上海城市資本存量與房地產價格相關性研究

李雪韻++王盛

摘要：相關數據顯示，自我國進入房地產市場化階段以來，房地產銷售面積和銷售金額不斷翻倍，尤其以一線城市更為突出。近年來政府多次對我國房地產業(yè)進行政策性調控，同時分析房價變動因素也成為研究熱點。目前這方面的研究成果主要集中在宏觀經濟、人民生活水平、信貸、利率、貨幣供應量、土地價格、預期等方面對房價的影響程度，而尚未有學者從城市資本存量的角度研究其與房價變動的相關性。城市資本存量是近年來興起的新研究熱點，它反映了一個城市歷年的資本投入經過折舊扣除之后的總和，因此城市資本存量既非當年投資情況的簡單體現，也不是歷年投資額的簡單加總。同時房價也不是簡單地對當年投資數額的反映，而是人們歷年投入于這塊土地的資本之和，房價實質上有很大一部分是積聚在此塊土地上的資本存量的體現，因此，研究兩者相關性很有意義。

關鍵詞：城市資本存量，永續(xù)盤存法，房地產價格

中圖分類號：F224

文獻標識碼：A 文章編號：16749944（2014）06023403

1 相關理論基礎

1998年我國正式取消福利分房制度，標志著我國房地產業(yè)進入了真正市場化發(fā)展階段。根據相關統(tǒng)計數據，在市場化近20年的進程中，房地產成交面積增長6倍，成交金額增長16倍，且一線城市的房價增幅更為夸張。為了維護宏觀經濟運行和人民生活水平的穩(wěn)定，我國政府近年來連年出臺調控政策，意在抑制投機，穩(wěn)定房價，使房價回歸到正常軌道中。

自2004年至今，我國房地產業(yè)經歷了多輪宏觀調控，但房價整體走向依然在與調控的多次博弈中不斷攀升。諸多研究者逐漸認識到影響房地產價格的因素不止一個，房價通常反映的是受貨幣供應、銀行信貸、消費者預期、土地等復雜因素影響后的綜合結果。因此多數研究者構建相關性分析的計量模型，從不同角度對影響房價的種種因素進行了有說服力的研究。

城市資本存量是指經濟社會在一定時點上所積存的實物資本的總量，是將歷年不變價的固定資本形成加總，并從中扣除已經退役的資本品價值。作為嚴格意義上的資本存量——物質資本存量定義則更為具體，它是指“在一定時期內積累起來用于生產其他消費資料或生產資料的耐用品，是體現在廠房、設備、原材料、燃料和半成品等有形的物質形態(tài)”。在對城市資本存量估算研究中，眾多學者采用永續(xù)盤存法作為估算模型，即：

2 城市資本存量對房地產價格影響的理論分析

城市資本存量反映的是凝結在土地上的歷年資本投入，土地是一種特殊商品。根據馬克思主義地租理論，土地的自然資源價值給土地所有者帶來的地租和土地資本（馬克思把固定在土地上的物化勞動和活勞動稱為土地資本，屬于固定資本范疇）為其帶來的利息和折舊都構成土地所有者收入的來源，都決定著土地價格。具體而言，在最初期土地還未被人類投入勞動和生產資料時，土地使用者需向土地所有者繳納費用從而獲益，土地價格體現在其自然資源價值上；隨后，大量的資本、勞動被逐漸投入到土地中（尤其是用于生活工作基礎設施的建設資本投入以及相關的人類勞動投入），土地經過這些物化勞動和活勞動的加工，產出不斷增加，也使得土地價格持續(xù)上漲。

在現實生活中，開發(fā)商通過對土地本身的資本投入，對地塊進行施工開發(fā)，將生產資料、固定資產建設等資本投入到土地上，使得原本荒禿的土地變得平整，地塊擁有良好的公共設施設備，能夠有效抵抗災害，同時地塊交通程度得到提高，出行更加便利。且地塊通過投資形成了集聚人口的商業(yè)便民環(huán)境、教育環(huán)境等，吸引更多的人口前來工作、居住、投資等。土地經過這樣的投資過程，其條件得到極大改善，不斷有新的人口遷入該地塊，從而推動土地不斷升值。因此，作為反映歷年土地資本投入基本情況的城市資本存量，對土地價格影響巨大。

