外生沖擊與住房消費行為

摘 要：本文利用汶川地震前后成都市潛在購房者住房消費行為的調查數據對比研究發現，地震對潛在購房者購房計劃并沒有很大的影響，但對其所偏好的房屋類型以及購房決策因素影響顯著，然而在面臨外部沖擊時，政府的調控政策并不會立即起到很好的調控效果。

關鍵詞：外部沖擊；住房消費行為

面臨政策等外部沖擊的影響時，消費者的住房消費行為如何變化是一個比較重要的研究課題，但較為細致的市場調查研究在現今學術界并不多見。本文利用汶川地震前后兩次相同問卷的調查，進行簡單的統計對比分析。兩次調研共發放問卷1600份（每次800份），回收率為98.3%，有效率92.6%，具體的分析結果如下。

一、調查結果與分析

1. 地震對潛在購房者住房消費行為的影響

（1）從“5.12”地震對購房者購房計劃的影響來看，其影響力不像我們預期的那么大，57%的購房者認為地震并沒有對其購房計劃產生影響。但總體來看仍有43%的購房者由于地震的原因推遲了其購房時間，在這部分人中，59%的購房者對地震之前已建成待銷售或者地震時在建的樓盤，由于地震的原因對其房屋的建筑質量心存憂慮，等待購買具有抗震設計的房屋；41%的購房者認為地震會導致房價的下降，等待新的購房時機。

（2）雖然地震之后半數以上的購房者并沒有改變其購房計劃，但從地震對購房者選擇樓層的影響角度來看，影響較為明顯。69%的購房者優先考慮購買低密度和低樓層的房屋，在這部分人當中有約78%的人在地震之前選擇“偏好高層電梯公寓”，而由于地震的原因轉變了其原來的購房偏好更加傾向于選擇“低密度、低樓層”的房屋，其理由幾乎都選擇為“居住安全”。另外，31%的受調查者認為都再次發生地震的概率很小，因此樓層不是自己選擇樓房的主要因素。

（3）46%的購房者在選購房屋時，會把抗震烈度作為購買的主要因素，主要原因在于購房者認為提高抗震烈度后，房屋安全性更好。54%的購房者在購房房屋時并不會把抗震烈度作為選購房屋的重要因素。其中，28%的購房者表示，不會專為抗震要求而購房，主要還是考慮樓盤本身的配套、環境等因素；23%的購房者認為成都再次發生地震的概率小，目前7度設防的標準已足夠；此外4%的購房者則不愿意選擇提高抗震等級的房屋，認為提高抗震烈度增加的建筑成本會轉嫁給購房者。

2. 購房者對政府出臺的相關救市政策的認識

（1）通過調查我們發現，53%的購房者“知道”救市政策的出臺，但對政策細節并“不了解”，40%的人“知道”并“了解”過政策優惠細節但對這些政策細節的規定感覺并“不清晰”，僅有6%的人“知道”、“了解”并且“清晰”政策的詳細規定，1%的人“不知道”相關政策的出臺。而且調查還發現，隨著受教育程度的提高人們獲取信息的能力逐步增強，學歷越高對政策的跟蹤與了解更加的詳細和清晰。

（2）對于所有“了解”政府相關優惠政策細節的購房者中，32%看重購房補貼，25%看重契稅補貼，說明這兩項優惠政策對購房者的影響更為直接。19%的購房者看重公積金購房調整政策，此政策的調整，降低了公積金貸款購房的門檻，變向的提升了購房者的購買能力。由于個人所得稅補貼、申購經濟適用房、限價房有較為嚴格的規定，因此，受購房者青睞的程度較低，僅10%的購房者看重個人所得稅補貼，14%的購房者看重申購經濟適用房、限價房的補貼，這也可能與被調查者的收入水平有關。

（3）調查數據顯示，54%的購房者會選擇在政策期間購房，他們認為政府再次出臺類似的優惠政策幾率很小，而對于普通家庭而言，此類政策的出臺是難得的購房時機。23%的購房者則認為房價將會進一步下降，即使自己選擇的購房時機不在政策優惠限制的期限之內，隨著時間的推移很多樓盤促銷折扣將會加大，自己實際購買價格會進一步下降，從而比從政府出臺的優惠政策中得到的實惠更多，因此在目前市場整體環境低迷的情況下，政府的政策優惠作用不大，暫緩購房計劃。

另外，13%的購房者認為優惠政策的出臺對其購房計劃無影響，并不會因為政府的優惠政策而提前購房；10%的購房者本身就打算近期買房，與政府的優惠無關。

3. 地震后影響購房決策因素的變化

為了更好的了解地震之后影響購房者購房決策的因素，并與以前的相關研究進行對比進而發現其變化，我們在調查問卷中設置了12個與以前調查一樣的問題（見下圖）。通過分析我們發現，在目前市場環境下價格仍然是購房者最看重的因素，占比27%；其次，受地震的影響，建筑質量在本次調查中受到了特別的重視，由2007年的13%提高到2008年的20%。除此之外，消費者對開發商品牌的關注也比以前有所提高，可能此類購房者認為品牌好的開發商所建房屋質量以及其他服務質量，相比其他小型開發商會更高一些。其他因素受關注的程度并沒有顯著性的差距。

二、政策建議

（1）從政策層面上，由于過半數的被調查者對政府所出臺的救市政策并“不了解”，說明政府需要加大對政策細節的宣傳力度，同時，對于政策的規定給予簡單明確的解釋，只有這樣才能有效發揮政府宏觀調控的作用。

（2）通過地震之后的調查發現，人們的住房消費行為有了一定的變化，比如：對于房屋樓層的選擇、對房屋抗震能力、建筑質量的要求等。因此，對開發商而言，要改變以前的樓盤設計策略、營銷策略，以及定價標準。同時，開發商要有品牌意識，應該通過提供更好的物業服務質量、更先進的房屋設計等方式來打造自己的品牌。

參考文獻：

[1] Willis， K. and Asgary， A.， The Impact of Earthquake Risk on Housing Markets： Evidence from Tehran Real Estate Agents [J]. Journal of Housing Research， 1997， （8）： 125-136.

作者簡介：鄧國營（1980.7-），男，漢族，山東泰安人，現為四川大學經濟學副教授，院長助理，研究方向：房地產經濟學。endprint