土地信托域外模式大觀

□吳春岐 姜琰

信托制度最早起源于英國的“Use制度”。最初只是英國的一些教徒為了規避《沒收法》，將其土地轉讓給其信任的第三人，并要求該第三人為了教會的利益管理土地，土地收益也歸教會所有。隨著經濟的發展，英國土地信托的目的逐漸由關注靜態的財產權益轉變為關注動態的經營盈利和社會經濟發展。19世紀中期，信托制度開始傳入美國，后由美國傳入東南亞等地區，并相繼被一些大陸法系國家或地區移植。

西方的土地信托是在土地私有制的基礎上建立起來的，這與我國土地公有制的基本國情大相徑庭。其實從本質上看，西方理論強調的重點是：土地權利人應該對其權利具有完全的處分權，而只有具有這樣的制度基礎，土地信托制度才能發揮市場作用來合理配置資源。因此，針對我國農民享有的土地承包經營權、宅基地使用權，如何讓其作為用益物權的占用、使用、收益和處分的全部權能真正被賦予農民，并建立相關制度對權利人自由地行使權利予以保障是我國面臨的重要課題。

美國：通過受益憑證聚集土地開發所需資金

美國雖然不是信托最早起源的國家，但卻是當今世界信托業發展最迅速的國家。美國土地信托模式存在三方當事人，即開發者（委托人）、信托機構（受托人）和市場投資人，三方當事人中兩兩存在法律關系。

信托模式可以基本概括為：首先是開發者將自有或購買的土地信托給信托機構，雙方簽訂信托契約，信托公司即享有信托土地的土地所有權；其次，信托公司發行土地信托受益憑證，并由委托人銷售該受益憑證給市場投資人，受益憑證代表對土地所有權（信托財產）的受益權；再次，信托機構將信托土地出租給開發者，開發者利用銷售受益憑證所得的資金開發經營土地，同時，要支付信托機構土地租金；最后，受托人用收取的租金給市場投資人支付固定報酬，并用剩余租金買回受益憑證。

這種土地信托模式的特點在于，通過向市場投資人銷售受益憑證聚集資金的方式，解決了土地開發經營過程中需要大量資金的難題。在降低個人投資風險的同時，也讓市場投資人有機會在利潤豐厚的土地產業分得“一杯羹”。美國的土地信托模式在運行過程中，政府參與的環節較少，可以減少政府運用行政權力牟利的可能性。而且，這種模式有效地彌補了市場調節的不足，使得某些土地的價值因某些原因低于市場價值時，能夠得到補償。

但有一個問題值得注意，美國在立法上承認一個財產可以存在兩個所有權，體現在信托中，即為信托財產可以享有雙重財產所有權，既有普通法上的實質所有權，也有衡平法上的名義所有權。這種雙重財產所有權使土地信托中很多看似矛盾的問題迎刃而解。但我國物權法一直堅持“一物一權”原則，這是在學習借鑒許多國家信托模式時必須注意的問題。

日本：租賃型土地信托更受歡迎

雖然英美法系的雙重財產所有權制度與大陸法系國家的物權法觀念相沖突，但信托還是以其顯著的優越性被許多大陸法系國家引入，最為典型的就是日本。日本土地信托是土地所有者（委托人）與信托銀行（受托人）就土地信托事項達成一致后共同簽署土地信托協議，信托銀行從管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。

日本土地信托包括出售型和租賃型，前者是指委托人將信托財產委托給受托人出售，受托人因此取得相應的報酬，在扣除其他相關手續費用后，委托人取得剩余的出售所得價款；后者是指受托人無權處分信托財產，在信托關系存續期間，受托人應定期給付委托人信托利益，信托終了時，委托人收回土地所有權。

在日本，土地信托一般多為租賃型。該種土地信托模式和美國的土地信托模式有相似之處。租賃型土地信托模式存在三方當事人，即土地所有人、信托機構和建筑公司。三方當事人之間也是兩兩發生關系。先是土地所有人與信托機構間形成土地信托法律關系，信托機構享有土地所有權，土地所有人則享有信托受益權。之后，信托機構與建筑公司簽訂建造協議，并支付相應的建造款。建筑物建造完成后，信托機構通過出租建筑物收取租金，扣除信托協議中約定的報酬和各種稅費后，將剩余的租金交付土地所有人。信托法律關系終結后，土地所有權歸受益人享有。租賃型土地信托模式中的土地所有人在信托關系存續期間若有資金需求，可以隨時將信托受益權部分或全部轉讓給他人，這一點與美國的土地信托模式不同。

日本土地信托業能夠迅速發展成熟，配套法律法規的完善起了舉足輕重的作用。日本信托業一開始發展就走上了法制的軌道，有著健全的信托法制和完備的信托法規，關于土地信托方面的法律法規也很全面。除了《信托法》《信托業法》這些基本法律、《土地信托法》特別法外，日本還頒布了一些配套法規，并且在一些規定其他事務的單行法中也存在著土地信托法律規范。

