基于Hedonic模型的軌道交通沿線房產空間分布研究

文｜中南財經政法大學金融學院 高麗穎

武漢市城市化進程在快速增長中，在這一輪城市轉型的過程，武漢市強調建設資源節約型、環境友好型的“兩型社會”。生態發展是武漢市在未來城市轉型的目標。同時在2014年年初，武漢市政府提出了在未來5年內花費2萬億建城，百分之八十用于固定資產的開發，特別是基礎設施的建設。其中地鐵線路的開發占據了大量的資金比例?？梢?，在未來5年內武漢市城市建設將出現高潮。但是目前武漢市在城市化過程中由于地鐵等交通設施建設，地產規劃與基礎設施規劃并未協調，造成了城市擁堵，環境污染嚴重等問題，城市居民出行與生活感到十分不便利。因此，根據對武漢市地鐵沿線的房地產定量分析，能有效緩解地鐵沿線的城市建設中出現的大量交通與環境問題，通過空間規劃達到城市集約化發展，合理分配空間資源，為武漢市生態發展提供建議。

1、Hedonic模型應用成果

Hedonic 模型，在現代社會城市發展研究中得到廣泛的利用，特別是對于地產沿線增值方面上取得了顯著的效果。在學界方面，清華大學的何建華通過Hedonic模型研究了北京市地鐵沿線的房地產住宅增值效應，具有實踐意義，而Chang-Hee、ChristineBae、Myung-JinJu等學者研究了首爾的地鐵線路對沿線房地產價格變化的因素探討。在實際操作層面，Hedonic 模型的價值充分體現在軌道交通沿線的土地與住宅價格的測量比較方面，優于交通成本模型，比其更加精準，考慮更加全面。本文以已經建成的武漢市軌道交通1、2及4號線為例，基于Hedonic 模型對沿線房地產空間規劃進行定量分析。

2、Hedonic模型基礎

2.1 Hedonic模型函數形式

Hedonic模型一般有線性形式與對數形式，不同的模型形式擬合效果不同，因此造成定量分析時結果差異性有差別。對于模型的選擇應當謹慎。具體模型形式如下：

（1）基本線性模式：

（2）對數形式：

（3）對數線性形式：

（4）線性對數形式：

2.2 Hedonic模型檢驗

模型建立完成時應該對模型的擬合函數進行檢驗來分析結果的合理性。其中有擬合優度的檢驗、顯著性檢驗、DW檢驗、殘差正態性檢驗。

（1）擬合優度檢驗

其中，n表示數據點個數ψk∈Ψ,k=1,2,…,|Ψ|,ψk為第k個聚類的集合；Φ={φ1,φ2,…,φn}，φj為第j個數據.Purity∈[0,1]，Purity的值越接近1，代表聚類結果越精確；相反，越接近0，代表聚類的錯誤率越高.

所謂擬合優度檢驗，是通過判定系數進行判定，值的取值從0至1，取值與1越接近，說明模型的擬合程度越優；取值與0越接近，說明模型的擬合程度越不理想。

（2）回歸系數的顯著性檢驗( t 檢驗)

所謂的顯著性檢驗，是通過計算t值，來檢測自變量對因變量的回歸效果。t值較小，則可以判定自變量與因變量之間的回歸關系弱，不能通過檢驗，反之可以通過檢驗。由此判斷自變量能否留在擬合的函數中。

3、模型構建

3.1 模型基本假設

在利用Hedonic模型對武漢市地鐵線路定量分析時，假設沿線的房地產住宅類型不區分樓層的區別，由于數據繁瑣將公寓劃分至住宅類，寫字樓劃分至商鋪類。利用月均價代表房地產的價格。

3.2 模型構建

（1）變量選擇

在進行模型的構建時，必須首先保證樣本的數量。在一般情況下，模型建立時需要取得的樣本數量是自變量的5至10倍左右，同時，能夠讓顯著性小于10%。這樣的樣本選取都是合理的，具有有效性。變量設置如表1。

