不動產統一登記，究竟為了什么

蔡衛華

當下，作為輿論熱點的不動產統一登記被一些人解讀為降房價、反腐敗的奇藥良方。不動產統一登記，究竟為了什么？

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“健全自然資源資產產權制度和用途管制制度”“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”。2013年11月20日，國務院常務會議正式決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部一個部門承擔。

隨之而來的是滿天飛的相關報道，都認為是為了降房價、反腐敗。其實，國家有關部門為了反腐查詢土地與房屋登記資料不存在任何障礙。單純只是為了反腐，不需要統一登記，維持各個部門分散登記的現狀即可，但是不可否認，統一登記之后，特別是全國的不動產統一登記信息聯網之后，更有利于反腐。那么，不動產統一登記和降房價有關系嗎？

不動產統一登記和降房價有關系嗎

不動產統一登記和降房價沒有直接的關系。特別需要注意的是，統一登記的直接目的不是為了降房價。但不可否認的是，統一登記之后，特別是全國的不動產統一登記信息聯網之后，更有利于國家對不動產市場進行宏觀調控。

有關報道之所以認為統一登記有降房價的“奇效”，只是關注了房屋登記甚至只是關注了房屋登記信息的聯網，好像不動產統一登記就僅僅只是局限于此。這樣理解的話，國家就沒有必要實施不動產統一登記制度了，因為只要將全國的房屋登記信息聯網就可以達到這些媒體所報道的目的。

其實，房屋登記信息聯網只是不動產統一登記中很小的一部分。首先，從統一的對象來說，依照《決定》，統一確權登記的不僅包括房屋和土地，而且還包括林地、草原和海域，將對象擴大到所有的自然資源；其次，從統一的內容來說，統一的不僅是機構，還有登記的表冊卡簿、法律依據、權利證書以及信息平臺等各個方面；此外，僅就信息聯網而言，此次國務院常務會議提出要建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”，其內涵也遠遠大于目前有關媒體所報道的。

統一登記究竟為了什么

整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。筆者認為，統一不動產登記首先遵循的是不動產的自然規律和國際通行做法，除此之外，其主要目的是為了克服現行不動產分散登記的弊端，保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，保證交易安全，尤其是方便企業、方便群眾。

遵循了不動產的自然規律和國際通行做法。房屋和土地、林草與土地本來就是一體的，是不可分的，世界上絕大多數國家實行的是統一登記。習近平總書記在關于《決定》的說明中指出，“山水林田湖是一個生命共同體……由一個部門負責領土范圍內所有國土空間用途管制職責……”。為此，《決定》要求在不動產統一登記的基礎上，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”。

為了更好地保護不動產權利人合法財產權。古語云“有恒產者有恒心”，登記的本質目的就是確定不動產的權利歸屬，并在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動產物權的目的。以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。另外，由于各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致重登、漏登現象發生，造成了大量登記錯誤。統一登記后，可以減少甚至杜絕類似問題發生，更好地理清當事人之間的不動產權利界限、減少權屬糾紛、提高登記的準確性和權威性，更好地維護當事人的不動產物權。

提高政府治理效率和水平。多個部門都在辦理不動產登記時，各個部門都配備了一套專門的人員、機構、場所以及設施設備等等，國家不僅為此多支付很多人力物力成本，而且各部門之間的職能交叉容易導致部門間的爭權奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴重影響政府的形象。國家實行統一登記，將房屋、林地、草原、土地以及海域登記的職責整合由一個部門承擔，可以減少部門職責交叉和分散，從而大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。分散登記時，在農村，當事人要分別到4個不同的部門辦理4個不同的證件：住房要到建設部門辦理房屋所有權證，宅基地要到國土部門辦理集體土地使用證，承包的土地要到農業部門辦理耕地承包證，栽種的樹木要到林業部門辦理集體林權證。城市居民和企業則最少要辦兩個證：到住建部門辦理房屋所有權證，到國土資源管理部門辦理國有土地使用證。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間和資金成本。統一登記之后，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，可以大大減輕當事人負擔。

保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。原來由于房地分別登記，導致房屋和土地分離的現象十分嚴重，不僅權利人辦理登記不方便，而且交易相對人查詢登記資料不容易，了解交易標的權利狀況很困難。在房地產抵押時，要分別到住建部門和國土資源管理部門辦理房屋抵押登記和土地抵押登記。實踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時有發生。統一登記之后，建立不動產登記信息依法公開查詢系統，將有效保障不動產交易安全，維護不動產市場的正常交易秩序。 （普榮節選自中國經濟網，略有改動，作者單位：中國土地礦產法律事務中心）