中國城市宏觀級差地租的形成機制

李 冰

(東北財經大學 公共管理學院，遼寧 大連 116025)

中國城市宏觀級差地租的形成機制

李 冰

(東北財經大學 公共管理學院，遼寧 大連 116025)

城市宏觀級差地租是我國特殊國情下的創新理論。先梳理了城市宏觀級差地租理論的發展和最新成果，在前人研究的基礎上，提出一些新的理論觀點。之后對城市宏觀級差地租的概念進行了新的詮釋，然后重點論述了城市宏觀級差地租的形成機制，并結合我國實際情況，分別從城市區位級差地租、城市規模級差地租和城市功能級差地租三方面進行深入分析和論述，闡明了城市宏觀級差地租形成的原因。最后總結了我國城市宏觀級差地租理論創新的意義，指出中央政府對宏觀級差地租理論的運用是縮小我國區域經濟差距一個新的政策思路。

城市宏觀級差地租；區位級差地租；規模級差地租；功能級差地租

一、引言

城市宏觀級差地租是我國土地國有制度下的特色產物，近年來國內學者對宏觀級差地租的研究逐漸成為熱點。饒會林(1989)首次提出了宏觀級差地租的概念和內容，完善和發展了我國地租理論。[1]夏永祥(1993)將宏觀級差地租區分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ，并結合我國東中西部情況進行了闡述。[2]王寶銘(1997)研究了利用不同模型對級差地租的測算以及在地價評估中的應用。[3]王雅莉和苗麗靜(1997)指出我國應建立宏觀級差征收制度，提高城市土地利用效率，促進城市土地管理體制改革。[4]饒會林和王雅莉(1998)將城市宏觀級差地租劃分為區位級差地租、功能級差地租和規模級差地租，并分析了宏觀級差地租成因，提出了建立宏觀級差地租制度的方法，還建議中央政府應征收三分之一的宏觀級差地租總額。[5]邢福俊(1999)從城市微觀地租和宏觀地租的結合進行分析，指出我國城市地租運行中的問題，得出城市地租應以貨幣地租為基礎來實行。[6]蘭宜生和郭立平(2012)對上海、鄭州和西安三地的土地出讓金代表的級差地租進行分析，并對三地地價與房價的關系進行了研究，認為中央政府收取宏觀級差地租能抑制我國當前城市房價和地價的過快上漲。[7]綜合國內學者對宏觀級差地租的研究，主要是從宏觀級差地租的概念、成因、內容和宏觀級差地租征收制度的構建框架以及簡單的計量分析等方面進行，而對宏觀級差地租的影響因素、變化規律、與城市空間溢出效應的關系、與地區差距的關系以及相關實證均沒有涉及。[8]這些研究內容正是宏觀級差地租研究的一個新領域。本文從我國城市宏觀級差地租的形成及其對發展的影響進行分析和論述。

二、城市宏觀級差地租的詮釋

城市宏觀級差地租是在社會主義市場經濟條件下，依據城市之間的土地級差效益而形成的，由中央政府操作掌握的，旨在調節全國經濟運行而征收的城市地租。對于這一概念，需做如下幾點解釋：

(1)城市宏觀級差地租的研究對象是全國范圍內的城市，是一個宏觀經濟學概念。它通過對全國城市間的地價比較，反映出全國城市間的土地利用效益的差異。城市宏觀級差地租顯然是中央政府應當關心的內容，是中央政府從宏觀上進行城市土地調節的工具。

(2)城市宏觀級差地租建立在城市土地宏觀級差效益基礎上。城市土地宏觀級差效益是指城市間單位土地面積上的產出值差異，通常用城市地均GDP差距來表示。土地效益在不同城市間差別很大，等量的投資在不同城市獲得的收益不同。城市土地宏觀級差效益的存在為城市宏觀級差地租的形成創造了條件。

