德國地產吸引華人熱錢涌進

根據資誠會計師事務所對歐洲27個大城市的調查，2012年前三季的房市總交易量仍以傳統炒房天堂倫敦居首，巴黎其次，而且已達極品告罄，連次級品都連連刷新天價的瘋狂地步；但在新興潛力榜名單上，德國的慕尼黑、柏林及漢堡分居第一、二及五的位置，后勁十足。

另據德勤事務所的統計，倫敦市區最貴，2012年住宅用新建案售價平均每平方米1萬歐元，巴黎8300歐元，慕尼黑5000歐元，居德國所有城市之冠，莫斯科、里昂、馬賽、羅馬都是4000歐元，柏林約為3000歐元。

從“不動如山”到

值得開發的優質市場

德國人自有房屋比率不到一半，政府的房屋政策一向以照顧房客為主軸，嚴禁投機，所以房地產以“不動如山”知名，從來不是國際投資客的目標。大型商業地產中介公司CBRE的歐亦樂認為，德國穩定的經濟是國際熱錢開始大量流向德國的主因，“和香港或臺北最多2%到3%的租賃利得比起來，德國可達將近5%。”

在法蘭克福開設全德第一家華人房地產公司的張琳認為，美、加、澳等英語系國家仍是華人最愛，但德國是值得開發的優質市場，因為它法律健全、經濟穩定，“是保值的避風港”。張琳來自西安，學工業設計，以房屋裝修起家，老宅翻新及設計的專業，讓德國房屋中介商及開發商找上門，水到渠成走進地產生意。

2008年張琳剛開始掛牌營業時，以高單價的豪宅、別墅為主，中國駐法蘭克福總領事館城堡般的漂亮建筑就是她的杰作；現在業務擴充到一般住宅及商用房地產，如高爾夫球場、養老院或酒店等，客戶反應熱烈。每月平均安排一至兩個VIP團來德國看房，每團人數不多，五六個人，但都是大戶，一旦決定了，出手很快。

華人趨之若鶩不在獲利

保值才是重點

不久前她推出一個養老院的建案，47個老人房間全部分租完畢，還有排隊遞補名單；原來的規劃是以20年、5%的獲利保證，吸引手上有十幾二十萬歐元的小戶來投資，沒想到一個中國內地大戶看上了，一口氣47戶全部買下。現在她又推出一個酒店投資案，同樣的條件，以單一房間為單位，某位中國內地投資客一口氣買下16個房間。張琳表示通常這種長期保證獲利的投資機會很搶手，最慢6個月就賣完了：“放眼全球，除了房地產以外，如今還有其他什么好選擇？”

住宅部分，法蘭克福郊區的新建小區公寓由當地黑森邦政府所屬建設公司承建，信譽和質量都有一定水平，學校、超市、診所等基礎建設齊全，交通又方便，離市中心坐火車只要30分鐘，每平方米3000至3500歐元間的價錢，和上海、北京比起來，簡直天地之別，而且是永久產權。張的客人中，在德華人和中國內地來的都有，自住的占多數，即便只是來歐洲洽商或度假時小住都還劃算。經由她中介進住法蘭克福郊區的中國家庭，大概在100戶左右。

張琳分析道，會來德國置產的，都是和德國這個國家有淵源的，比如來此留過學、受過訓或做過生意，他們看重的是德國社會的安定和進步，他們知道買房和取得居留權無關，想靠炒房獲利很難，但“獲利不是最大目標，保值才是重點”。

張琳認為法蘭克福仍是中國人在德投資的首選，她有很多客人是從漢堡和慕尼黑轉戰而來的，“這兩個城市已經太貴了，柏林倒是慢慢起來了。”

柏林像黑馬般急起直追

在華裔第二代企業家賴相如眼中，柏林不只是慢慢起來了，而是黑馬般急起直追，速度驚人。他指出，柏林每年涌入3萬名大學生，至少需要1萬至1.2萬套新住房，但平價住房的供應速度遠遠趕不上市場的需求，“只要這個缺口堵不起來，漲價勢不可擋。”

柏林大型國宅管理公司GSW最新的租賃統計顯示，近兩年間，柏林房租漲了兩成。賴相如透露：“誰要眼光看得準，適時買進低價位的小公寓，漲升的幅度更高達6成，前所未見。”機運、人脈加上勤勞看房，他相信在柏林還是可以買到一平方米兩千歐元以下的低價老公寓，自己找工人翻修，配上品味家具，高價出租，絕對賺錢，他堅信在德國當房東無利可圖的“魔咒”并非無法破解。

雖然現在德國政府醞釀立法限制租金上限，保護中低收入的租房族，但“只要供給持續吃緊，扭曲的租賃市場勢必出現”，道高一尺魔高一丈，合法的規避手法不少，如含家具的就不受所謂租金參考上限約束，“若有人愿意付一平方米18歐元，誰要一定死守五六歐元的規定？”物以稀為貴，他相信越打壓行情反而越熱。

