，目前主要有廉租房、經濟適用房、公共租賃房等構成。當前商品房房價居高不下，保障性住房成為解決中低收入者住房問題、實現“住有所居”的主要途徑，但是由于保障性住房的半公共物品性質，資金成為其發展的制約瓶頸。本文從我國保障性住房融資現狀出發，在借鑒國際經驗的基礎上，提出創新保障性住房融資模式的建議。

二、我國保障性住房融資現狀

目前，我國保障性住房的資金來源有中央與地方財政預算、土地出讓金凈收益、公積金增值收益，如銀行貸款、社保基金、保險資金等。

1、財政資金。財政資金是保障性住房建設主要資金來源，也是最直接、最重要的來源。財政資金主要有兩種：一是政府直接無償撥款；二是通過政府投融資平臺，與金融結構合作籌集資金，或聚集社會閑散資金，支持保障性住房的建設。但是面對資金需求巨大的保障性住房建設，財政資金杯水車薪，吸引更多社會資本投入保障性住房的建設顯得尤為重要。

2、銀行貸款。銀行貸款是僅次于政府投資的重要融資渠道，由于保障性住房項目建設任務重、公益性較強且還貸期限較長，國內銀行貸款一般不愿意也不能滿足其建設資金需求。

3、住房公積金增值收益。根據《國務院保障性住房管理辦法》，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設。因而，隨著住房公積金制度的普及，住房公積金的部分增值收益也是保障性住房的資金來源。但是，動用繳存人的錢去無償做公益性事業，其合理性備受質疑。

4、土地出讓金。《國務院保障性住房管理辦法》土地出讓收益用于保障性住房建設和棚戶區改造的比例不低于10%。因而，地方政府出讓土地的凈收益也是保障性住房的資金來源，但土地出讓金是地方政府的重要資金來源，將其投入到保障性住房中，可能會受到地方政府的抵制。

三、保障性住房融資國際經驗借鑒

1、美國保障性住房融資模式。在美國保障性住房建設融資方面：一是政府通過為開發商提供優惠貸款、提供擔保支持等政策，為居民提供間接性的住房補貼；二是通過成立專門的組織，為中低收入家庭等特殊人群的住房抵押貸款提供擔保，例如其成立的聯邦住宅管理局、退伍軍人管理局等；三是設立聯邦家庭貸款銀行，利用政府信譽發行債券進行融資，為住房困難家庭提供較低利息的貸款；四是鼓勵創新市場化融資方式。美國先后采取了辛迪加和房地產投資信托等新型融資方式，吸引社會資本參與保障性住房建設；五是通過“低收入家庭住房建設稅收抵免制度”（簡稱LIHTC），將REITs與廉租房制度結合促進保障性住房建設。LIHTC規定，任何公司或者REITs，如果投資于符合廉租房，政府將在10年內返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內分期返還。LIHTC消除了投資者對于開發和投資廉租房利潤低的顧慮，大大激發了REITs投資于廉租房。因而，美國的保障性住房融資模式是以政府為主導的多元化融資模式，私人及非營利組織對保障性住房建設的投資比重已將近70%。

2、日本保障性住房融資模式。日本保障性住房的融資模式是政府引導、市場主導的融資模式。日本成立了住宅金融公庫、住宅都市整備公團和地方住宅供給公社等組織為保障性住房的建設提供了強有力的金融支持。同時，日本政府也采用補貼的方式，為保障性住房的建設提供支持：一是財政直接撥款給低收入家庭幫助其租房、購房，并為公營住宅撥款以促進其發展；二是向促進保障性住房建設的機構發放貸款以支持保障性住房建設；三是將資金貸給住房金融公庫，向低收入者提供低息住房貸款。

3、香港公屋房融資模式探索。香港政府通過建立雙軌制的住房供應體系成功解決了不同收入階層的住房問題。其中，中低收入者以非常低廉的價格租住或購買政府開發的公屋。通過公屋政策，香港政府成功解決了占全部人口一半的中低收入人口的住房問題。香港公屋制度在融資方面卓有成效，主要包括以下三個方面：首先，政府為公屋的建設免費提供土地，為公屋房建設節約大量的成本；其次，政府也為公屋住戶提供補貼，對公屋租戶實行較低的租金，并提供免息貸款和補助金以幫助符合條件的用戶購買公屋；第三，房委會對部分公屋附屬商業設施整合，設立領匯房地產投資信托基金，2005年在香港證券交易所上市。領匯的上市，第一輪融資就獲得了約25億美元，這也使其更容易獲得銀行貸款，2008年獲得了13家銀行30億港元的銀團貸款。領匯的上市，極大地緩解了香港政府由于公屋帶來的財政壓力。

從以上分析可以看出，國際上重視住房保障制度中政府和市場的相互作用和相互制衡，以及金融工具創新與運用，這對于我國政府在保障性住房建設中轉變角色、充分發揮政府的指導作用，對市場資源進行合理配置，具有重要的借鑒意義。

四、改進保障性住房融資模式的建議

依據我國保障性住房的融資現狀，在借鑒保障性住房的融資國際經驗，提出改進我國保障性住房融資模式建議：

1、提高地方政府積極性。目前，保障性住房建設要堅持政府主導的原則，實行“省級負總責、市縣抓落實”的總體原則，充分調動地方政府參與的積極性，加大公共財政的投入，將保障性住房建設納入地方政府政績的主要考核指標。此外，鼓勵地方政府設立“政府主導、市場運作、專項投資、封閉管理”保障性住房建設投融資平臺，負責統籌其管轄區內的保障性住房的管理、融資和債務償還。

2、引導民間資本參與保障性住房建設。政府在土地、稅收方面應實行長期、穩定的優惠政策，消除民間資本對保障性住房建設“利潤稀薄、政策不確定性”擔憂，鼓勵民間資金參與保障性住房建設，減輕政府財政壓力，拓寬保障性住房建設融資渠道，促進保障房建設。

3、積極引入房地產投資信托基金等新型融資模式。可以參考香港破解公屋資金瓶頸與美國LIHTC的成功經驗，設立保障性住房投資信托基金。房地產投資信托基金具有專家管理、快速積少成多、流動性強、組合投資、分散風險以及稅收優惠等優點，同時近年來國內房地產信托市場蓬勃發展，為發行保障性住房投資信托奠定了基礎，相關政府也支持將房地產投資信托應用于保障性住房的建設過程中，因而可以積極引入保障性住房投資信托基金。

因此，政府要發揮其主導作用，積極引導社會資本投入保障性住房的建設中，創新融資方式，最終建立“政府主導、市場運作、社會參與”的保障性住房融資體系，為保障性住房的建設資金瓶頸。

［1］毛鵬，王旭.我國保障性住房融資模式特點及創新研究［J］.建筑經濟，2011.12.

［2］何元斌，王雪菁.創新我國保障性住房的融資模式研究［J］.經濟問題探索，2013.1.

［3］徐小鳳.保障性住房融資問題研究［D］.西南財經大學，2012.