淺析建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化

文/梁天賜 崇信縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 甘肅 崇信 744200

淺析建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化

文/梁天賜 崇信縣天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 甘肅 崇信 744200

經(jīng)濟的快速發(fā)展同時改變了人們的生活方式，在溫飽之后開始更多的追求住行的舒適，伴隨著需求的變化就產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級問題，這種情況直接拉動了我國國民經(jīng)濟的快速增長，但是房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高風險高回報的行業(yè)來說，如何進行管理優(yōu)化是一個十分重要的內(nèi)容，本文將就建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化進行相關(guān)探討。

建筑房地產(chǎn)；項目管理；優(yōu)化；完善；重要性

引言：

在房地產(chǎn)工程項目管理內(nèi)容當中主要的三個方面包括了開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理，三項管理必須得到保障才能夠保障房地產(chǎn)工程項目管理的質(zhì)量，開發(fā)管理是指對公司內(nèi)部的財務(wù)、人事、工程進度、后勤等進行有效的組織和科學(xué)的管理方式，開發(fā)管理能夠有效的促進工程項目的順利完成，規(guī)劃管理顧名思義是指在項目進行之初對規(guī)劃設(shè)計過程的管理方式，該項管理主要是對項目成本、進度、目標進行控制和管理，最后施工管理主要是在項目投入進行之后的管理過程，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)建設(shè)全過程的質(zhì)量、安全、支出等問題，總的來說房地產(chǎn)項目管理在房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個尤為重要的工作內(nèi)容。

1 建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的意義

房地產(chǎn)項目開發(fā)是錯綜復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從立項到設(shè)計、從設(shè)計到建造實施再到銷售、移交管理，周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用傳統(tǒng)的項目管理模式，雖然管理方法相對成熟，但質(zhì)量毛病多、工期延誤、成本超出預(yù)算等問題成為項目通病，未能系統(tǒng)地應(yīng)用先進的管理手段，整體上還處于粗放式的管理階段。這些問題直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力不強、資源浪費嚴重、投資效益不高，整體開發(fā)水平偏低。

房地產(chǎn)企業(yè)作為項目建設(shè)主導(dǎo)者，肩負著“節(jié)約資源、保護環(huán)境、節(jié)能低碳、走可持續(xù)發(fā)展之路”的社會責任；與此同時，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金時代”的結(jié)束，房地產(chǎn)己步入相對飽和的緩慢發(fā)展階段，市場競爭愈加激烈，行業(yè)整體經(jīng)營狀況呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢。如何在競爭中生存、發(fā)展，進而樹立持久的競爭優(yōu)勢，己是我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。

2 建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的措施

2.1 設(shè)計優(yōu)化

優(yōu)化的過程，并不是要等發(fā)現(xiàn)問題再補救，而是必須在設(shè)計之前就開始。開發(fā)商追求工期完工的速度以及對于設(shè)計費用的要求，使得設(shè)計不能夠在開發(fā)商預(yù)想的時間和費用下做得那么完善，所以需要咨詢、優(yōu)化、設(shè)計一起做，需要設(shè)計師用智慧和經(jīng)驗去做優(yōu)化的設(shè)計。

這就需要對甲方以及設(shè)計院的關(guān)系進行重新的定位和完善，甲方要和設(shè)計師進行有效的討論和思考，從而創(chuàng)造性的對規(guī)范進行解讀實現(xiàn)設(shè)計的最優(yōu)化，隨著建筑形式的不斷改變和新材料的出現(xiàn)，辯證的理解規(guī)范是設(shè)計師的一個主要學(xué)習方向，針對新型建筑的要求以及規(guī)范的基本框架對設(shè)計進行標準階段以及精細化的設(shè)計，具體的設(shè)計內(nèi)容要根據(jù)具體建筑形式和要求進行。

