房地產稅制改革的思考

摘 要：長期以來，我國的房價一路飆高，住房問題已經成為困擾人民的重要問題，房地產問題已然成為影響我國社會經濟發展的一顆“定時炸彈”。對于大多數民眾來說，住房是社會賦予的社會權利中最重要的權利。然而，隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產稅收制度也暴露出了很多弊端。本文就我國目前房地產稅收制度的現狀、房地產稅收制度存在的問題以及制度完善進行了研究。

關鍵詞：房地產稅；房地產改革；稅收征管

房地產稅收是指政府對納稅人所擁有的房地產產權或者憑借房地產產權從事經營活動而獲得的經濟利益進行的無償性的、強制性的征收活動。房地產稅收不僅是穩定國家和地方財政收入的必然要求，也是保證房地產行業健康發展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要宏觀調控手段。因此，加強和完善房地產改革對我國經濟健康發展具有重要意義。

一、我國房地產稅收制度的現狀

（一）稅收制度設計不合理，存在重復征稅的現象

我國現行的稅收制度體系中，涉及到房地產行業的稅種就多達十幾種，因此房地產行業出現重復征稅的現象是不可避免的。房地產行業的經濟活動中經常會出現稅收交叉或稅收重復征收的問題。比如房地產行業中，轉移房地產的所有權或轉移房地產的使用權時，既要繳納印花稅，又要繳納契稅。而且對于這一經濟活動取得的純收入還要繳納企業所得稅和土地使用稅。多種稅收疊加在一起，造成重復征稅和交叉征稅的現象，這加重了納稅人的稅收負擔，也違背了稅收中性原則。

（二）計稅依據不科學也不合理

實行從價計稅的房產稅是按照房產原值的10%～30%扣除之后的余額為計稅依據的，按照這個標準征收的房產稅只反映房地產的歷史價值，并不能反映房地產的市場價值，這顯然是不合理不科學的，目前我國房價不斷增長，房產價值已經遠遠超過了房產的原值，如果按照這種方式為計稅依據，會造成對房地產價值的低估。城鎮土地使用稅的計稅依據，是以納稅人對土地的使用面積來計算的，這顯然是不合理的，隨著我國房地產業的快速發展，房地產稅也緊跟這種發展趨勢而增加。以此方法計征房產稅雖然簡單易操作，但是這致使納稅人擁有土地的稅收成本偏低，納稅人就可以通過較低的成本保有土地，從而不利于提高土地的使用效率。

（三）我國的稅收立法層次太低，權威性差

目前我國的稅種當中，只有企業所得稅和個人所得稅是以立法的行使存在的，其他的稅種大多是以國務院頒布的實行條例和暫行條例的形式存在，稅法制度不夠完善，這嚴重影響了房地產稅收制度發的權威性，約束力很差，不利于稅法的高效實施。

（四）征收力度不夠，配套制度不健全

我國的房地產評估技術落后，房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，因此它無法作為稅收征管的強有力的手段來促進房地產稅收的順利征收。此外，我國房地產行業偷稅漏稅現象十分嚴重，因此有了經濟的巨人，納稅的侏儒這一說法，由此可見，我國對于房地產行業的稅收征收力度不夠，缺少權威性及約束力，助長了企業的僥幸心理和投機心理。

二、完善我國房產稅收制度的措施與建議

為了促進房地產要素的優化配置，發揮房地產稅的調節功能，使房地產行業健康發展，實現國家對房地產業的宏觀調控，我們應該做最大的努力，解決房地產行業稅收征管的問題，通過相關政策的制定與完善，使房地產稅收制度更加高效與公平。我們應該對當前的房地產業的稅收征收進行分析并針對已經出現的問題提出相應的對策。

（一）規范稅收征收，完善稅收政策法規

規范政府行為，對于一些不合理的收費項目予以取消，從而減輕納稅人稅收以外的負擔；限制地方政府的一些收費，通過費改稅將一些房地產收費改為房地產收稅，從而完善房地產稅收征管體系，使房地產業的稅收征收更加切實有效。我國房地產稅是地方財政收入的重要組成部分，因此應當保證一定的房地產稅收，房地產收入的不足必然使地方財政收入減少，收入地方房地產收入不足必然會導致政府亂收費現象的發生，使得房地產稅收發生變化，房地產稅征收變得更加困難。

（二）健全和完善房地產行業的相關配套制度

強化并完善房地產產權登記制度。房地產行業中由于房地產產權登記制度存在缺陷造成我國很多稅收的流失，從而使得一部分土地和房產因為沒有登記而無法對其征收房產稅。此外，要完善房地產價格評估和房地產評稅制度。我國房地產行業所涉及的稅種很多，這些稅種的計稅依據大都是以房產的價格和房產的面積等一些實際數據計算的。建立完善的房地產價格評估和房地產評稅制度可以對這些實際數據進行有效的計量，從而才能達到有效征收房產稅的目的。

（三）簡化稅種，嚴懲偷稅

簡化稅種可以對稅目進行有效的征管，減少房地產的稅收負擔，調動納稅人的積極性，這樣的結果就是比以前稅目多時征收的效果好。同時應該對偷稅漏稅行為進行嚴懲，加大稅收征管的宣傳工作，讓全民了解納稅是任何公民的義不容辭的義務，偷稅，漏稅將會受到懲罰。偷稅，漏稅不僅影響到財政收入，而且還會影響到房地產市場，由此使房地產稅的效果大大的折扣。

（四）調整稅收制度以防止一些稅收重復征收

在我國，房產業行業稅收種類較多，存在重復征稅現象，這既加重了納稅人偷稅漏稅的心理，也使得稅收征管部門的征收難度加大，造成稅收的征收率下降。在香港與房地產有關的稅種僅有5個。我們可借鑒香港稅收政策上的做法，減少稅種，加強各稅種之間的協調，充分發揮稅法調節經濟的作用。

參考文獻：

[1]安體富、王海勇等：《當前中國稅制改革研究》，中國稅務出版社，2006版。

[2]國家稅務總局政策法規司編：《中國稅收政策前沿問題研究》，中國稅務出版社，2006版。

作者簡介：李芳平（1979-），女，本科，財務會計，現就職于山西建筑工程（集團）總公司。endprint