關(guān)于推進(jìn)和加快拆遷安置工作的建議

■陳 賢

1 目前征地拆遷的現(xiàn)狀

1.1 政府主導(dǎo)，收支平衡

1.1.1 市區(qū)聯(lián)動(dòng)，以區(qū)為主

有關(guān)危舊房改造的工作情況，由區(qū)政府直接向市政府定期匯報(bào)。危舊房改造工作由區(qū)政府負(fù)總責(zé)，規(guī)劃、立項(xiàng)、用地報(bào)批、征地拆遷、安置、補(bǔ)償均由區(qū)政府負(fù)責(zé)，市政府只負(fù)責(zé)審定方案。

1.1.2 不以營(yíng)利為目的，以區(qū)為單位自求平衡

危舊房改造不以盈利為目的。危舊房改造是以解決群眾居住安全、改善城市面貌為出發(fā)點(diǎn)，因此，不以盈利為目的;對(duì)危舊房改造項(xiàng)目的土地出讓收入和支出，以區(qū)為單位，實(shí)行有計(jì)劃的收支總體平衡，市財(cái)政不負(fù)擔(dān)。

出讓土地引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，出讓收入扣除成本后，由市財(cái)政全額返還給區(qū)政府，用于危舊房改造拆遷安置，資金結(jié)余的，由區(qū)政府進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。危舊房改造項(xiàng)目涉及市級(jí)市政設(shè)施和公建部分項(xiàng)目，由區(qū)政府同步實(shí)施拆遷，房屋拆遷費(fèi)用由市財(cái)政承擔(dān)并及時(shí)撥付。完成房屋拆遷達(dá)到“凈地”后，市政設(shè)施和公建項(xiàng)目由市直部門同步實(shí)施建設(shè)。

1.2 業(yè)主為主，方式靈活

1.2.1 由業(yè)主自行組織實(shí)施危舊房改造

對(duì)于因周邊條件、環(huán)境原因，危舊房改造地塊小于5畝的，允許業(yè)主(房屋所有權(quán)人)自行組織，按等面積、等高度、等戶數(shù)進(jìn)行改造。或者在地塊條件允許情況下，可以按原建筑面積增加10－20%進(jìn)行改造重建，政府不收取任何費(fèi)用。這種做法，一是減輕政府人、財(cái)、物的投入，二是群眾對(duì)危舊房改造的積極性高。

1.2.2 采取“毛地出讓，凈地交付”方式由開發(fā)商委托進(jìn)行成片改造

對(duì)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，各區(qū)先行做好改造地塊拆遷前期的入戶調(diào)查工作和出讓規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及出讓前期各項(xiàng)工作，由市政府以“毛地出讓”方式進(jìn)行土地出讓。

(1)在出讓合同中約定，拆遷補(bǔ)償安置工作由開發(fā)商(土地受讓人)委托區(qū)政府負(fù)責(zé)(具體由各區(qū)下屬有資質(zhì)承擔(dān)拆遷安置工作的國(guó)有企事業(yè)單位負(fù)責(zé))，拆遷安置費(fèi)用由各區(qū)承擔(dān)，并明確區(qū)政府的交地條件、時(shí)限等要求。(2)設(shè)置出讓條件，就地安置的安置房由開發(fā)商無(wú)條件提供，安置房應(yīng)先于商品房竣工驗(yàn)收，明確安置房的交付時(shí)限，安置房質(zhì)量與商品房同等。

這種做法主要是利用開發(fā)商的資金解決危舊房改造所需的大量資金問題;二是由開發(fā)商來承擔(dān)就地安置房的建設(shè)，避免了政府在安置房建設(shè)過程中被大量龐雜事務(wù)困住手腳;三是由于出讓合同已明確各方的權(quán)利義務(wù)，區(qū)政府非常了解逾期未完成拆遷所造成的重大違約責(zé)任，這種重大責(zé)任促使各區(qū)政府集中精力投入拆遷工作，確保拆遷工作按時(shí)完成。

1.2.3 政策合理，以人為本

房屋拆遷補(bǔ)償安置方面制定了科學(xué)合理的補(bǔ)償安置政策，其中:

(1)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按“拆一補(bǔ)一”、不補(bǔ)差價(jià)計(jì)算;超面積安置的，超面積部分按安置房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算;人均合法產(chǎn)權(quán)面積不足50平方米的，按人均50平方米給予安置。

(2)被拆遷戶人均合法批建住宅建筑面積不足50平方米的，對(duì)人均不足50平方米的部分，已建成無(wú)合法批建手續(xù)房屋的按人均50平方米認(rèn)定產(chǎn)權(quán)予以補(bǔ)償安置;未建成的，按該類區(qū)磚混結(jié)構(gòu)住宅(一等)重置價(jià)繳款后，按人均50平方米予以補(bǔ)償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補(bǔ)償。