在地價和房價相關性方面，相關文獻顯示房價構成要素中有超過一半的比重是地價，因此諸多學者認為房屋價格的上漲多基于房屋下面土地的升值。雖然各界對于地價是否是房價上漲的“元兇”仍有不同意見，但不可否認作為重要成本構成的地價對房價有不可忽視的重要影響。

因此，城市資本存量對房地產價格影響路徑如圖1。

3 上海市城市資本存量與房地產價格的相關性分析

3.1 總體分析

本節(jié)采用回歸分析、格蘭杰因果關系檢驗兩種實證方法以及數據標準化方法，對上海市整體城市資本存量和房地產價格進行實證分析，以得到兩者更為準確的相關程度。

3.1.1 數據選擇

在上海房地產價格數據選擇方面，根據上海市統(tǒng)計局歷年公布的統(tǒng)計年報，選取“全年商品房銷售額”與“全年商品房銷售面積”兩項指標相除得上海市該年商品房銷售均價。由于城市資本存量是以1995年為基期對各年存量數據進行調整，因此房價需做相應調整。

在上海城市資本存量估算方面，本文沿用永續(xù)盤存法模型。綜合考慮數據實際公布情況，在投資數據方面，本文采用固定資本形成總額數據；在折舊率方面，采用張軍等（2004）計算折舊率的方法（假定資本品相對效率幾何式遞減，再根據建筑安裝工程、設備工器具購置、其他費用三類資產的壽命、資本品權重進行加權計算）得到綜合折舊率為9.6%；在基年資本存量方面，

考慮到直接采用原始數值進行分析，可能會凸顯數值較高的指標在分析中的作用，削弱數值較低指標的作用，從而使實證結果產生偏差。因此采用數據標準化手段，對原始數據進行數據標準化處理如表2。

3.1.2 實證結果分析

通過Eviews5.0對上述兩列數據進行回歸分析，顯示上海市城市資本存量每提升1%，會使上海市房地產價格提升0.97%。雖然由于房價受多個因素影響，房價實際變動結果可能有所偏差，但房價仍受到資本存量正方向上0.97%的影響。再次利用Eviews軟件對城市資本存量和房地產價格的年增長率兩列數據進行回歸分析，顯示城市資本存量年增長率每變動10%，房價年增長率即變動4.1%。endprint

經過平穩(wěn)性檢驗和協(xié)整檢驗，本文對兩者進行格蘭杰因果關系檢驗，結果顯示當滯后3期時，在1%的置信度水平上證實，城市資本存量年增長率與房價年增長率存在因果關系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結果。由此可以發(fā)現上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房價潛在的變化，并存在滯后。但由于房價同時受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房價的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關數據顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過2000萬人的常住人口，下轄16個行政區(qū)及1個郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢產業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴格意義上來講各行政區(qū)的經濟形勢并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對房地產價格影響時，有必要針對不同類型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數據較為匱乏，在計算資本存量時多數區(qū)域難以構成時間足夠長、數據足夠完整的序列，因此本文選擇數據相對較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進行對比分析。

3.2.1 數據選擇

在房地產價格數據方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計局公布的房地產預售交易、存量房交易、商品房交易相關數據，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產綜合銷售均價。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤存法分別對兩行政區(qū)的資本存量進行估算。限于行政區(qū)公布數據的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計公報中全社會固定資產投資額作為投資數據指標，由于其他相關數據在兩行政區(qū)年鑒中均未體現，因此沿用上海市折舊率和固定資產投資價格指數來估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實證結果分析

通過Eviews5.0分別對徐匯區(qū)、閔行區(qū)數據進行回歸分析，結果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會使徐匯區(qū)房地產價格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會使閔行區(qū)房地產價格提升0.93%。可見上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實證結果說明市區(qū)資本存量與房價的關系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點。

（1）相對而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經濟發(fā)達，各項產業(yè)對城市乃至國家的政策、投資等反映更為敏感和強烈，所以一旦資本投入有風吹草動，該區(qū)域房價即尾隨變動。而郊區(qū)則易呈現滯后性，例如一塊土地被開發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設施建設、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開發(fā)過程中，資本投入是在源源不斷進行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時間內吸引大批人口前來購房，而是造成一個項目，吸引一部分人群過來考察甚至置業(yè)，達到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來，待該區(qū)域建設逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內。因此郊區(qū)的房地產購置速度顯然無法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開盤即在短時間內銷售完畢。這種滯后效應、臺階效應使得郊區(qū)的資本存量與房價的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房價變動更易受個別因素影響。如區(qū)域內某地落成重點學校，或形成有人文歷史意義的建筑風景區(qū)，或有大型企業(yè)進駐短時間內產生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導致該地塊房價被突然拉升，對整體房價可能造成與資本投入產出市場影響無關的變動。

