中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的區(qū)域差異分解

程前昌

（華東師范大學(xué)中國現(xiàn)代城市研究中心，上海 200062）

0 引言

改革開放后，提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)化的新理念，如今房地產(chǎn)業(yè)已成為市場經(jīng)濟(jì)中耀眼的行業(yè)門類。有研究者認(rèn)為中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)整體上處于初級發(fā)展階段［1］，有的則認(rèn)為中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了頂峰，房地產(chǎn)市場的有害泡沫正在增加［2］。我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不能簡單地以局部地區(qū)市場供求關(guān)系推導(dǎo)全國房地產(chǎn)整體形勢［3］。甚至，我國房地產(chǎn)業(yè)大概存在著一個4年左右的短周期和一個9年左右的中周期［4］。然而，嚴(yán)峻的現(xiàn)實是房價的直線上升和全面上漲，其根源在于住房供給不足和政府政策的效應(yīng)抵消［5］。2009年以來，房地產(chǎn)價格快速飆升，帶來了一系列社會矛盾［6］。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題深受關(guān)注。房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)是指反映既能滿足人們當(dāng)前的住房需求，又不對人類后代滿足其自身需求的能力造成危害［7］。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整必須與區(qū)城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相結(jié)合才能保持健康可持續(xù)發(fā)展［8］。房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性研究表明，房地產(chǎn)業(yè)具有波及面廣、帶動作用大的產(chǎn)業(yè)特性［9］。我國房地產(chǎn)業(yè)主要帶動資本、原材料型產(chǎn)業(yè)，而發(fā)達(dá)國家主要是服務(wù)性產(chǎn)業(yè)［10］。但是，基于投入產(chǎn)出模型的研究則顯示，各國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的拉動力比較有限［11］。北京、上海和廈門三地房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用較弱［12］。可見，中國的房地產(chǎn)業(yè)充斥著復(fù)雜的系統(tǒng)性和區(qū)域性問題。雖然已在投資規(guī)模、外資利用、公司數(shù)量和平均價格方面分指標(biāo)概述了1995－1996年中國東、中、西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分項差距［13］，還分析了中國東、中、西三大地帶1993－2001年的房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費需求、房地產(chǎn)市場供給及房地產(chǎn)就業(yè)的分項指標(biāo)的區(qū)域差異情況［14］，但未對中國房地產(chǎn)業(yè)自身綜合發(fā)展水平的區(qū)域差異進(jìn)行系統(tǒng)分析。本文從省域宏觀尺度論證中國房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平，以期得出科學(xué)結(jié)論。原始數(shù)據(jù)來自歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》及各省域統(tǒng)計年鑒。

1 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況

1.1 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模增大，從業(yè)人口增多

如圖1所示，2000年中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值總量達(dá)3 153.9億元，房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值雖時有小幅下滑，但增長的總趨勢沒有改變，2010年增至19 363億元，比2000年擴(kuò)大了5倍多。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)也從2000年的971 942人增至2010年的2 091 147人，11年間凈增加了1 119 205人，2010年是2000年的2倍多。相對而言，產(chǎn)值規(guī)模的增速比從業(yè)人口的增速快得多，說明房地產(chǎn)業(yè)的人均創(chuàng)收能力在大幅提高，在市場經(jīng)濟(jì)中屬于高產(chǎn)出行業(yè)。

圖1 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模和從業(yè)人口規(guī)模Fig.1 The production value dimensions and employed population scale about real estate industry in China

1.2 房地產(chǎn)業(yè)的增速高于全國GDP的增速，從業(yè)人口所占比重越來越大

中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模占全國GDP的比重由2000年的3.244%提高至2010年的4.43%，增速明顯快于全國GDP的整體增速（圖2）。此外，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)占全國從業(yè)人數(shù)的比重從2000年的1.348‰提升至2010年的2.748‰，顯然比全國從業(yè)人數(shù)的整體發(fā)展速度快得多。房地產(chǎn)業(yè)這一具有服務(wù)業(yè)性質(zhì)的行業(yè)和其他行業(yè)一樣，在促進(jìn)就業(yè)和創(chuàng)收方面都起到了積極作用。

圖2 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值和從業(yè)人數(shù)占全國整體的比重Fig.2 The ratio of real estate industry to total industry about production value and employed population in China

