限購取消，復蘇仍遠

張大偉

2014 年以來，房地產市場突如其來的逆轉走勢令整個行業始料未及。去年末17 個調控升級的一二線城市中，有11 個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。今年以來，從中央層面來看，3 月初“兩會”提出的“針對不同城市情況分類調控”將成為今年中央政府對房地產政策取態的最好注解。雖然地方政府有了根據當地實際情況作出判斷的自主權，但并不意味著各類調控政策可以隨意放開，庫存水平高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

微調城市逐漸擴容，限購放松成趨勢

在住建部最新提出的“千方百計消化庫存”的號召指引下，除了一線城市外，其他城市的限購退位已是大勢所趨。最新傳出加入限購放松的城市包括：海口明確中止執行商品房限購政策，西安60平方米以下住房和磚混結構二手住房可由居民家庭根據需要自主購買，無錫及蘇州取消90平米以上住房的限購政策，昆明取消限購等。截至8月中旬，在46個限購城市中有36個城市針對限購政策進行了微調，具體形式包括明確取消、執行層面放松、局部或部分取消等。而在另外10個城市中，已有部分城市官方公開表示將稍后跟進并作出調整。

從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，也就是除一線城市外，都將肯定在年內取消限購政策。

從“兩會”之后到8月份各地方政府的微調動作來看，松綁可以說成為了主流。因為依賴土地財政，使得各級政府都出臺了不同力度的房地產松綁政策。在市場低位運行半年后，房地產政策環境出現明確的松動跡象，被喻為史上最嚴的房地產調控政策限購令已經逐步在各地退位。此外，對市場影響至關重要的信貸政策也傳出調整跡象。重點城市住宅市場走勢平穩，隨著政策及信貸環境好轉的支撐，市場筑底有望加速。

整體限購松綁效果不樂觀，依然期待信貸刺激

近期備受關注的限購政策放松，對市場成交影響如何？基本可以分為三類情況，其一，短期效果顯著，成交出現反彈，這類城市數量很少，以杭州蕭山、濟南及成都為代表；其二，收效甚微，特征為取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升，以長春、武漢、寧波及南寧為代表；其三，基本沒影響，這類城市數量最多。可見，限購政策調整對市場的實質提升作用有限，而主要將在市場心理層面逐步產生作用。而即使下半年出現信貸環境好轉的局面，仍需要配合開發商的合理定價，才能實現高庫存壓力下的市場成交復蘇。

從以下幾個典型城市看，樓市距離復蘇還很遠：

成都，7月成交增量中70%來自于高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，該月環比增長約為9%。由于低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實際增長或更少。

福州，7月成交環比大增61%。主要來自閩江世紀城和一個保障性項目的集中備案，兩樓盤合計備案900套，占當月全市總成交半數以上。除這兩個項目外，其余樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月環比增長與限購放開沒有直接關系。同時，7月全市成交均價從上月的1.7萬降到1.4萬，樓盤降幅在10-15%左右，最高達25%，對成交回升也有幫助。

濟南，若剔除前期交易集中登記因素，7月新盤實際增長約為8%。杭州和寧波，限購正式放松后市場表現良好，成交量較此前有3成增長。但由于限購放松時間不足一個月，長期效果有待觀察。

綜合以上城市的調研成果，在我們調研的13個典型城市中，對成交量有實際影響的僅有5個城市，其余8個城市成交量沒有回升，甚至有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實際刺激大多在10%左右。浙江省的杭州、寧波例外，短期內成交回升超過30%，但長期效果仍待觀察。

一線城市限價逐漸放松，回歸市場化

在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴格執行的限價政策逐漸已經不適宜當下市場情況，樓市已經事實上入秋，目前還能維持上漲的城市已經越來越少，部分城市的下調幅度在加速，之前一直認為會獨立向好發展的一線城市也出現了明顯的降溫現象。

北京2014年預售價格限價與限高明顯松動，入市的高端項目明顯增加，之前精裝修拆分的項目也均可以獲得2萬以上的價格。

廣州的增城、從化放開限價，中心區高價盤限簽松動，廣州人才入戶全面開閘帶來購房名額增加。

二三線城市放寬戶籍政策，爭搶購買者

海口出臺房地產新政，提高房地產建設項目審批效率，合理調整限價商品房申購條件，規范預售行為，合理確定房地產開發企業承擔開發規模，實施購房入戶政策。據悉，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。

武漢市下文規定，從7月1日起，畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創業且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。此前，畢業兩年內在武漢就業創業的高校畢業生才可在武漢落戶。

從全國房地產市場看，出現問題的城市特別是三四線城市，因為人口凈流入減少，實際需求萎縮，難以消耗之前已經積壓嚴重的土地及在售庫存。

從貴陽發布納入本省其他多市人口基數享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平米，再到海口出臺的落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問題。

搶人，利用城鎮化，提高購房人口基數，達到刺激房地產的目的。特別是搶奪本省內有購買力的人群，將成為各二三線城市放松限購的主要辦法。

整體市場后市預期難以樂觀

樓市降溫趨勢依然明顯，開發投資增速持續6個月放緩，銷售數據也在6月短期上漲后再現降溫，商品房銷售面積同比下調了7.6%，降幅擴大。

從7月單月的成交量看，同比環比均有明顯下調。其中商品房銷售面積為8115萬平米，同比下調幅度達到了16.3%，環比跌幅更是達到了34%。

房企全面入冬，標桿房企購地金額創年內新低，謹慎購地，大量推盤。截至日前，從25家房企公布的前7個月銷售業績來看，7月單月銷售額合計為747.9億，相比6月份的11158.58億下降了35.4%，也低于之前5月份的860.67億。25家企業的前7個月業績，依然有9家為同比下調。大部分企業完成年度銷售目標的可能性都越來越低。

本輪市場出現降溫的原因與往年不一樣，不同于2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，本輪日益強烈的調控微調效果將不同于此前的市場反應。

除非最近出現降準、降息，否則年內市場轉好的可能性非常低，整體市場以價換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區域，價格戰出現的可能性依然非常大。

樓市依然處于明顯調整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。6-7月成交量持續低迷，明顯影響了開發商的定價。預期，后續特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加。整體市場在3季度將依然處于以價換量過程中。

限購的原因是因為供不應求，不限購的原因是因為供大于求。大部分松綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力大，這種情況下，對于購房者來說，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是松綁限購的城市越要謹慎購房。

從微調政策預期的效果來看，稅收優惠以及限購放松將對市場短期造成輕微的利好，市場有望走出一波上行行情；銀行信貸成本與放款時間長短，依然是影響樓市的最關鍵因素，如果信貸等政策沒有本質變化，市場因為很多區域的過剩已經難以避免持續出現調整趨勢了。房地產作為中國經濟中的重要一環節，在目前市場情況下已經需要做好托底準備。房價出現合理調整是有利于中國經濟轉型，但如果出現斷崖式調整，可能會對經濟帶來不可預測的變化。