4 相關政策建議

由上述實證結果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房價的觀點（如宏觀經濟、貨幣供應等）之外對房價又一重要的影響因素。城市資本存量對房價有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動房地產價格的變化。因此，政策制定者應多加關注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調控常用的市場手段、行政手段配合使用，對房地產市場的調控產生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現經濟水平不盡相同的地區(qū)，其房地產價格對區(qū)域資本存量的反應程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據市區(qū)和郊區(qū)各自現行發(fā)展狀況，更有針對性地進行固定資產投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對區(qū)域房價產生指導性變動。從全國的角度來講，可以根據不同省份、不同城市經濟發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對當地房價產生積極調控影響。

需要指出的是目前我國還沒有城市資本存量的官方數據，研究者想通過資本存量這一工具進行應用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計部門公布的數據也不夠完善，導致估算結果常與實際出入過大，使研究結果不能令人信服。因此，盡快補充完善相關數據，并建立官方資本存量數據庫，定期公布更新數據，無論對政策制定還是學術研究，都有著不可或缺的意義。

參考文獻：

[1] 王 翠. 經濟增長中物質資本與人力資本的協(xié)調發(fā)展研究[D].濟南：濟南大學，2010.

[2] 向 娟. 中國城市固定資本存量估算[D].長沙：湖南大學，2011.

[3] 王穩(wěn)琴，王成軍，劉亞虹，等. 中國城市物質資本、人力資本和社會資本估算[J]. 經濟問題探索，2011（2）：12～17.

[4] 柯善咨，向 娟. 1996—2009年中國城市固定資本存量估算[J]. 統(tǒng)計研究，2012（7）：19～24.

[5] 張 軍，吳桂英，張吉鵬. 中國省際物質資本存量估算：1952—2000[J]. 經濟研究，2004（10）：35～44.

[6] 陳貽娟，李興緒，冀小明. 云南省公共資本存量的估算及對經濟增長的效應分析[J]. 西南民族大學學報：自然科學版，2010（6）：949～955.

[7] 盧榮善. 論物質資本與經濟增長[J]. 安徽師范大學學報：人文社會科學版，2005（5）：502～506.endprint

經過平穩(wěn)性檢驗和協(xié)整檢驗，本文對兩者進行格蘭杰因果關系檢驗，結果顯示當滯后3期時，在1%的置信度水平上證實，城市資本存量年增長率與房價年增長率存在因果關系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結果。由此可以發(fā)現上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房價潛在的變化，并存在滯后。但由于房價同時受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房價的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關數據顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過2000萬人的常住人口，下轄16個行政區(qū)及1個郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢產業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴格意義上來講各行政區(qū)的經濟形勢并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對房地產價格影響時，有必要針對不同類型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數據較為匱乏，在計算資本存量時多數區(qū)域難以構成時間足夠長、數據足夠完整的序列，因此本文選擇數據相對較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進行對比分析。

3.2.1 數據選擇

在房地產價格數據方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計局公布的房地產預售交易、存量房交易、商品房交易相關數據，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產綜合銷售均價。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤存法分別對兩行政區(qū)的資本存量進行估算。限于行政區(qū)公布數據的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計公報中全社會固定資產投資額作為投資數據指標，由于其他相關數據在兩行政區(qū)年鑒中均未體現，因此沿用上海市折舊率和固定資產投資價格指數來估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實證結果分析

通過Eviews5.0分別對徐匯區(qū)、閔行區(qū)數據進行回歸分析，結果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會使徐匯區(qū)房地產價格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會使閔行區(qū)房地產價格提升0.93%。可見上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實證結果說明市區(qū)資本存量與房價的關系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點。

