房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理

朱民豐

深圳中核集團(tuán)有限公司，廣東深圳 518000

1 現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理的一般問(wèn)題分析

1.1 工程相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及施工協(xié)調(diào)方面

對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行管理的過(guò)程中，有效的做好項(xiàng)目質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)管控以及強(qiáng)化各方配合對(duì)于項(xiàng)目的順利完工以及質(zhì)量的保障至關(guān)重要。對(duì)此，可以從以下方面進(jìn)行闡述：1）相關(guān)單位、部門的協(xié)調(diào)及配合有待加強(qiáng)，工程建設(shè)的效率有待提升。由于現(xiàn)代的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目涉及的建筑工程建設(shè)、施工以及設(shè)計(jì)企業(yè)眾多、各施工單位間不可避免的存在交叉施工的現(xiàn)象，同時(shí)，存在各施工單位忽視工程的整體施工、按照自身的建設(shè)要求及流程進(jìn)行操作、各不同施工單位間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)的現(xiàn)象產(chǎn)生。與此同時(shí)，當(dāng)工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)各種具體的問(wèn)題時(shí)，容易出現(xiàn)追責(zé)不明、缺乏合作、解決的方式不合理，甚至造成項(xiàng)目施工的無(wú)序進(jìn)行，上述現(xiàn)象不但不必要的延緩了整個(gè)工程的進(jìn)度，導(dǎo)致工程建設(shè)整體成本的提升，反過(guò)來(lái)又制約了各施工單位的施工效率；2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)一般涉及政治環(huán)境、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)金融市場(chǎng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)等眾多方面的內(nèi)容。強(qiáng)化各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和擴(kuò)大，與企業(yè)的生存和發(fā)展密切相關(guān)。其中，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)投資有重要影響，環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量至關(guān)重要。在實(shí)際的房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，部分企業(yè)仍然存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的管控力度不夠等現(xiàn)象，為企業(yè)項(xiàng)目的施工安全和工程質(zhì)量埋下了隱患。

1.2 缺乏有效的施工過(guò)程管控

在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目施工缺乏有效管控、施工隊(duì)伍和人員流動(dòng)性大、現(xiàn)場(chǎng)管理不規(guī)范等現(xiàn)象依然存在。究其原因，一方面，是由于相關(guān)的項(xiàng)目責(zé)任人缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和能力，對(duì)施工相關(guān)技術(shù)操作人員的技能、經(jīng)驗(yàn)等缺乏足夠的了解；另一方面，包括工程組織機(jī)構(gòu)及人員的經(jīng)常性變更造成項(xiàng)目施工管理的不連貫、與現(xiàn)場(chǎng)施工人員的溝通不夠、相關(guān)程序辦理過(guò)程混亂、缺乏統(tǒng)一有效的管理等。

2 提升現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理水平的主要措施分析

2.1 不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的成本管控

對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程相關(guān)成本的有效管控是項(xiàng)目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，把握好項(xiàng)目決策、項(xiàng)目招標(biāo)、工程設(shè)計(jì)與施工、項(xiàng)目驗(yàn)收及后期維護(hù)等各個(gè)方面的成本控制工作，通過(guò)科學(xué)合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控措施的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)在確保整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下成本的最優(yōu)化。一方面，要突出重點(diǎn)，抓好落實(shí)。對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如項(xiàng)目的決策以及具體施工，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性的對(duì)影響項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素進(jìn)行把握，構(gòu)建科學(xué)的、量化的、高效的項(xiàng)目成本核算和控制體系，對(duì)工程進(jìn)度中的各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)的、符合工程建設(shè)實(shí)際的預(yù)算和工程量核算。另一方面，在實(shí)際的房地產(chǎn)建設(shè)具體施工的過(guò)程中，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)避免對(duì)工程設(shè)計(jì)的隨意、頻繁改動(dòng)，防止由此增加的工程施工的建設(shè)成本。同時(shí)，施工單位應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑工程相關(guān)的建筑物料的質(zhì)量以及數(shù)目、施工中使用的設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，最大程度的減少由此帶來(lái)的工程建設(shè)成本的增加。