(3)城市宏觀級差地租是社會主義市場經濟條件下的特有產物，是我國城市實行土地國家所有制的必然結果。與國外的土地私有制不同，我國憲法明確規定了土地歸國家所有。城市土地國有制的一個重要體現就是中央政府對城市宏觀級差地租的掌控。

(4)城市宏觀級差地租是一個政策工具，它的提出是為了更快的縮小我國區域經濟差距，提高地區宏觀經濟的運行效率。中央政府通過對城市宏觀級差地租調節政策的研究和運用，能將發達地區的一部分土地效益轉移支付給落后地區，從而保證各區域能在一個更加公平的環境下參與市場競爭，保障各地區、產業和階層都能享受到經濟發展的紅利，提高全社會的福利水平。

與城市宏觀級差地租相對的一個概念是城市微觀級差地租，它是研究城市內部不同地塊的產出效益差別。二者相比，主要有以下幾點區別：

(1)研究對象不同。城市微觀級差地租是研究城市內部的土地差異，屬于中觀經濟學領域。城市宏觀級差地租是研究全國城市之間的土地效益差異，屬于宏觀經濟學領域。

(2)形成條件不同。城市微觀級差地租的形成主要是由于城市土地位置的差異和連續追加投資后導致的土地產出率不同。而城市宏觀級差地租是由城市所處區位、城市規模和功能屬性差別而形成。

(3)相關利益方不同。城市微觀級差地租的利益方主要是個人、企業和地方政府。個人選擇居住小區、企業選擇投資建廠的位置以及地方政府制定的城市發展規劃都與城市微觀級差地租緊密相關。城市宏觀級差地租涉及的利益方主要是中央政府和地方政府。包括中央政府制定的全國主體功能區和地方政府之間的跨區域經濟合作區，其本質是中央政府和地方政府在土地收益上的分配關系。

可以看出，城市宏觀級差地租反映了城市間不同的土地宏觀級差效益。按照形成土地宏觀級差效益的來源，將城市宏觀級差地租分成三項內容：城市區位級差地租、城市規模級差地租和城市功能級差地租。下文將分別對這三方面內容來闡述城市宏觀級差地租的形成。

三、城市宏觀級差地租的形成

(一)城市區位級差地租

城市宏觀區位級差地租是指由于城市所處的地理位置不同而形成的城市土地效益的差別。我國疆域廣闊，不同地區在自然、經濟和社會條件方面差異懸殊，造成不同地區的城市土地效益差距極大。主要呈現出兩大規律：一是東部城市土地效益明顯要高于中西部城市。二是南方城市土地效益高于北方城市。

城市地均GDP指標能較好的反映出城市的土地效益水平。表1是2011年東、中、西部城市地均GDP的計算值。2011年東部城市地均GDP是中部城市的3.43倍、西部城市的7.21倍。東部城市由于交通發達、科教水平高和人口密度大，是外商直接投資在中國的首選區域，經濟發展水平處于國內領先地位，因而東部城市的土地產出密度最大。中部地區比東部地區的生產要素數量和質量要差，交通條件中等，總體經濟發展水平落后于東部地區，城市土地產出密度居中。西部地區的自然生活環境惡劣、人口密度小、交通基礎設施嚴重滯后，經濟發展水平處于最后，相應的城市土地產出密度值最小。

表1 2011年東、中、西部城市地均GDP值比較

資料來源：《中國城市統計年鑒》(2012年)。

南方城市由于氣候溫暖濕潤、適宜居住、人口稠密和市場經濟氛圍濃厚等原因，城市平均發展水平要領先于北方城市。尤其是東南沿海地區，距離港澳臺近，從近代起就已成為中國經濟中心。而北方地區則由于氣候寒冷干燥、居住環境較差、人口相對較少和市場經濟觀念淡薄等原因，導致北方城市土地效益水平普遍低于南方城市。例如2011年東北三省34個地級及以上城市的地均GDP為2 827萬元/平方千米，廣東21個城市的地均GDP為14 036萬元/平方千米，東北三省城市僅為廣東城市土地產出效益的1/5。

