城鄉規劃過程中如何合理利用土地資源——以貴州為例

羅 東

（貴州省城鄉規劃設計研究院 ，貴州 貴陽 550004）

在城鄉的發展建設過程中，各級政府可以通過城鄉建設規劃來合理安排城鄉的建設布局，合理有效地利用土地資源。土地資源與城市的發展有著密切的聯系，是一種重要的自然資源，做好土地資源規劃是城鄉規劃中的重中之重。對于貴州省來說，應當協調好城市發展所需的各種用地，對土地的利用目標和方針進行統籌規劃，嚴格遵循土地資源利用的原則。要根據不同的區域確定不同的控制方向和控制指標，有效實現各項控制指標的動態平衡，合理布局城鄉發展中的農田和城市建設布局，并提出合理的實施規劃。

一、貴州土地資源的利用現狀及存在的問題

（一）貴州土地資源的利用現狀

隨著我國社會經濟的快速發展，我國城鄉的建設步伐也在不斷加快，我國整體的經濟發展情況良好。為了進一步促進城鄉經濟的快速發展，必須做好城鄉建設規劃，合理利用土地資源，必須將合理利用土地資源作為一項重要工作來抓。貴州省位于我國的西南部，共有17.62平方公里的土地，地處云貴高原向丘陵地區過渡的中間地帶，很多土地都是斜坡地形，高原山區占大部分，并具有強烈巖溶化的特點。根據貴州省的土地資源利用現狀來看，山地占絕大部分，約為60%，丘陵約為30%，另外還有7.5%左右的山間平壩。與其他省份相比，貴州在土地資源方面缺乏平原支撐。貴州省的耕地資源不足，存在著嚴重的人多地少的矛盾，但在城鄉規劃中卻存在著過多占用農村土地的問題。隨著城市化部分的逐步加快，貴州省的農民也逐步走出鄉村，開始走入城鎮中尋找工作機會，使城市和鄉村逐步走向了一體化的發展道路，城市帶動了周邊農村地區的發展。另外，很多農村的土地資源類型也日益多樣化，這也吸納了很多的農村勞動力資源。在房地產開發方面，土地資源的使用權限通常都是通過拍賣的方式得來，這也符合市場經濟發展的需要。通過拍賣得來的資金也可以用于城市的發展規劃，這也在很大程度上提高了土地資源的使用效率，促進了貴州省的進一步發展。

（二）貴州省土地資源利用中存在的主要問題

具體說來，貴州省的土地資源在利用中主要存在以下幾個方面的問題：第一，土地征用不合理。目前，很多地方的土地利用權限都是通過強制性的手段來獲得，土地補償費低于土地出讓的價格，使土地收益分配混亂，不但損害了人民利益，也帶來了土地流轉等方面的問題，導致土地資源濫用和土地浪費等問題；第二，利用競拍的方式取得土地資源的使用權，這也導致房地產商競拍得來的土地價格較高，開發商為了賺取利潤，會通過降低房屋質量、提高房屋價格等方法來取得利潤。這些原因都導致房價的過快增長，房屋價格居高不下但房屋質量較差，這些都不利于城鄉規劃目標的實現，容易形成房產開發中的泡沫現象，損害了人民群眾的切身利益，不利于提高居民的生活水平；第三，土地資源規劃協調困難。在土地資源的規劃過程中，必須要以城市的經濟發展水平和城鄉發展規劃為依據，綜合考慮城市的發展需求和土地資源的利用狀況，促進城市的可持續發展。但是在土地資源的規劃中，規劃部門的著眼點和土地部門的著眼點有著明顯的差異，規劃部門為了充分發揮城鎮的功能，要求土地資源利用要具有一定的彈性，而土地資源部門則依照切實保護土地資源的方針，強調珍惜和合理利用土地資源。另外，在編制標準和編制技術方面，土地資源部門和規劃部門也存在著較大的差異，在人均用地指標和土地分類等方面存在著測算不一致的問題。最后，在土地用途管制方面，二者也存在著較大的差異，對小城鎮用地方面的管制存在著很大的差異。

二、城鄉規劃中土地資源的合理化建議

為了合理利用土地資源，做好城鄉土地資源利用規劃，必須要結合貴州省的實際情況，以貴州本省的土地資源利用現狀為基礎，提高土地資源的利用效率，更加合理、科學、規范地利用土地資源。具體說來，城鄉規劃中土地資源的利用策略包括以下幾個方面：

（一）規范土地征用標準

在征用土地的過程中，政府應當依據土地資源的市場價值和經濟效益決定補償的額度，合理區分不同用途的土地資源。要根據土地資源的利用現狀和發展前途來劃分土地資源的優劣，合理提高優質地塊的補償費用。另外，要逐步從“征地”走向“購地”，在土地征用中引入市場機制，建立健全土地資源征用和管理機制，促進土地資源的市場化。在具體的費用上，耕地補償費應接近于土地出讓金，不得低于同等類型的耕地造地成本，避免出現征地補償費用較低的問題。

（二）加強對土地資源利用的管制

對于土地資源的出讓、招標和拍賣等活動，我國應當制定出明確的管理制度和法律法規，并要加強對土地拍賣過程的監督和管理，確保土地征用過程的公平、公正與公開，維護好土地市場的正常秩序，避免出現暗箱操作等問題。土地資源的征用要充分引入市場機制，將土地資源作為一種特殊的商品來看待。為了充分體現土地資源的價值，規范土地招標和競拍的過程，政府相關部門應當制定土地資源的基準計價，更加規范地對土地資源的產權進行管理。另外，要根據土地產權的不同，并結合土地的用途、位置和使用年限等相關因素，綜合衡量土地資源的價值，合理制定土地資源的基準地價，更加規范地對土地招投標、拍賣和掛牌等過程的管理，形成土地資源利用的一系列的制度體系。

（三）合理規劃并協調土地資源的利用

在城市的經濟發展過程中，土地資源的合理利用是重要的保障，也是城鄉建設和發展的基礎。為此，要充分認識到城鄉土地資源規劃的重要意義，從以下幾個方面做好土地資源的規劃和利用，使城鄉規劃更加的規范與合理。首先，應當建立健全土地資源利用方面的法律法規。要逐步完善《城鄉規劃法》和《土地管理法》等法律法規，并做好“兩規”之間的協調與銜接，明確二者之間的約束關系，并對兩者之間的協調和銜接作出具體的規定，并制定土地資源利用的配套管理辦法，更加有效地約束和引導土地資源的利用過程。其次，要在技術層面做好“兩規”之間的互通，建立土地資源管理部門和規劃部門的溝通與協調機制，加強兩者在技術層面和標準規范上的互通與協調。最后，要堅持保護耕地的指導思想，并貫徹和落實合理用地的基本理念，盡量少地占用耕地資源，使土地資源利用規劃和貴州省的人口、經濟等方面相適應，不斷優化貴州的土地資源利用結構，提高土地資源的利用效率。

結語：在城鄉建設和發展的過程中，應當充分認識到土地資源的價值，用發展性的眼光做好土地資源規劃，充分發揮土地資源的價值與作用。為了促進城鄉的可持續性發展，必須制定出城鄉土地資源的規劃政策，并建立健全土地資源方面的法律法規，規范土地資源的招投標、競拍和使用過程，合理利用土地資源，有效解決貴州省存在的土地資源不合理利用、房屋價格上漲過快和各部門協調困難等問題，根據貴州的土地資源利用現狀，科學規劃貴州省的土地資源，促進貴州的持續發展。

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