(3)持有合法批建手續(xù)，但在房屋拆遷通告發(fā)布之前未建成的，未建成部分，按該類區(qū)磚混結(jié)構(gòu)住宅(一等)重置價(jià)繳款后，給予合法產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償安置。以上2、3點(diǎn)做法類似“房地分離”補(bǔ)償做法，此類做法對(duì)于違章?lián)尳ā⑦`章建筑行為起到較大的遏制作用。

2 龍巖市房屋拆遷補(bǔ)償安置工作的瓶頸問題

2.1 “兩違”難止，產(chǎn)權(quán)難認(rèn)

大部分群眾要求違法占地、違章?lián)尳ǖ姆课莅春戏óa(chǎn)權(quán)給予補(bǔ)償，否則要挾其原合法的房屋不騰房不搬遷，造成拆遷工作舉步維艱。

為遏制這種違法占地、違章建筑的勢(shì)頭，我市加大了對(duì)違法占地、違章建筑的處理力度。但幾年來，還是無(wú)法從根本上得到解決，甚至有愈演愈烈之勢(shì)。

2.2 安置房建設(shè)滯后，老人過渡房嚴(yán)重不足

近幾年，建設(shè)項(xiàng)目拆遷安置房建設(shè)模式，主要做法是建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主自行負(fù)責(zé)安置房的建設(shè)，現(xiàn)有安置房的建設(shè)都是滯后于征地拆遷工作，因而被拆遷戶都是自行租房過渡。由于沒有現(xiàn)房，被拆遷戶擔(dān)心今后安置房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)質(zhì)量、周邊環(huán)境等能否按規(guī)范建設(shè)等原因，嚴(yán)重影響了征拆工作的積極性。同時(shí)很多被拆遷戶因家庭高齡老人和殘疾人以及重病人難以租到住房，也造成拆遷工作嚴(yán)重受到影響。

2.3 協(xié)調(diào)不夠，合力不足

近兩年，龍巖中心城市建設(shè)項(xiàng)目急劇增多，征地拆遷工作已成為鎮(zhèn)(街)重心工作，鎮(zhèn)(街)在組織領(lǐng)導(dǎo)和人員配備方面已顯不足。征地拆遷工作的指揮協(xié)調(diào)、組織實(shí)施、監(jiān)督檢查等方面責(zé)任主體不夠明確，市直部門之間、市直部門與區(qū)、鎮(zhèn)(街)之間配合不夠協(xié)調(diào)，難以形成強(qiáng)大的合力有效推進(jìn)征拆工作。

3 對(duì)龍巖中心城市建設(shè)征地拆遷工作的思考與建議

3.1 實(shí)行征拆工作包干實(shí)施機(jī)制

根據(jù)市政府下達(dá)的征拆任務(wù)，具體組織、領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)鎮(zhèn)(街)開展征地拆遷工作;負(fù)責(zé)征拆工作涉及的個(gè)案、糾紛、信訪等具體問題的協(xié)調(diào)處理;定期向市政府匯報(bào)征拆工作進(jìn)展情況;對(duì)重大問題及時(shí)報(bào)市政府研究確定。

3.2 實(shí)行征拆工作專項(xiàng)考核激勵(lì)機(jī)制

(1)由市財(cái)政部門研究制定龍巖中心城市建設(shè)項(xiàng)目征拆工作獎(jiǎng)勵(lì)辦法，根據(jù)區(qū)政府完成的征拆任務(wù)，每年撥付一定比例的工作經(jīng)費(fèi)給區(qū)政府，作為征拆工作獎(jiǎng)勵(lì)金。該獎(jiǎng)勵(lì)金由區(qū)政府對(duì)有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌安排。

(2)由區(qū)政府制定切實(shí)可行的征拆工作獎(jiǎng)懲辦法，通過物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、評(píng)先評(píng)優(yōu)、崗位調(diào)整等措施，充分調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)(街)、村(居)干部對(duì)征拆工作的積極性。

3.3 先安置后征拆的新模式

政府應(yīng)對(duì)中心城市征拆項(xiàng)目的安置房建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，劃出部分土地專項(xiàng)用于片區(qū)內(nèi)所有征拆項(xiàng)目的安置房建設(shè)。把原有先征拆后安置的老做法，改變?yōu)橄劝仓煤笳鞑鸬男履Ｊ健７e極探索等面積安置不補(bǔ)差價(jià)、選擇安置房不補(bǔ)樓層差、異地安置允許較大超面積安置和大幅度提高按時(shí)搬遷騰房的獎(jiǎng)勵(lì)金以及“房地分離”補(bǔ)償?shù)淖龇ㄔ谖沂袑?shí)行的可能性，盡快制定和完善符合龍巖中心城市實(shí)際的征地拆遷補(bǔ)償安置政策，提高被征拆群眾對(duì)征拆工作理解、支持，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，促進(jìn)龍巖中心城市征地拆遷工作的順利推進(jìn)。