城市區位級差地租的形成原因主要有兩方面：

一是城市所處地理區位的交通條件差異。城市的經濟發展與其自身所處的地理位置的交通便利程度聯系緊密。根據區位論，在其他條件不變的情況下，企業總是選擇成本最小和市場最大的地區作為投資的最優地區。處于沿海、沿江或內陸交通干線的城市由于交通便利，到原材料、燃料的產地以及市場的運輸費用最小，成為國內外大企業投資建廠的首選區域。這些城市的經濟首先發展起來，土地利用效益迅速提高，由于城市土地供應量的增長速度比不上城市土地需求的急劇上升，城市地價和地租迅速攀升。東部沿海大城市甚至出現了寸土寸金的情況。

在所有表示城市區位的指標中，城市距最近海港的經濟距離是一個區分度較高的指標。由中國東中西部城市距最近海港的經濟距離表(表2)可以看到，東部城市到出?？诘木嚯x平均為142千米，中部城市為565千米，西部城市為1 501千米。在運輸條件相同的情況下，東部城市比中、西部城市出口貨物的時間和運費成本能節約297%和957%。這大大提高了東部城市土地的產出效益。

表2 中國東中西部城市距最近海港的經濟距離

資料來源于谷歌地圖，經計算整理得到。

二是城市所屬經濟區位。一般而言，城市所處的地理行政區位決定城市所屬的經濟區位。但現實情況并非如此。某一城市的地理區位未必和該城市的經濟區位完全吻合。例如山東在地理上隸屬于華北平原，盡管該省在氣候、風俗、語言、文化和生活習慣上與華北地區的河北、山西相近，但從與周邊經濟聯系的緊密度來看，山東與江蘇、浙江的經濟往來明顯比與華北地區的經濟往來更密切。因此，在全國的經濟區劃中，山東被劃歸于華東地區。華東地區在城市群密集度和城市土地產出水平上明顯高于華北區域。

(二)城市規模級差地租

城市規模級差地租是指由于城市的人口規模不同而形成的城市土地效益的差異。截至2011年，我國市區城鎮常住人口超過300萬的城市有28個，100萬～300萬的有60個，100萬以下的有199個。大城市人口密度高，大學、科研機構和高素質的人力資本較為充裕，并且這些人力要素仍在源源不斷的被吸引過來，一些大企業尤其是高新技術企業在選擇研發中心地址時，會優先考慮大城市。當勞動、技術和資本不斷的匯集于大城市時，土地產出效益急劇增加。與此同時，中等城市對人才和資金的吸引力要小于大城市，各種生產要素的數量和質量介于大城市和小城市之間，相應的土地產出效益居中。而小城市由于自身發展的定位要低于大中城市，對高端人才和先進技術的需求不大。這些小城市主要以技術含量低的一些產業為主，創造的生產價值較小，土地效益小于大中城市。表3是2011年中國大中小城市的地均GDP值。由此看到，大城市地均GDP是中等城市的2.7倍，是小城市的11倍。

表3 2011年中國大中小城市的地均GDP值

資料來源：《中國城市統計年鑒》(2012)。

城市規模級差地租的形成原因，主要是勞動力的聚集效應。通常來講，城市規模增加，城市人口密度會增大，單位面積土地上聚集的勞動力數量增加，在其他生產要素數量不變的情況下，城市土地的產出密度就會上升。并且規模越大的城市勞動力的質量往往越高，這對土地產出密度的上升也起到了助推作用。與此同時，城市規模越小，人口密度較小，單位城市土地面積上聚集的勞動力，無論在數量還是質量上都不占優勢，這成為制約小城市土地產出密度增加的重要因素。最終結果是小城市的土地效益遠遠差于大中城市。