1.3 房地產(chǎn)業(yè)利潤可觀，企業(yè)數(shù)量和凈資產(chǎn)激增

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示（圖3），2000年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額為1 035 250萬元，2010年則增至62 357 654萬元，增長了60多倍。正因為房地產(chǎn)業(yè)具有高額利潤，才體現(xiàn)出其價值，即產(chǎn)值規(guī)模龐大和增速快。高額利潤必然吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)商，使中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年的27 303個激增到2010年的85 218個；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)總額由2000年的198 830 786萬元升至2010年的571 697 221萬元。

圖3 中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤、企業(yè)數(shù)量及企業(yè)凈資產(chǎn)Fig.3 Profits，net assets and the number of real estate industry enterprises in China

1.4 各項指標(biāo)間的相關(guān)性顯著

選取Pearson相關(guān)系數(shù)檢驗2000－2010年中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、從業(yè)人數(shù)、企業(yè)數(shù)量、企業(yè)凈資產(chǎn)、利潤總額5個核心指標(biāo)的相互作用關(guān)系（表1），各指標(biāo)間的相關(guān)性十分顯著，顯著性水平的雙尾檢驗均在0.01以上，說明5個指標(biāo)與中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系。尤其是產(chǎn)值規(guī)模與企業(yè)利潤總額的相關(guān)性系數(shù)高達(dá)0.991，與現(xiàn)實相符，沒有很好的產(chǎn)出就沒有很好的利潤，企業(yè)數(shù)量和企業(yè)凈資產(chǎn)間的相關(guān)性最低，但相關(guān)系數(shù)仍達(dá)0.759。此5個核心指標(biāo)共同夯筑了中國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模及綜合水平。

表1 各項指標(biāo)間的Pearson相關(guān)性水平檢驗Table 1 Pearson correlation test among various indexes

2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的區(qū)域差異

選取2000－2010年中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、從業(yè)人數(shù)、企業(yè)數(shù)量、企業(yè)凈資產(chǎn)、利潤總額等彼此緊密聯(lián)系的5個核心指標(biāo)為評價標(biāo)準(zhǔn)。每個指標(biāo)都是正作用指標(biāo)，指標(biāo)值越大，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平越好。據(jù)此，可構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平指數(shù)（C）：

式中：wi為第i項指標(biāo)的權(quán)重大小，xi是第i個因子的無量綱化值。對正作用指標(biāo)采取正向極值無量綱化方法，公式為：

以因子分析和主成分分析確定因子的權(quán)重大小。首先以2000－2010年5項宏觀指標(biāo)值為分析對象，結(jié)果顯示，第一個主成分的貢獻(xiàn)率高達(dá)91.735%，第二個主成分的累計貢獻(xiàn)率則高達(dá)98.392%，因此，這里提取一個主成分即可。利用旋轉(zhuǎn)后各因子的特征值作為各項因子得分的權(quán)重，設(shè)ri為第i項指標(biāo)的旋轉(zhuǎn)后特征值，歸一化后的權(quán)重值為：

中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、從業(yè)人數(shù)、企業(yè)數(shù)量、企業(yè)凈資產(chǎn)、利潤總額的權(quán)重分別為0.197、0.2528、0.253、0.1101、0.1871，企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)的權(quán)重最大。5項指標(biāo)的權(quán)重都為正值，其取值范圍越大，說明中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平越高。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異顯著，發(fā)展趨勢也有差別（表2）。北京、河北、山西、江蘇、浙江、山東、河南、湖北、湖南、廣西的相對綜合水平不斷增強，內(nèi)蒙古、廣東、云南、新疆等地的相對綜合發(fā)展水平先減后增，西藏、青海、寧夏等地的相對綜合發(fā)展水平不斷弱化，天津、遼寧、吉林、黑龍江、上海、安徽、福建、海南、重慶、陜西、甘肅等地的相對綜合發(fā)展水平起伏不大，江西的相對綜合發(fā)展水平先增后減，四川、貴州則表現(xiàn)出明顯的先增后減再增的趨勢。

表2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的省際差異Table 2 The provincial discrepancy of development level about real estate industry in China