（1）相對而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經濟發(fā)達，各項產業(yè)對城市乃至國家的政策、投資等反映更為敏感和強烈，所以一旦資本投入有風吹草動，該區(qū)域房價即尾隨變動。而郊區(qū)則易呈現滯后性，例如一塊土地被開發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設施建設、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開發(fā)過程中，資本投入是在源源不斷進行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時間內吸引大批人口前來購房，而是造成一個項目，吸引一部分人群過來考察甚至置業(yè)，達到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來，待該區(qū)域建設逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內。因此郊區(qū)的房地產購置速度顯然無法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開盤即在短時間內銷售完畢。這種滯后效應、臺階效應使得郊區(qū)的資本存量與房價的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房價變動更易受個別因素影響。如區(qū)域內某地落成重點學校，或形成有人文歷史意義的建筑風景區(qū)，或有大型企業(yè)進駐短時間內產生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導致該地塊房價被突然拉升，對整體房價可能造成與資本投入產出市場影響無關的變動。

4 相關政策建議

由上述實證結果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房價的觀點（如宏觀經濟、貨幣供應等）之外對房價又一重要的影響因素。城市資本存量對房價有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動房地產價格的變化。因此，政策制定者應多加關注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調控常用的市場手段、行政手段配合使用，對房地產市場的調控產生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現經濟水平不盡相同的地區(qū)，其房地產價格對區(qū)域資本存量的反應程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據市區(qū)和郊區(qū)各自現行發(fā)展狀況，更有針對性地進行固定資產投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對區(qū)域房價產生指導性變動。從全國的角度來講，可以根據不同省份、不同城市經濟發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對當地房價產生積極調控影響。

需要指出的是目前我國還沒有城市資本存量的官方數據，研究者想通過資本存量這一工具進行應用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計部門公布的數據也不夠完善，導致估算結果常與實際出入過大，使研究結果不能令人信服。因此，盡快補充完善相關數據，并建立官方資本存量數據庫，定期公布更新數據，無論對政策制定還是學術研究，都有著不可或缺的意義。

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[3] 王穩(wěn)琴，王成軍，劉亞虹，等. 中國城市物質資本、人力資本和社會資本估算[J]. 經濟問題探索，2011（2）：12～17.

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[5] 張 軍，吳桂英，張吉鵬. 中國省際物質資本存量估算：1952—2000[J]. 經濟研究，2004（10）：35～44.

[6] 陳貽娟，李興緒，冀小明. 云南省公共資本存量的估算及對經濟增長的效應分析[J]. 西南民族大學學報：自然科學版，2010（6）：949～955.

[7] 盧榮善. 論物質資本與經濟增長[J]. 安徽師范大學學報：人文社會科學版，2005（5）：502～506.endprint

經過平穩(wěn)性檢驗和協(xié)整檢驗，本文對兩者進行格蘭杰因果關系檢驗，結果顯示當滯后3期時，在1%的置信度水平上證實，城市資本存量年增長率與房價年增長率存在因果關系，前者是后者的格蘭杰原因，但后者并非前者的格蘭杰結果。由此可以發(fā)現上海城市資本存量的變化很大程度上可以引起房價潛在的變化，并存在滯后。但由于房價同時受到多重因素影響，因此資本存量的變化與房價的變化并不一定完全一致。

3.2 上海市市區(qū)與郊區(qū)的差別性分析

相關數據顯示，上海市擁有6340.5km2的土地面積和超過2000萬人的常住人口，下轄16個行政區(qū)及1個郊縣（崇明縣）。由于各行政區(qū)域發(fā)展策略、優(yōu)勢產業(yè)、文化背景等因素均有差異，從嚴格意義上來講各行政區(qū)的經濟形勢并不完全一致。因此，在分析城市資本存量對房地產價格影響時，有必要針對不同類型的區(qū)域分別分析。限于各行政區(qū)各年度公布的數據較為匱乏，在計算資本存量時多數區(qū)域難以構成時間足夠長、數據足夠完整的序列，因此本文選擇數據相對較為齊全的徐匯區(qū)和閔行區(qū)作為上海市區(qū)和郊區(qū)的樣本進行對比分析。

3.2.1 數據選擇

在房地產價格數據方面，選取2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計局公布的房地產預售交易、存量房交易、商品房交易相關數據，將成交金額之和除以成交面積之和得到兩行政區(qū)房地產綜合銷售均價。

