小產權房法律問題的探析

胡學宇

（吉林廣播電視大學延邊分校,吉林 延吉 133001）

一、小產權房的概念

小產權房的概念，并沒有哪部法律有明文規定，而“小產權”這個說法也是相對于“產權”來說的。房屋的產權是指受法律確認和保護的房屋所有權人對房產的排他性的歸屬關系即房產的物權，包括所有者依法對自己的房產享有占有、使用、收益、處分的權利以及其它的物權。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，這類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局是不會給予備案的。

二、小產權房問題存在的現實風險

1、在現行的土地政策上的風險

現在出臺的小產權房規制政策中，除了中央政府及國土資源部等部委對于與耕地保護有關的考量做出了少量政策的安排之外，大多數政策特別是在地方政府中對小產權房的規制政策，都沒有充分重視小產權房，都沒有著手小產權房社會規制政策的設計和安排，小產權房社會規制政策明顯不足。查其原因，一是現階段地方政府出臺的土地政策中，耕地保護與土地用途管制的政策價值取向于政府征地出讓，土地財政的政策利益取向出現失衡，特別是地方政府追求的最大化土地收益，進一步加劇了這種失衡；二是現階段政府出臺的住房政策目標，過度強調了住房產業經濟長斯發展的功能，過分注重促進經濟快速發展，過分注重住房政策改革及住房市場發展，對其住房政策的保障功能、公平性重視還是不夠，對滿足居民住房合理需要、妥善解決社會住房問題上準備不足；三是在農民的群體中缺乏利益集團化組織，缺少利益的代言人，使得農民本應該有的土地之上的憲政權益，在各種打著保護農民之根本利益的政治幌子中耗散掉了，并且根本無力對抗政府的“強拆”。

2、在法律上的風險

根據小產權房的性質和有關部門的發文，我們可以清楚地看到，小產權房存在以下風險：第一、小產權房沒有國家的產權證書，前面已經說過小產權房之所以被稱為小產權，就是該產權不能像一般意義上的產權那樣通過正規途徑設置抵押，不具備房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，不能到房產去辦理房屋產權的過戶手續。第二、因為國家在這方面不鼓勵，甚至采取一些突擊形式對小產權房進行強行拆除，而且如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難得到保證。第三、因為現行法律規定不動產的交易要進行不動產登記，雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。第四、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

三、小產權房問題解決途徑

1、在立法方面

（1）立法機關應制定或修改相應的法律

土地制度作為我國的最基本的制度之一，規范它的法律文件原則上應該由全國人大及其常委會制定。要修改現行法律中不合理的地方，在維護村民集體利益和國家政策之間尋求一個結合點。《物權法》第三十九條解釋為：‘所有權人對自己的動產或者不動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。’因此，作為所有權的主體行使使用權，對集體與國家也是平等的，無所謂大小產權之分。

（2）出臺調整小產權房的行政法規和部門規章

大家都知道，人大的立法相當于行政法規的制定來說，是程序嚴格而耗時很長的。前面已經提到小產權房問題是亟待解決的，如果上升到法律層次，那對該問題來說是不合理的，因為法律本身就具有滯后性。所以在現階段，制定行政法規來規范小產權房市場是比較合理地。在具體操作方面，國務院和土地行政管理部門可以考慮在其立法中體現上面提到的人大立法的相關內容。

2、具體的政策方面

光有立法是遠遠不夠的，因為立法最終目的是解決實際存在的問題，要將法律法規的規定具體化還需要相應的具體政策，才能真正做到對小產權房的規范和調整。下面是我對規范小產權房問題政策的一些看法：

（1）要對小產權房進行分類處理

上面已經提到，小產權房主要有兩種情況，一種是建在一些城中村的，這樣的村子一般已經沒有耕地，耕地已經被國家征用完了，而且該種村落已經被城市所包圍，早已經不再是真正意義上的農村了，對于這些小產權房而言如果再以保護耕地為由，提出限令拆除的方法，顯然是令人費解的，而且一旦拆除，也是對資源的無端浪費。對于這些村莊而言，應該出臺法令，對其加以引導，使小產權房市場走向合法化和正規化。或者說，該房產符合今后城鄉規劃的發展方向，沒必要對其封殺。而對于那些亂占耕地，不符合國土資源保護的小產權房，就應該予以拆除。

（2）建立合法程序

第一，對符合城市規劃和土地規劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產，屬于一般住宅建筑項目的，經合法程序，可將其納入住房保障體系之中。在農村購買小產權房的，多是城市里買不起高價房的中低收入家庭，為此，可參照城鎮經濟適用房、限價房的政策，將這類小產權房轉為社會保障住房，并對購房人通過核準身份，核查城市住房檔案資料，補辦手續，補繳土地出讓金、稅費等，獲得國家頒發的房屋產權證，供自住使用，限期內不得上市。第二，對于符合土地利用規劃、質量合格但尚未出售的小產權房，可以考慮由政府按成本價收購，作為當地的公租房、經濟適用房等房源，以彌補保障房供應之不足，同時可減少政府對保障房的土地和資金投入。第三，在符合城市規劃和土地規劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產，屬于別墅和高檔公寓的建筑項目，除補繳土地出讓金、稅費外，還要對購買者進行罰款，其罰款總金額應為：近地段同類商品房的價格減去其購買小產權房的成本。

（3）完善土地承包制

在土地集體所有制的條件下，集體所有制的成員不得獨自從事于房地產開發，但可以考慮通過集體行使土地房地產開發，集體土地的所有者在通過出讓土地來進行修建廠房或者從事商品房開發的時候，所獲得的收益必須用于該集體的經濟發展，并且從商品房開發中提取5%到20%的土地儲備金，用于解決該集體所在農村的居民社會保障問題。

3、監督方面

從法律上承認小產權房的合法性，并不意味著對其采取放任的態度，相反要制定相應的法律法規來規范其行為。在某種意義上,一部合同自由的歷史,就是合同如何受到限制,經由醇化,從而促進合同正義的記錄。對小產權房市場的監督應該從以下兩個方面進行。

（1）法律監督

制定相應的法律法規，對小產權房交易進行規范。不但要建立一個比較完善的小產權房市場體系，還要建立一個完備的小產權房市場法律監督體系。堅決打擊不法的小產權房交易，對違反土地規劃和耕地保護的開發予以嚴厲打擊。加強檢察監督力度，對小產權房建設中的違法行為和貪污腐敗行為進行嚴厲懲處。另一方面對于在小產權房交易過程中受到侵害的集體和個人，應該予以法律上的保護。

（2）行政監督

一是要制定詳細的監督條款，使監督工作能細致具體的開展。二是進一步強化責任意識，不斷完善和健全監督機制，加強監督部門從業人員的職業素養；形成責任追究體系，明確連帶責任，使從事監督的人員真正擔負起使命；對檢查的范圍和次數要進行量化，同時對檢查的質量要有明確的要求，防止敷衍塞責的現象發生。三是對檢查中發現的問題，要堅決予以處理，在遇到說理阻撓刁難時，要頂得住壓力，不給事故隱患留下任何可能；在檢查過程中一但發現有徇私枉法的人員，要堅決給予嚴懲，必要時追究其法律責任，移送司法部門處理。只有這樣，才能形成健全的監督機制，減少和杜絕銀行內部經濟案件的發生，從而使國家的財產免受損失。

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