以南方某市的某商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，通過(guò)對(duì)該房地產(chǎn)工程的水電設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行核查和改進(jìn)，為整個(gè)項(xiàng)目工程減少了150萬(wàn)元左右的資金投入。在對(duì)相關(guān)的成本支出進(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)是由于該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，按照其他城市的用電標(biāo)準(zhǔn)、給水以及消防等要求進(jìn)行，但是該市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)則明顯低于參照城市，導(dǎo)致項(xiàng)目的過(guò)分設(shè)計(jì)。

2.2 不斷強(qiáng)化項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制旨在通過(guò)科學(xué)、有效的技術(shù)和管理方法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制，通過(guò)降低項(xiàng)目涉及的隱性損失，切實(shí)有效的保障項(xiàng)目各方的實(shí)際利益。實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，一般涉及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和轉(zhuǎn)移兩個(gè)方面。對(duì)此，可以通過(guò)以下方面進(jìn)行考慮：1）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效規(guī)避是指當(dāng)項(xiàng)目中存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)值達(dá)到項(xiàng)目各方不能接受的程度時(shí)，而放棄相關(guān)資金投入或決策的措施。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到，雖然通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能夠降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的潛在損失，然而，也是一種不經(jīng)濟(jì)的消極防御措施；2）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，旨在通過(guò)某些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范、管理措施，把某種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他方面。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍接受的一種項(xiàng)目管理方法。

2.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)效益具有重要影響。實(shí)際的工程進(jìn)度管理過(guò)程中，可以采取網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的方式。該方式的實(shí)現(xiàn)借助網(wǎng)絡(luò)圖完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的網(wǎng)絡(luò)圖能夠?qū)?shí)際工程中涉及的各項(xiàng)工作以及施工活動(dòng)之間的先后順序及關(guān)系進(jìn)行描述，通過(guò)項(xiàng)目工程的網(wǎng)絡(luò)圖，相關(guān)人員能夠?qū)こ痰慕ㄔO(shè)周期、各施工活動(dòng)之間的聯(lián)系進(jìn)行掌握。由此，當(dāng)對(duì)相關(guān)的關(guān)鍵線路、具體的施工方案、施工資源和流程的分析、審核以及管控，有助于房地產(chǎn)建設(shè)單位嚴(yán)格的把握工程的實(shí)際進(jìn)度。這就要求房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)單位構(gòu)建科學(xué)、明晰的追責(zé)機(jī)制，加強(qiáng)有關(guān)職能部門的指導(dǎo)及監(jiān)督力度，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況和企業(yè)的條件，切實(shí)做好項(xiàng)目施工的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)與籌備，制定實(shí)用的、符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的施工操作和人員組織方案。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目規(guī)模、施工難度、人員儲(chǔ)備等角度出發(fā)，合理的對(duì)施工相關(guān)的責(zé)任人員、技術(shù)操作人員等進(jìn)行分配，積極的組織相關(guān)人員、設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位對(duì)工程的設(shè)計(jì)圖紙等資料進(jìn)行匯總、熟悉和審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除潛在的隱患和問(wèn)題，并制定科學(xué)、高效的應(yīng)急處理機(jī)制和應(yīng)對(duì)措施。

3 結(jié)論

實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及整個(gè)工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合管理，一般包含項(xiàng)目工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和竣工、工程交付等方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)以保障工程質(zhì)量和提高工程投資收益為核心，不斷強(qiáng)化工程設(shè)計(jì)以及具體的施工管理、成本管控，不斷提升工程建設(shè)施工技術(shù)水平。

[1]安曉東.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理研究.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2013(17).

[2]曾曉燕.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制.項(xiàng)目管理，2008(6).