德國媒體以“一掃而空”、“惡犬撲羊”等字眼來形容柏林房市近三四年的瘋狂熱賣，陳年滯銷貨都有人接手。賴相如仍將繼續追進，他不認為德國房市面臨泡沫的危機，因為德國房市上打腫臉充胖子的買家不多，銀行貸款條件也相對嚴謹，倒是金融危機的陰魂不散，隨時可能重來，“血流成河之際，更該投資”是他的結論。

臺灣人葉美麗在二十多年前德國統一決議遷都柏林時，開始投入房屋中介業，幾十年平緩的潺潺流水，如今突然驟變為洶涌波濤。她表示，德國房地產投資市場一向的潛規則是——買入價如低于12年冷租金（即不含暖氣費）的總合，獲利可達10%，14年的話就是8%，依此遞減。換句話說，買價若在年租金的20倍以上，就毫無獲利可言，但這早已是目前房市的常態了，然而因為熱錢充斥，貸款實在太便宜了，安全的投資選項又付之闕如，為防辛苦積蓄血本無歸，所以還是搶進，三四十倍以上的照買。大家抱的是“至少不會賠”的心理，一兩個房間的小公寓容易出租，最搶手，經常不用打廣告就賣掉了。

此外，柏林西南部高級文教區Dahlem、Zehlendorf推出的豪宅雖然要價比以前貴了好幾成，每平方米5000歐元起跳，但還沒動工，竟就全部賣完了，這在金融危機前的柏林是絕對無法想象的。

榮景還有多久，見仁見智

這波因金融危機誘發的榮景還有多久，見仁見智。德國專業房市調查公司BulwienGesa預測，到2020年柏林還有近4成的成長空間；德國中央銀行則警告房市已過熱，房價嚴重高估，2012年7個主要城市平均漲了近9%，2013年漲幅不變，小心泡沫。無論如何，和倫敦、巴黎一比，柏林簡直便宜得不可思議。柏林最大的房產中介公司之一思杰（Ziegert）看好華資對德國漸濃的興趣，2011年在香港成立辦事處，專人處理兩岸三地的投資客。

該公司發言人思路特說，華資占其總成交量比率雖然不高，還不到3%，但過去一年他們賣了十幾套高級公寓給來自香港、上海、廣州及馬來西亞的華僑，平均每套都在60萬歐元左右，可見高價位德國房地產對華資的高度吸引力，所以他們正登廣告征求會講中文的員工，拓展這方面的業務。

臺灣人林坤銳10年前投入柏林房地產，以今天看來的“超低價”買入整棟20套公寓，裝修后出租。因為進入的時間點對了，所以今天可以輕松靠租金過日子。即便如此，他仍不看好置產當寓公的盤算，“現在已經太貴了，更麻煩的是當房東義務很多，權利很少，而且財稅局永遠早你一步，獲利所剩無幾。”他的公寓大樓靠近總統府，又臨內政部，位于所謂的整修區內，整修之前，他就收到財政部的信，恭喜他房產因大翻修將增值，所以請他繳大筆特別稅，羊毛還是出在羊身上。

沒想到鐵樹竟開花

林坤銳的例子羨煞來自香港的魏玉鳳，她和丈夫落腳漢堡近20年，兩個人一起開了家發廊，丈夫因為堅信“德國房價永遠不會漲”，所以一直反對在德國置產，沒想到鐵樹竟然開花，現在后悔莫及；還好機會仍在，最近還是在漢堡近郊揀到50年的二手公寓，約80平方米以15萬歐元成交，夫婦倆高興地反問：“這價錢在香港能買到什么？”

在對房地產的偏愛上，兩岸三地零距離。來自貴州的任彤2004年買地蓋兩層花園別墅，只花了23萬歐元，“那時德國根本很少人愿意置產，德國政府還送錢補貼民眾買房子，匪夷所思。”有了上次置產的正面經驗，現在她正準備買第二間小公寓出租，周末都在看房子，不但自己看，也順便幫中國內地的朋友找，雖然明知在德國當房東無利可圖，但仍積極看房，“怕儲蓄全被金融危機稀釋掉。”

整體來說，外資占德國房市的比重仍不高，CBRE的調查顯示，在商業房產上約兩成來自歐洲以外的資金，其中亞太地區又只占4%；在住宅方面，綜合多家中介公司的說法，公寓部分，外資占2至3成，獨棟房屋則約一成的買主來自國外，主要來自俄羅斯、意大利及中國。

私人電視臺SAT 1未雨綢繆，已開拍電視連續劇《中國人來了》，描述一個白領中國家庭落腳德國小鎮，和德國家庭比鄰而居。中國父親竟是德國父親的上司，中國母親是大學教授，而德國母親“只是”花店老板，他們各有兩個小孩，中國小孩勤奮用功，德國小孩嬌縱貪玩，最后還演變成“情敵”。（編輯/袁紅）