在資本存量估算方面，仍然沿用永續(xù)盤存法分別對兩行政區(qū)的資本存量進行估算。限于行政區(qū)公布數據的局限性，采用2004～2012年徐匯區(qū)、閔行區(qū)統(tǒng)計公報中全社會固定資產投資額作為投資數據指標，由于其他相關數據在兩行政區(qū)年鑒中均未體現，因此沿用上海市折舊率和固定資產投資價格指數來估算行政區(qū)資本存量。

3.2.2 實證結果分析

通過Eviews5.0分別對徐匯區(qū)、閔行區(qū)數據進行回歸分析，結果顯示徐匯區(qū)資本存量每提升1%，會使徐匯區(qū)房地產價格提升0.99%；閔行區(qū)資本存量每提升1%，會使閔行區(qū)房地產價格提升0.93%。可見上海市市區(qū)回歸擬合程度要優(yōu)于郊區(qū)擬合程度，且上海市整體擬合程度介于市區(qū)和郊區(qū)之間。因此，以上實證結果說明市區(qū)資本存量與房價的關系相較于郊區(qū)更為緊密，其主要原因如以下兩點。

（1）相對而言市區(qū)較郊區(qū)人口密集，經濟發(fā)達，各項產業(yè)對城市乃至國家的政策、投資等反映更為敏感和強烈，所以一旦資本投入有風吹草動，該區(qū)域房價即尾隨變動。而郊區(qū)則易呈現滯后性，例如一塊土地被開發(fā)，在逐漸完善地面上下的公共設施建設、建造商業(yè)區(qū)居住區(qū)等開發(fā)過程中，資本投入是在源源不斷進行著，但郊區(qū)地塊并不能像市區(qū)地塊一樣在很短時間內吸引大批人口前來購房，而是造成一個項目，吸引一部分人群過來考察甚至置業(yè)，達到了基本可居住條件，又有一批置業(yè)者跟隨而來，待該區(qū)域建設逐漸完工，人口被逐漸遷移到該區(qū)域內。因此郊區(qū)的房地產購置速度顯然無法與已有大批人口聚集的市區(qū)相匹敵，一旦開盤即在短時間內銷售完畢。這種滯后效應、臺階效應使得郊區(qū)的資本存量與房價的擬合優(yōu)度與市區(qū)的擬合優(yōu)度存在差距。

（2）郊區(qū)房價變動更易受個別因素影響。如區(qū)域內某地落成重點學校，或形成有人文歷史意義的建筑風景區(qū)，或有大型企業(yè)進駐短時間內產生大批職工住宅需求，則周邊房屋易受到追捧，導致該地塊房價被突然拉升，對整體房價可能造成與資本投入產出市場影響無關的變動。

4 相關政策建議

由上述實證結果可知，城市資本存量是傳統(tǒng)影響房價的觀點（如宏觀經濟、貨幣供應等）之外對房價又一重要的影響因素。城市資本存量對房價有不容忽視的影響力，尤其城市資本存量的變化能夠帶動房地產價格的變化。因此，政策制定者應多加關注城市的資本存量，控制城市每年的資本流量，將其維持在一個合理的水平和發(fā)展速度上，并將城市資本存量這一工具與先前調控常用的市場手段、行政手段配合使用，對房地產市場的調控產生真正的積極作用。

在區(qū)域差異研究中，發(fā)現經濟水平不盡相同的地區(qū)，其房地產價格對區(qū)域資本存量的反應程度也有所差別。因此，從上海市的角度出發(fā)，可以考慮根據市區(qū)和郊區(qū)各自現行發(fā)展狀況，更有針對性地進行固定資產投入，合理控制區(qū)域資本存量的規(guī)模，以對區(qū)域房價產生指導性變動。從全國的角度來講，可以根據不同省份、不同城市經濟發(fā)展情況，分別制定不同的資本投入政策，以對當地房價產生積極調控影響。

需要指出的是目前我國還沒有城市資本存量的官方數據，研究者想通過資本存量這一工具進行應用分析，只能依靠自行估算。由于各研究者選取的變量不盡相同，統(tǒng)計部門公布的數據也不夠完善，導致估算結果常與實際出入過大，使研究結果不能令人信服。因此，盡快補充完善相關數據，并建立官方資本存量數據庫，定期公布更新數據，無論對政策制定還是學術研究，都有著不可或缺的意義。

參考文獻：

[1] 王 翠. 經濟增長中物質資本與人力資本的協(xié)調發(fā)展研究[D].濟南：濟南大學，2010.

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