中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的高低差距顯著，廣東省是中國改革開放的窗口，其房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平一直穩(wěn)居全國榜首，其次是長三角地區(qū)的浙江、上海和江蘇三地。中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平最低的地方則是西藏，其次是甘肅和青海一線，西北部和東南部對比鮮明。以房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平指數(shù)（F）與全國平均水平的比例關(guān)系來劃分中國房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展水平的類型，按照2、1、0.5的倍數(shù)關(guān)系，將大于全國平均值2倍的省域稱為第一梯度的省域，將大于全國平均值且小于等于全國平均值2倍的省域稱為第二梯度的省域，將大于全國平均值0.5倍且小于等于全國平均值的省域稱為第三梯度的省域，將小于等于全國平均值0.5倍的省域稱為第四梯度的省域。據(jù)此，可得歷年中國省際房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的梯度關(guān)系。2000年，第一梯度的省域是上海、江蘇和廣東，第二梯度的省域是遼寧、浙江、山東、河南、湖北、福建、四川和重慶，第三梯度的省域是廣西、湖南、江西、安徽、黑龍江、河北、北京、天津和云南，第四梯度的省域是新疆、寧夏、甘肅、青海、西藏、陜西、貴州、海南、內(nèi)蒙古、山西和吉林。2005年，第一梯度的省域仍然是上海、江蘇和廣東，第二梯度的省域為北京、浙江、山東、遼寧、福建、湖北、湖南、重慶和四川，第三梯度的省域有天津、河北、黑龍江、安徽、江西、河南、廣西和貴州，第四梯度的省域有新疆、寧夏、甘肅、青海、西藏、云南、海南、吉林、陜西、內(nèi)蒙古和山西。2010年，第一梯度的省域是上海、江蘇、浙江、山東、廣東，第二梯度的省域是北京、遼寧、福建、湖北、湖南、四川和河南，第三梯度的省域為陜西、重慶、廣西、江西、吉林、天津、河北、內(nèi)蒙古、安徽、黑龍江和云南，第四梯度的省域為新疆、寧夏、甘肅、青海、西藏、海南、貴州和山西。

可見，中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平最高的第一梯度的省域全是東部省域，第二梯度的省域以東部和中部省域為主，第三梯度的省域以中部為主，第四梯度的省域主要是西部省域。而且中國房地產(chǎn)業(yè)在東部沿海的綜合發(fā)展水平明顯強于其他地區(qū)，其次是長江中游省份的相對綜合發(fā)展水平也高于其他省份，形成了獨特的“T”字形空間格局。這與我國改革開放后所采取的生產(chǎn)力布局的宏觀方針不無關(guān)系，即在20世紀(jì)80年代編制的《全國總體規(guī)劃綱要》中，提出了國土開發(fā)和經(jīng)濟(jì)布局以沿海地帶和長江沿岸地帶2個一級軸線為基本框架的“T”字形戰(zhàn)略，并于1987年3月25日發(fā)到全國試行［15］。

3 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的影響因素

3.1 指標(biāo)選擇

為了定量探討中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的影響因子，本文選擇了一系列影響因素作為自變量。人口因子：PD－人口密度（人／m2）、UN－城鎮(zhèn)化水平（%）、UP－城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）；經(jīng)濟(jì)因子：PGDP－人均 GDP（元／人）、LGDP－地均 GDP（元／m2）、UI－城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元／人）；市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：PR－批發(fā)零售商品總額（億元）、EI－進(jìn)出口總額（按經(jīng)營單位所在地分，億元）、SN－非國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值占國有及國有控股工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的比重（%）；交通條件：RD－鐵路線路密度（km／萬m2）、DD－公路線路密度（km／萬 m2）；信息化程度：PT－郵電業(yè)務(wù)總量（億元）、IT－互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)（萬人）；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：SI－第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）、TI－第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）。

3.2 結(jié)果分析

鑒于數(shù)據(jù)的完整性與連貫性，選擇2001－2010年31個省域的面板數(shù)據(jù)為分析對象，以各年份31個省域的房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平指數(shù)（C）為因變量，以各預(yù)期指標(biāo)為自變量，合計4 960個樣本數(shù)據(jù)，進(jìn)行廣義矩陣下的系統(tǒng)GMM回歸分析，建立如下房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)的動態(tài)面板數(shù)據(jù)的計量模型：

式中：i和t分別表示截面地區(qū)和時期，Cit為房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平指數(shù)，εit為常數(shù)項。為了便于對比，給出了差分GMM和系統(tǒng)GMM的兩種動態(tài)面板方法的計量結(jié)果（表3）。4個回歸模型都具有很好的解釋能力，但各個因子在回歸模型中的回歸系數(shù)大小、顯著性水平及作用性質(zhì)則不盡相同。不過，對大部分回歸指標(biāo)而言，還是存在明顯的共性特征。