＞＞表1 變量設置表

（2）數據收集

（3）回歸結果與分析

根據對四個模型形式的回歸，以對數形式的模型擬合程度最好，因此以對數線性形式進行回歸的結果展示與分析。

①將上述變量以價格Price的自然對數對其余變量的對數形式進行回歸，利用Eviews采用逐步回歸法得到回歸的結果，并且根據回歸結果中的t值與p值將沒有顯著性意義的變量剔除后，將剩余回歸自變量中的回歸系數整理如下表2以及回歸結果分析表3。

根據系數表中的各個系數的P值可以看出每個自變量的擬合程度效果理想，通過了t檢驗，說明變量選擇合理。在回歸結果分析表中可以看到R-squared的值接近1，說明方程擬合效果程度較好，DW值接近2，說明方程自相關能力弱，VIF值小于10說明方程多重共線性程度小。根據各數據說明，方程的擬合效果理想。可以用于經濟說明。

②方差齊性檢驗與殘差正態性檢驗

所謂的方差齊性檢驗是指，由于殘差的分布是常數，因此，自變量與因變量的分布無明顯關系，即殘差的分布是隨機分布在零點的兩側。殘差分布圖與因變量預測值圖（如圖1、2）。

殘差的分布圖與殘差正太P-P圖可以看出殘差近似服從正太分布，擬合的方程滿足了經典假設。

＞＞表2 修正后自變量回歸系數

＞＞表3 回歸結果分析表

（4）模型結論

根據上述模型建立過程，可以得到擬合的方程最后結果為：

根據模型的結果可以知道，武漢市軌道交通1、2、4號線沿線對房地產的影響范圍達到800米內。同時，距離對價格的系數遠高于其他系數，可以得到地鐵沿線對房價的影響十分敏感，當距離變化1單位，房價變動平均7%。綠化率對房價的影響程度也是十分可觀，當綠化率變化1單位，房價平均變動5%左右。

4、空間規劃

根據對武漢市地鐵線路1、2、4號線路的Hedonic模型擬合，可以得到在城市開發的過程中，地產開發與基礎設施開發密切聯系的距離在800米范圍內。在這個范圍內，其中以100米到300米的房價敏感系數最高，并且TYPE為商鋪時敏感系數也達到了1.3%，因此，在800米范圍內首先在前300米的距離配置商業地產。而在600至800米范圍內，住宅的影響力達到了最大，安排住宅為優。同時不可以忽視的是綠化率的安排，綠化率的對房地產的敏感因子在近幾年中逐步增大，說明人們在生活中注重綠色生態對生活品質的影響。因此，在800米范圍內應安排在綠化率均值33%以上的綠化水平。通過將生活與工作商業場所結合并且加大綠化水平對于在目前城市發展中，可以明顯緩解人們對出行不便以及對環境污染的不滿，同時，通過空間規劃能明顯保持范圍區域內房地產項目的增值保值性。

＞＞圖1 殘差分布圖

＞＞圖2 殘差正太P-P圖

5、結論

武漢市目前城市轉型過程中遇到了許多城市問題，城市整體宜居程度下降。城市大規模的基礎設施開發需要配套合理的周圍地產規劃，達到集約化發展的目的，能有效降低資源的浪費，環境的污染。上述的模型方法，能緩解在城市軌道建設帶來的負面影響，提高城市的生態水平。社會在編制城市的住宅規劃時需要考慮許多因素。前提之一就是要根據經濟體質的轉變，來研究不同性質的空間布局與就業，城市交通分布與公共設施開發的空間布置之間的聯系。當一個地區掌握了房地產開發的規律，才能增強城市住區規劃編制的科學性。其次，對住房空間規劃進行科學的調整，解決在城市發展過程中不同功能的房地產空間位置的失衡布置，公共基礎設施不能有效的發揮效力。才能在長期內穩定發展“兩型社會”，實現可持續發展。