在性價比的追求過程中并不是單純的看到性價比的價值，而是要根據(jù)具體要求選擇合適的設(shè)計方案，只有經(jīng)過了科學(xué)的跨專業(yè)配合之后才能夠更好的提高舒適度，完善設(shè)計要求，降低生產(chǎn)成本，充分利用空間，這種協(xié)作方式就需要多方面的共同負責，由于設(shè)計優(yōu)化和多方面的配合是一項發(fā)展較短的工作，這就需要不斷的完善溝通和配合，從而提高方案的優(yōu)化，最終實現(xiàn)共贏。

2.2 成本優(yōu)化

首先對層高的控制能夠有效的減少成本，其中包括了結(jié)構(gòu)成本、其他設(shè)備成本以及運營成本等；

對管道空間進行優(yōu)化，設(shè)計院往往不會對結(jié)構(gòu)梁以及管道的走向進行設(shè)計的考慮，這就造成空間的浪費，如何避免這種現(xiàn)象就需要做好甲方與設(shè)計院的溝通，做到管線布設(shè)的預(yù)設(shè)安排，可以再優(yōu)化設(shè)計中減小凈高，從而控制成本。

對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當結(jié)構(gòu)措施，因為高寬比越大，主體結(jié)構(gòu)抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結(jié)構(gòu)的成本，而建筑成本也會增加。

例如地下室設(shè)計，設(shè)計院在地下室設(shè)計（方案階段）的習慣做法是盡可能多的把面積劃進來，從理論上沒什么問題，但往往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，反而增加了成本，這就要求我們在做方案的時候就要對地下室布置作合理的優(yōu)化。

實際工程中，要對一些重要的方面加大投入，例如：樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向應(yīng)加強；較長剪力墻的水平鋼筋應(yīng)適當加強；地下室側(cè)墻的水平鋼筋；砌體裂縫、樓板滲漏多數(shù)為施工原因，應(yīng)加強現(xiàn)場施工管理；懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應(yīng)加大。

2.3 BIM管理優(yōu)化

BIM可視化的三維設(shè)計，對建筑業(yè)的發(fā)展起到非常重要的作用。利用BIM技術(shù)，可同時進行交互和反饋的互動性可視化，使項目設(shè)計、施工、運營等各環(huán)節(jié)全過程中的研討，均建立在可視化基礎(chǔ)上，大大提高了溝通效率。

協(xié)調(diào)性：建立在BIM輔助設(shè)計系統(tǒng)上溝通與協(xié)調(diào)，將更加高效。協(xié)調(diào)專業(yè)之間所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，實現(xiàn)建筑一體化設(shè)計。

模擬性：通過對BIM模型進行模擬測算，可以得出各個工作環(huán)節(jié)所需要的模擬結(jié)果。可以完成4D施工模擬，通過分析模擬結(jié)果，判別施工方案可行性；可以對工程成本的變化進行監(jiān)控，掌握實時動態(tài)。也可以通過模擬的場景發(fā)現(xiàn)在功能上有缺陷或不夠人性化的地方，進行方案改進。總之，通過建筑的全生命周期的模擬測試，我們能夠提前預(yù)知項目實施過程中隱藏的問題，從而可提前做好應(yīng)對預(yù)案或進行論證、改進。

優(yōu)化性：BIM系統(tǒng)及配套的軟件，為大型項目的優(yōu)化提供了技術(shù)支持。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的過程，這就需要科學(xué)有序的管理進行安排，重視項目全周期的管理，時刻保障產(chǎn)品品質(zhì)才能夠真正的提高競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的長久、持續(xù)的發(fā)展。

[1］葉文及，朱建勇.微探建筑施工項目管理的優(yōu)化[J］.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（32）：404-404.

[2］曹云波，馬穩(wěn).試論建筑房地產(chǎn)工程項目管理優(yōu)化策略[J］.世界家苑，2012，（12）：132.

[3］張勇強.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[D］.南京師范大學(xué)，2004.