股權(quán)融資 房地產(chǎn)新杠桿

孟德陽

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，今年1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)同比回落，相比1—6月回落0.4個百分點(diǎn)至13.7%。

在融資數(shù)據(jù)方面，1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.9萬億元，同比增長3.2%，增速比1-6月提高0.2個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13111億元，增長14.7%，處于增長趨勢。

盡管國內(nèi)貸款融資的環(huán)比1-6月略有提高，但《英才》記者接觸的業(yè)內(nèi)認(rèn)識普遍認(rèn)為，今年的融資環(huán)境并不樂觀。尤其是對于中小型開發(fā)商，銀行的開發(fā)貸款幾乎成為了奢望，甚至有銀行的分行直接指定開發(fā)商的名單，名單之外的企業(yè)便無法獲得貸款。信托貸款的難度也在加大，而且相關(guān)人員除了要審核開發(fā)商的資質(zhì)之外，對于具體項目的考察也較銀行更加周詳、細(xì)致。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第二季度，在信托資金投向中，房地產(chǎn)占比為10.72%，比2013年第二季度上升了1.6個百分點(diǎn)。投向房地產(chǎn)的信托資金余額為1.26萬億元，同比增長約55.4%。

另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月房地產(chǎn)信托資金規(guī)模僅為127.45億元，占比不足16%，這與今年1—7月房地產(chǎn)募集占比25.33%的比例差距較大。

有分析指出，兌付風(fēng)險的不斷出現(xiàn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)不明朗的前景是7月信托融資下滑的主要原因。或許正因為如此，從開發(fā)商的經(jīng)營角度來說，越來越多的企業(yè)將房地產(chǎn)基金等非傳統(tǒng)融資渠道納入自己的眼界。

根據(jù)諾承投資發(fā)布的中國人民幣房地產(chǎn)基金年中報告顯示：2013年中國人民幣房地產(chǎn)基金的募集規(guī)模達(dá)1381.1億元，同比增長80%。

14.7%、55.4%、80%，銀行貸款、信托融資、房地產(chǎn)基金三者的規(guī)模增長速度一個比一個快，似乎也在說明，房地產(chǎn)公司的融資方式也在多元化。而傳統(tǒng)的依靠貸款的表內(nèi)融資則正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)和直接融資。

隨著地價的不斷攀升，中小型房地產(chǎn)公司在一些核心城市獲取土地的能力正在趨弱。而大型開發(fā)商為了提高資金的周轉(zhuǎn)效率，逐漸采取了合作拿地的模式，各種“聯(lián)合體”頻頻在土地出讓中舉牌。

萬科企業(yè)股份有限公司（00002.SZ，以下簡稱萬科）被認(rèn)為是目前最善于運(yùn)用合作開發(fā)模式的公司，總裁郁亮在今年提出了萬科的事業(yè)合伙人制度，同時強(qiáng)調(diào)萬科的“小股操盤”的開發(fā)模式。

一位房地產(chǎn)投資界人士告訴《英才》記者，萬科這樣看來就如同一只巨大的房地產(chǎn)基金，依靠自己的品牌影響力在項目層面與不同公司進(jìn)行股權(quán)合作，這樣能夠解決拿地資金不足的問題。

而合作開發(fā)的模式也可有利于海外融資，通過離岸公司控股的子公司與內(nèi)地公司共同組成一家項目公司，離岸公司只要對子公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，以達(dá)到融資的目的。

同時，目前有多家房地產(chǎn)基金正在采取“同股同權(quán)”的投資模式。在前兩年房地產(chǎn)基金野蠻生長的年代，其更多是被看作信托的替代工具，甚至有人稱之為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的高利貸”，融資成本從15%—30%不等。這樣的融資成本往往不足以支撐一家企業(yè)的長期發(fā)展。

股權(quán)式融資房地產(chǎn)基金則是看重項目的成長性，風(fēng)險共擔(dān)，收益共享，“有點(diǎn)類似于PE的做法”，融資并不以借款體現(xiàn)。但風(fēng)險在于：如果房地產(chǎn)基金公司沒有足夠的監(jiān)督，可能會失去對開發(fā)流程的控制權(quán)，最終導(dǎo)致項目投資失敗。endprint