回歸系數(shù)顯示：人口密度、人均GDP、批發(fā)零售商品總額、城鎮(zhèn)人口總量、郵電業(yè)務(wù)總量、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重等與房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平均呈正相關(guān)。人口密度越大，房產(chǎn)需求量越大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平越好；批發(fā)零售商品總額越發(fā)達(dá)的地方，市場經(jīng)濟(jì)越繁榮，人們購買力越強，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也越好；城鎮(zhèn)人口總量與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平呈顯著正相關(guān)，因城鎮(zhèn)人口總量越大，對住房空間的需求也越大；郵電業(yè)務(wù)總量越大，說明人們對郵電業(yè)務(wù)的需求量越大，郵電業(yè)務(wù)的服務(wù)店面及相關(guān)行業(yè)的市場店面都非常密集，其發(fā)展自然會擴(kuò)大對地產(chǎn)行業(yè)的需求。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，而中國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很大程度依賴于房地產(chǎn)業(yè)；此外，第三產(chǎn)業(yè)中的金融、倉儲、政府機關(guān)辦公場所等的擴(kuò)增也會直接影響房地產(chǎn)業(yè)。

表3 中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的影響因子比較Table 3 Impact factors on comprehensive development level of real estate industry in China

四類回歸系數(shù)均表明，城鎮(zhèn)化水平、地均GDP、進(jìn)出口總額、公路線路密度、互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)等對中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平具有消極影響。城鎮(zhèn)化水平越高越不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為隨著農(nóng)村進(jìn)城人口的落實到位，對住房的需求就越小，一旦城鎮(zhèn)化不再推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間隨之進(jìn)入臨界狀態(tài)；地均GDP越強大，可用的不動產(chǎn)越成熟，房地產(chǎn)業(yè)總是在空白之地建房屋，則能成就更多的GDP；進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展會引進(jìn)更多的外資企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)市場，從而在競爭中削弱利潤總額，進(jìn)出口不振則外貿(mào)行業(yè)不景氣，失業(yè)率上升，收入減少，又會影響內(nèi)需；微觀區(qū)位上靠近交通要道，房地產(chǎn)業(yè)更興旺，宏觀上交通線路密度越高，可開發(fā)區(qū)位就越多，就不會形成壟斷區(qū)位，中國東密西疏的交通格局明顯，隨著中西部公路網(wǎng)絡(luò)密度加大，會促進(jìn)中西部的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域差異會縮小；互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)增多，房產(chǎn)信息會及時得到人們關(guān)注和篩選，而且互聯(lián)網(wǎng)有助于減少中介環(huán)節(jié)，客戶自由配置的力度會更大。

4 結(jié)論

2000年以來，中國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其產(chǎn)值規(guī)模和從業(yè)人口規(guī)模的增速均高于全國GDP和全國就業(yè)人口的增速。中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤可觀，近年來，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和房地產(chǎn)業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模激增，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模、產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模、開發(fā)企業(yè)數(shù)量、利潤總額、凈資產(chǎn)彼此間的相關(guān)性顯著。

中國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的區(qū)域差異突出。東部極化效應(yīng)明顯，東、中、西部的梯度優(yōu)勢依次遞減。差分GMM和系統(tǒng)GMM回歸分析都表明：人口密度、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人均GDP、批發(fā)零售商品總額、郵電業(yè)務(wù)總量、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重等與房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平呈正相關(guān)；而城鎮(zhèn)化水平、地均GDP、進(jìn)出口總額（按經(jīng)營單位所在地分）、公路線路密度、互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)等與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平呈負(fù)相關(guān)。

本文僅從省域宏觀尺度對我國房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平及其影響因素進(jìn)行了探討，對具體的市域、縣域或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中觀、微觀尺度而言，區(qū)域差異情況或許另有一些異同，其影響因素的作用機制也難以一成不變，中觀、微觀尺度下的具體情況值得深入研究。

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［11］ 李玉杰，王慶石.房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)的國際比較研究［J］.世界經(jīng)濟(jì)與政治論壇，2010（6）：9－91.

［12］ 魏巍賢，原鵬飛.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系與地位度量分析以北京、上海、廈門為例［J］.系統(tǒng)工程理論與實踐，2009，29（5）：98－105.

［13］ 張濤.房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特性及其政策研究［J］.河海大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2001，3（1）：48－52.

［14］ 李勇輝，陳勇強，何靈.中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異分析及對策建議［J］.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報，2006，29（6）：777－780.

［15］ 陸大道.論區(qū)域的最佳結(jié)構(gòu)與最佳發(fā)展——提出“點－軸系統(tǒng)”和“T”型結(jié)構(gòu)以來的回顧與再分析［J］.地理學(xué)報，2001，56（2）：127－135.