(三)城市功能級差地租

城市功能級差地租是指由于城市的產業功能等級不同而形成的城市土地效益差異。對城市功能等級劃分的主要依據是城市第三產業產值和第三產業占地區生產總值的比重大小。根據配第一克拉克定律，城市在發展初期主要以第一和第二產業為主導產業，隨著城市經濟的不斷增長，第一、二產業產值所占比重不斷下降，而第三產業產值比重則不斷上升。這揭示了城市功能不斷演進的過程。一般而言，城市第三產業產值和所占比重越大，城市功能越強，城市功能等級就越高；反之，城市第三產業產值和所占比重越小，城市功能越弱，城市功能等級就越低。

目前我國城市功能等級的劃分日趨成熟，依據第三產業產值和所占比重，可以將我國城市劃分成三個層次：一線城市是指北京、上海、廣州和深圳。二線城市是指省會城市、計劃單列市和部分東部經濟發達地級市。三線城市是指除去一、二線城市外剩下的地級市。分別計算2011年一、二、三線城市的地均GDP值，計算結果如表4所示。由此看到，一線城市的地均GDP值分別是二線城市和三線城市的2倍和3倍。

表4 中國一、二、三線城市的地均GDP值

資料來源：《中國城市統計年鑒》(2012)。

城市功能級差地租的形成與不同產業的產出密度差異有關。相同數量的投資用于不同產業，產出效益相差很大。以高新技術和知識密集型為主的第三產業，產品經過一道道深加工和新工藝程序，技術含量和附加值最高，產出效益最大。以資本密集型為主的第二產業，產品技術含量和附加值居中。而以勞動密集型為主的第一產業，產品往往只是經過簡單的加工就投入市場。這類產品的附加值極低，很容易被模仿和替代。因而第一產業產出效益最低。由前面對中國城市功能等級的劃分依據已知，一線城市的第三產業產值和所占比重較二線城市為高，故一線城市的產出效益要高于二線城市，表現為一線城市土地的產出密度要高于二線城市。同樣，二線城市的第三產業產值和所占比重高于三線城市，故二線城市的產出效益高于三線城市，表現為二線城市土地產出密度高于三線城市。即存在這樣的一條規律：隨著城市功能等級的逐漸提升，城市土地的產出效益逐漸增加，城市的功能級差地租便自然的產生了。

四、城市宏觀級差地租理論創新的意義

自我國實行土地有償使用制度以來，各地區的土地效益差異開始慢慢顯現出來。城市間的宏觀級差地租差異逐年增大。改革開放后，市場經濟逐步取代了計劃經濟，地區經濟發展主要依靠市場自發力量，過去受中央政府區域政策來決定地區經濟發展的情形已經被證明不符合經濟發展的規律。隨著市場經濟的不斷發展，對土地的市場化呼聲越來越高，一些地區也開始進入了土地市場化的實驗階段。地方政府在土地市場化中主要擔負監督者角色。在這種情況下，不同區位、規模和功能的城市，土地經營效益差別很大，反映土地市場需求和供給的地價差距懸殊。那些區位好、規模大和功能強的城市，在經濟發展中占據了最有利地位，吸引了全國數量最多和質量最好的生產要素，形成了強大的要素聚集優勢，并且這一優勢不斷自我加強，進一步保持和促進了這些區域的經濟優勢地位。在土地市場上的表現為土地產出效益高，土地的需求居高不下，地價和地租水平高。而那些區位差、規模小和功能弱的城市，在地區經濟增長中對資金、技術和高素質人才的需求無法得到充分滿足，造成勞動生產率低下，經濟增長后勁不足，在土地市場上的表現為土地產出效益較低，土地的需求增長乏力，地價和地租水平低?？梢?，城市土地產出密度大小反映了城市宏觀級差地租的高低。一般來講，城市土地產出密度大，城市地價就高，城市宏觀級差地租就大。反之，城市土地產出密度小，地價就低，城市宏觀級差地租就小。

