業內專家觀點多樣

李鐵（國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任）：

限購松綁不會導致房價大幅反彈

我認為限購松綁后不可能出現急劇的反彈，因為支撐房價上升有兩個因素：第一種是社會心理趨勢，第二種是宏觀經濟形勢。此外，政府的反腐等一些措施對官員購房構成了約束。還有就是環境問題，個別城市比如北京霧霾越來越嚴重，可能在某種程度上也打消了一部分人對北京其他優質資源的向往。所以我們不能僅僅看居住性需求的供求關系，而是要考慮到社會綜合因素。

盡管房價短期內不會出現大幅度反彈，上漲趨勢仍然是不可避免的。因為還有很多變量，比如戶籍制度。

現在戶籍制度已經明確，特大城市的人口數字還要嚴控，這方面還沒有具體的措施。那么如果我們認同了人口還將會繼續向大城市流動的規律，能通過力度比較大的改革解決戶口問題，那么這些大城市的房價還會上漲，上漲結果是隨著成本提高，使城市核心地區的資源外溢，這是一個市場的過程。

大家都關注短期的房價上漲或者下跌，短期的經濟增長和刺激政策，短期的企業收益等等，但是往往忽視了城市化的進程是長期行為，也就是說對房地產的需求也是一個長期的概念。這一問題應該引起足夠的重視。未來的短期波動估計還會很頻繁，但是從長期來看，需求是穩定增長的。

張敬偉（察哈爾學會研究員）：

放開限購也解決不了根本問題

濟南和呼市的做法表明各地限購松綁游戲最終都成了“無言的結局”。

何以至此？都是樓市鬧的。今年以來，中央嚴控流向樓市的資金流，也抑制了地方政府的賣地沖動。一攬子改革亦從金融體系抓起，商業銀行感受到了改革的壓力。泛濫的地方融資平臺和銀行間同業業務被遏制，影子銀行和地方債的風險暴露在公共輿論下，決策層對主體責任者予以棒喝。有限的資金被定向“微刺激”到“三農”、小微企業等亟須融資的實體經濟。

樓市不景氣，很顯然。當前樓市，除了一線城市，二線以下城市庫存積壓嚴重。呼和浩特市積壓在售商品房12萬套，每月消化量不過千套，照此算來，消化存量起碼要10年。該市土地財政依賴度高達78.8%，在全國40幾個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位。

呼市如此，濟南也是這樣，其他二、三線城市也好不到哪兒去。

戴著限購的緊箍咒，各地財政壓力極大，陷入了成也樓市毀也樓市的困局。期冀松綁限購，盤活凝滯市場，消化存量，理順增量，成為各地蠢蠢欲動松綁限購政策的動因與動力。值得一提的是，4年限購，尤其是近兩年來，試探松綁樓市的城市不少，這種彌漫于各城各地的焦慮情緒接二連三地在各城各地積累，但不管如何放風，如何出臺另類的文件，都拗不過政策大勢。

地方限購政策，是執行中央宏觀調控政策的具體實踐，執行限購政策的40幾個城市既有共性，也具有地方特色。從去年開始，伴隨經濟下行和調結構一攬子改革措施相繼推出，各地面臨著發展轉型的瓶頸壓力。激活實體經濟活力，消化過剩產能，已經成為中央宏觀經濟政策的主基調。這也給各地以提醒：土地財政和樓市經濟不可持續，必須轉型。

中央即使再無樓市宏調政策出臺，但也給各地戴上了既往宏調政策不變的緊箍。因而，執行4年的限購政策，并沒有出現自上而下的窗口調整。從銀行到地方政府，讓其認識并習慣承擔自己行為所帶來的后果，這是中央全面深化改革的兩大亮點。銀行適應市場和自律行為可圈可點，各地對于戒掉樓市依賴的抗壓能力有所不同。

對于過度依賴土地財政的城市而言，其樓市擠壓存量可能不堪重負，也許呼市和濟南就是此類城市的典型代表。但地方的焦慮與嘗試，哪怕是出臺了紅頭文件，面對中央的定調，也只能自找臺階，不敢輕易松綁。

由于地方限購的特殊性和地方特點，在不違反中央政策的前提下，適當微調也無傷大雅。譬如天津（樓盤）、南寧和長沙（樓盤）等城市或通過區域調整或放寬限購范圍等來刺激當地樓市。

不過，放開限購也解決不了根本問題，只能在消化存量上有所作為，解決不了樓市本質上的結構難題。況且，若無銀行的松綁限貸配合，限購也意義不大。在樓市觀望的市場語境下，只有剛需可資盤活，但剛需族最需要的是銀行的信貸支持。央行窗口指導保剛需，也只是讓商業銀行加快了放款審批速度，在利率上并無改變。

賈康（財政部財政科學研究所所長）：

淡化限購不是救市

在多種因素作用下，3月份以來國內主要城市房價指標降溫，樓市正在步入調整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市中的“拐點”和房價的“大跳水”“崩盤式”全面回落。但這種認識似過于極端化和過于悲觀。有必要區分市場分化（有升有降）和大勢拐點（長期曲線掉頭向下）的不同，以及房價的階段性回調盤整與全面崩盤的不同。我認為目前的情況都是屬于前者。

最基本的認識框架應是：中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展新階段的狀態。這決定了我國城市中心區域房價長期性的上漲趨勢，即城鎮建成區房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。

正常的市場是要允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。而我國樓市前些年的表現似乎是個單邊市，結果是誰也不覺得有風險，很多力量都肆無忌憚地在里面炒作，而現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。

現在我國政府決策層對于房地產領域顯然已經有新的優化調控思路。一方面，以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在三令五申中推進。這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給而托舉起來。另一方面，在商品房領域，不再屢屢表態、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。

應當強調，在市場出現分化后，地方政府應該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等“權宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞臺。當然，這是一個需因地制宜漸進掌握的過程。

調控不是說可以不存在，而是說我們現在不必刻意針對房價去強調“調控”這兩個字。從長計議，真正有意義的事是：一方面，由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”“挺市”，而是政府回歸市場軌上其應秉持的調控理性；另一方面，積極貫徹三中全會精神加快房地產稅立法，并適時推進改革。

解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應是政府和市場各司其職。我們目前在宏觀調控層面應該說正在實行“雙軌統籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與使低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關系。

在肯定政府保底的同時，令人遺憾的是，前些年在高舉“調控”大旗階段上本應抓住不放的長效制度機制建設，特別是我國改革中的“攻堅克難”事項——房產稅改革，至今的進展很不理想。

總之，當前在推進全面改革和順應資源配置中使市場發揮決定性作用的視角下，加快房地產稅立法，以經濟手段置換行政“調控”，力求提高房地產市場的健康度，應是樓市分化之后政府和各方互動中抓住契機順應客觀規律的重要抉擇。