當前房地產調控的法律思考

楊梅

摘 要：房地產業在我國是一個新興產業，但卻是拉動我國經濟增長的主要行業。房價的漲與跌牽動著全國億萬同胞的心。近十年來，我國房地產發展一直如雨后春筍般，茁壯成長起來。可過高的房價與人民收入水平發展卻不平衡，造成居民收入與消費失衡現象嚴重。因此房地產調控顯得至關重要，房地產宏觀調控對規范、發展我國房地產業具有重要作用。本文主要分析闡述近十年房地產調控給筆者帶來的法律啟示。意在完善我國房地產宏觀調控，促進房地產有序、健康的發展。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；稅收政策；服務型政府；民主決策

要說我國政府“又愛又恨”的行業是哪個？那就非房地產莫屬。“愛”是因它拉動了經濟的穩定增長；“恨”是因它幾乎越控越高的房價。黨的十八屆三中全會召開過后，百姓似乎見到了曙光，房價開始呈現下降趨勢。但這并不意味著我國房地產市場出現了泡沫或拐點。正確調控房地產，不僅利民，而且利國。有利于提高我國的經濟水平，提升人民生活質量，增強我國綜合實力與國際競爭力。但是政府應該如何調控，才能實現其真正價值，是老生常談的話題。筆者在對近十年房地產調控的方法及起到的作用進行簡要分析后，再結合今年上半年房價下跌情況，談談自己粗略見解。

從2003年的“十八號文”到2013年的“國五條”出臺，國內有學者認為，宏觀調控的法律程序應包括決策制定、頒布的流程、建立救濟制度和建立監督機制。①近十年房地產調控中，從2003年2月起我們看到了我國政府從土地調控入手，出臺了約四十條全國性的關于房地產市場的政策法規，有2003年6月5日由中國人民銀行出臺的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》到2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》。不論是全國人大制定的法律還是政府的政策或其他行政機關的規定，都可以看出我國在房地產調控中所作出的努力與力調的信心。2003年首次運用土地調控的方式到2004年引入金融調控的方式，再到2005年加入稅收調控的手段，到最后直接將幾種調控方式集中于一體，加大調控力度，以抑制房價過高來促進民生，保障國民的基本住房。程序正義是實體正義的保障，在宏觀調控法律、政策的制定、實施中都必須遵循一定的程序。而從目前來看，調控政策制定過程不透明，很少有社會公眾的參與，也沒有按照程序來制定，房地產涉及到社會方方面面，應向社會征求意見，舉行聽證會等等，而不是閉門開會造法。在政策的實施當中，也沒有遵循任何程序。2013年3月，國務院常務會議通過了“新國五條”，拉開了2013年政府對房地產業的首輪調控的帷幕。對于“新國五條”，無論是理論界還是實務界都反應平淡，對此不抱過高希望。2014年伊始，政府改變了房地產調控策略，從以往的大力出臺調控措施到不再過多參與調控，把它交給市場，使其在市場經濟的調節下正常發展。

從房地產調控歷程看，近十年來房地產調控取得了一些成就，比如說保障性住房的建設和“限購”政策的出臺。通過今年上半年的市場經濟運行，房價得到了相對抑制，一二線城市房價出現了明顯下跌趨勢，銷售量也同比下降。盡管如此，我國房價發展還未真正走向健康、有序。李克強總理談到，房價應當與居民收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配。如何實現這一目標，以下幾方面也比較重要：

一、解決好土地供給與人民住房需求之間的矛盾

按照經濟學原理，經濟波動的兩個原因在于總需求移動與總供給移動。②供求關系決定市場價格。房地產行業中，正是由于我們人口的增多，加之可利用土地面積的減少，才導致房地產價格越來越高，得不到真正的遏制。在房地產開發中，涉及到的三個有效資源，即：土地、資金和勞動力。2003年以前，全國土地供給呈加速增長趨勢，而“8.31”大限以后，土地購置面積和開發面積停滯不前，甚至出現下降趨勢。直至最近幾年，房價上漲的重要原因也是土地的供給滿足不了人民的需求。因此，要充分利用好政府這只無形的手去調節好供需矛盾，才能有效抑制房價，提高人民的生活水平。

二、加大力度完善稅收政策

綜觀近十年來房地產調控的措施中，我們可以發現在引入稅收調控措施后，從土地開發階段到房地產開發階段再到流轉階段直至最后的持有階段，每個環節都有納稅。③比如在土地開放階段：依據我國現行的土地出讓制度是在土地所有權屬于國家的前提下，通過劃撥或一次性繳納土地出讓金的方式，使用地者取得固定期限的土地使用權。根據土地的不同用途，確定一定的期限及土地出讓金數額，并依照辦法《國有土地使用證》的行為。在這里就存在雙重收費的情況，既然已經交納了土地出讓金，就不應該再征稅。在我看來，我國在房地產行業的征稅范圍確實太廣，存在重復征稅的現象。因此在房地產調控中，政府應加大稅收調控力度，著實從稅收入手，制定完整的稅收政策，避開重復征收的稅種，應從實質上起到政府調控房地產的作用。

三、建立服務型政府

從房地產調控的歷程可以發現，很多時候房地產調控主體充當的都是管制性的角色。在我國，政府采取自上而下的行政強制措施已經根深蒂固，行政干預太泛濫。更為重要的是政府利用其職權將土地賣給開發商以獲取更多利益，與此而來受傷的總是老百姓。因此，政府應該轉變其職能理念，建立服務型政府，為人民的利益著想，站在民眾的立場去調控房地產，已貫徹十八大精神。

四、建立健全科學民主決策機制

民主決策是解決房地產調控問題的最根本且最有效的方法。正確決策是保證黨和國家各項事業順利開展的重要前提。建立健全科學民主決策制度，是實行民主集中制的重要環節，是發展社會主義民主政治的客觀要求，是新形勢下加強黨的執政能力建設和加強政府自身建設的重要任務。黨的十八大政治報告指出，要堅持科學決策、民主決策、依法決策，健全公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查和集體討論決定等政府決策程序。各級黨委政府、各部門要認真貫徹落實中央精神，不斷完善科學民主決策體制、機制和制度，提高決策的水平和質量。人民作為國家的真正主人，其住房需求應該得到基本的保障。在房地產調控中，應讓公民真正參與到政策的決策與執行中來，充分聽取民眾的聲音，知其所想，懂起所需，實現公共利益的最大化滿足。（作者單位：西南財經大學法學院）

參考文獻：

[1] 符啟林.經濟法學[M].北京：中國政法大學出版社，158.

[2] [美]曼昆.經濟學原理[M].北京：北京大學出版社.

[3] 樊鴻雁：《十年房地產調控的法律思考》，中南民族大學碩士論文

注解：

① 符啟林.經濟法學[M].北京：中國政法大學出版社，158.

② [美]曼昆.經濟學原理[M].北京：北京大學出版社.第247頁

③ 樊鴻雁：《十年房地產調控的法律思考》，中南民族大學碩士論文，憲法學與行政法專業，2009年5月