其他國家和地區的土地信托制度

法國：土地信托關系主要是在家庭農場與農地整治公司間發生的。其中，家庭農場的規模比較大，而且土地歸私人所有；農地整治公司是由政府專門設立的，通過參與市場競爭購買家庭農場的土地。法國法律對土地方面的規定比較嚴格，明確規定家庭農場的土地只能發展農業，且土地只能由一人繼承或者受讓，同時對土地出租的租金設定限制。這樣嚴格的法律規定保障了法國農用地的數量與質量，確保土地在市場競爭中能以合理的方式、合適的價格規模化、集中化流轉。

荷蘭：以家庭農場為土地的主要經營方式。考慮到本國特殊的國情，荷蘭法律規定：土地在市場上流轉時，政府享有優先購買權。同時，荷蘭政府投入大量資金用于改良土壤、扶持農業科技、發展農業教育、建立完善的農業合作社組織等方面。

我國臺灣地區：受“平均地權”的三民主義思想影響深遠，農地改革亦不能例外。為了鼓勵農地流轉，臺灣地區放松了對土地所有者身份的限制。為了健全農業服務機構，臺灣地區建立了完善的農業合作社。

國外土地信托模式對我國的啟示

我國實行土地公有制，農村土地歸集體所有，這與西方發達國家土地私有制截然不同，但這并不意味著我國不能實行土地信托。我國可借鑒其他大陸法系國家的信托法，由委托人享有信托財產的所有權，而受益人享有信托財產的受益權。這樣，信托財產的所有權在形式上歸屬委托人，但在實質上歸屬受益人，在不違背現有法律制度的前提下實行土地信托。

成立農村土地信托機構。無論是在英美法系國家還是在大陸法系國家，土地信托都不單單是委托人和受托人之間建立的法律關系，都需要有特定的機構參與其中。我國也應該設立特定的土地信托機構，使其在土地信托中發揮以下作用：對土地的經營狀況進行跟蹤分析，如果發現經營狀況出現問題，可以及時采取有效的措施化解危機，減少農戶土地信托流轉的風險；跟蹤監管土地信托后土地農業用途有無改變，一經發現實際使用者改變土地用途的立即制止；多渠道、多形式匯集和傳遞土地信托流轉信息，提供信托咨詢服務，協調糾紛；對土地的投資狀況、投資前景進行整理分析，為信托土地登記機關等相關部門提供參考資料。

建立農村土地信托風險基金。農村土地信托存在一定的風險性，為了更好地保護受益人的利益，減少其面臨的風險，可以由政府出面建立農村土地信托風險基金。該風險基金一部分由受益人從收入中繳納，另一部分由政府從撥付農業建設的款項中抽取專項資金繳納。該風險基金應交給專門金融機構管理，在受益人同意的前提下，可以用此風險基金參與銀行理財、資產信貸等風險性小又具有一定收益性的金融活動。當然，此項風險基金的管理和運用必須接受受益人、政府等社會多方面的監督。更進一步，受托人也可以與保險機構合作，衍生出新的保險品種，在增加受益人土地信托收益的同時，降低受益人的投資風險。

健全相關政策法規。我國于2001年通過的《中華人民共和國信托法》，更多是關于信托制度宏觀上的法律規定，內容比較寬泛，實際操作性不強。對土地信托的具體規定更是少之又少，像土地信托流轉雙方權利義務的確定、信托收益的分配等基本問題都欠缺法律的明文規定。國家現行政策鼓勵農村土地以信托流轉的方式改變傳統的經營模式，這就要求，與土地信托相關的土地管理法、擔保法、物權法等相關法律作出相應的調整，農民可以用耕地、宅基地等農村土地進行抵押貸款，以解決土地信托所需巨額資金問題。與此同時，我國應借鑒美國、日本等國家關于土地信托的立法經驗，盡快對土地信托進行專門的立法。當然，我國進行農村土地信托的時間不長，經驗比較有限，在條件還不成熟的情況下，可以先以單行條例的方式對土地信托流轉制度加以規范引導，彌補《中華人民共和國信托法》中的不足，等到土地信托發展到一定規模后，再制定專門的土地信托法，為土地信托提供全面的法律保障。

落實農村土地信托的優惠政策。我國土地信托尚處于初級探索階段，農民對土地信托的接受程度不高，土地信托的資金問題依然棘手，土地信托在實行上還面臨著諸多方面的阻礙。農村土地信托的發展，需要國家在金融、財政、稅收政策等方面扶持與鼓勵。從金融政策上講，明確服務農村土地信托的金融主體，由農村信用社承辦商業性業務，由農業發展銀行試點開展土地金融業務，待條件成熟后再設立專門的農地金融機構等都將是行之有效的方式。在財政支持上，從撥付農村經濟建設資金中抽出一部分專項資金投入農村土地流轉、對初期響應號召進行土地流轉的農民給予經濟補貼、對土地流轉后脫離土地的農民提供養老保險等，促進農村土地信托流轉的順利進行。通過信托渠道來合法地減少稅收支出，本來就是信托誕生的原動力之一，也是世界通行的慣例。在稅收政策上，可以減征土地經營所得稅、免征土地流轉稅費等稅收優惠政策降低土地信托成本，調動信托當事人的積極性。