城市宏觀級差地租的產生是伴隨著區域經濟發展的不均衡出現的。由于歷史的原因，區域經濟發展差距在新中國成立之初就已經存在。在建國后的一段時期內，我國實施行政劃撥的土地使用制度，土地的市場機制沒有表現出來，宏觀級差地租自然并不明顯。1984年我國第一部國有土地的有償使用法律——《廣州市土地有償使用管理辦法》的制定實施，是對城市土地使用制度改革的第一次嘗試。1990年5月，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，標志著我國土地有償使用制度正式建立起來。自此之后，我國開始實行招拍掛的土地經營使用制度，潛藏在土地中的效益通過地價的形式迅速顯現出來。宏觀級差地租開始隨土地產出效益的變化而變化，區域和城市間的宏觀級差地租差距亦越來越大。城市宏觀級差地租是我國特殊國情——土地國有制下的特色產物，是我國土地開發和利用的一大創新。

區域差距在全世界都是一個較為突出的區域問題。國內學者從很多角度提出了縮小我國區域差距的政策，并且在實踐應用中也取得了一定效果。但中國地區差距的矛盾卻沒有從根本上得到緩解。近年來隨著我國經濟增長步入轉型期，區域經濟差距又有逐漸增大的趨勢，落后地區面臨著邊緣化的危險，縮小區域差距成為中央政府亟待解決的問題。土地作為國家所有的重要資產，其收益必須由中央政府在全國的宏觀層次上進行統一支配和調控。中央政府通過對不同地區不同數額的宏觀級差地租的征收，運用轉移支付手段，將發達地區的地租收益補給到落后地區，這樣做的目的并不是簡單的將財富在不同地區轉移，最重要的是能夠使不同地區在一個相對更加公平的體制下進行競爭，有利于落后地區經濟發展的積極性，相對于以往簡單的通過對落后區域進行大量補貼的政策來講，顯然，“授之以魚不如授之以漁”的政策應該更有效。城市級差地租征收制度的實施，無疑將會是一個有力的縮小的區域差距的手段。

〔1〕 饒會林.城市土地有償使用的幾個問題[J].城市問題,1989(4):2-8.

〔2〕 夏永祥.試論宏觀級差地租[J].中國工業經濟研究,1993(12):44-48.

〔3〕 王寶銘.城市級差地租測算及其在地價評估中的應用[J].天津師范大學學報,1997(2):11-15.

〔4〕 王雅莉,苗麗靜.城市國有土地利用效率極其管理體制的改革[J].經濟問題,1997(11):28-32.

〔5〕 饒會林,王雅莉.試論城市宏觀級差地租制度的建立與實施[J].中國土地科學,1998(1):23-25.

〔6〕 邢福俊.構建我國城市地租運行的新機制[J].理論與改革,1999(4)：81-83.

〔7〕 蘭宜生,郭立平.我國東中西大城市土地出讓金體現的級差地租問題研究[J].中國經濟問題,2012(1):59-64.

〔8〕 張建斌，劉清華.可持續發展視角下的土地資源用途規制——基于土地約束新古典經濟增長模型的思考[J].當代經濟管理，2013(11)：45-51.

(責任編輯 杜 敏)

Disscussion on the Formation Mechanism of Urban Macro Differential Rent in China

LI Bing

(Dongbei University of Finance & Economics,Dalian,Liaoning 116025)

Urban macro innovation theory of differential rent was formulated under the special conditions in China.This paper reviews the latest achievements in urban development and macroeconomic theory of differential rent.Based on the previous studies,some new theoretical perspectives are put forward.First,the concept of urban macro differential rent is elaborated as a new interpretation,and then author focuses on the formation mechanism of urban macro differential rent.Combined with China's actual situation,the reason for the formation of urban macro differential rent is clarified from three aspects of urban location differential rent,city size differential rent and urban function differential rent.Finally we summarizes the significance of innovative urban macro differential rent theory.It is pointed out that the application of macro differential rent theory is a new policy idea of narrowing regional economic disparities for central government.

city macroscopic differential rent; location differential rent; scale differential rent; functional differential rent

2014-01-10

李冰(1983—)，男，山東泰安人，東北財經大學公共管理學院區域經濟學2011級博士研究生，研究方向：城市經濟和區域經濟學。

F293

A

1007-6875(2014)02-0063-05