房地產行業調控種種跡象及對策芻議

張枝平

目前，房地產行業是國家、企業、金融業和廣大居民都非常關注的一個話題，至今房價也沒有一個比較明確的走勢，處于無所適從、茫然無序的境況。房地產市場結構呈現出不合理態勢，如區域性房地產開發規模、用途、政策措施差異較大，供給檔次和需求錯位，投資者參與市場的方式、試用空間和目的不協調等等。在此背景下，分析房地產市場結構，對房地產行業未來的走勢十分必要。

一、房地產行業存在的問題

從市場主體看，地方政府、寡頭、銀行形成了長期利益共同體，力挺房價。投資和投機購房者，具有強大的購買力，通過買漲不買跌的市場行為，共同推動價格上揚。房價反過來刺激地價上升，導致成本推動型價格上漲。房地產行業存在的問題，主要表現在以下幾個方面：

一是房地產業界表面像是“急流奔涌”，但下面的“暗流”時而洶涌，時而緩慢，時而回旋，時而停滯。一二線城市房價居高不下，三四線城市則呈現出舊盤爛尾、新盤有價無市、量價有下跌趨勢的現象。二是地方財政壓力較大，國家的分稅制給地方的留成偏少，同時地方還要承擔沉重的建設投資。再者，我國采用的是流官制，地方官員多注重“短平快”，土地財政沖動效應帶來的政績形象觀念深入官員的決策行為，沒有制定相關的房地產管理政策，讓市場自行配置，以至于地方官員對房價的高低冷熱不聞不問，只顧賣地賺個盆滿缽滿，不管百姓消費。三是銀行收緊房貸、經濟放緩、流動性偏緊，要進行嚴格審慎的風險控制。一些房地產企業會因融資成本過高，或難以為繼、或停工、或拖延、或破產，應減少拿地，放慢擴張的步伐。四是業內經濟學者認為應該維持高房價使國家不受損失。有人說房價降下來是對的，可以使普通老百姓能夠實現居者有其屋，使社會安定和諧；也有人說房地產要崩盤；還有人說起碼十年不會崩盤……街頭巷尾到處都能聽到老百姓在談論房價，議論紛紛，各抒己見。五是火熱卻令人焦心的市場，一波三折，跌宕起伏。目前房地產行業仍由市場調節，國家尚未出臺相關配套政策。

二、房地產行業調控種種跡象

（一）國家難以出臺相應的調控政策

房地產行業直接影響國計民生，面對居高不下的房價，老百姓只能“望房興嘆”。雖然有限購、限貸等一系列的調控政策，這對房產投機商是一種制約，但對有剛性需求的人則是“雪上加霜”。在去年的調控政策下，出現了量價齊升的苗頭。投機商照樣賺錢，有剛性需求的人照樣購不起房。是再調控還是不調控，如何調控難以掌控。

（二）房價過高造成百姓難以接受

普通百姓對目前房地產價格難以接受，認為政府管理力度不夠，指責房地產商牟取暴利，一夜暴富。他們把希望寄托在國家的宏觀調控上，國家確實也下了很大力氣，通過現場調研、制定政策、地方領導責任狀、抓現行等措施，確有一些成效，但見效甚微，且多是“曇花一現”，近年來房價不但沒有降下來，反而又漲上去了，對于有剛性需求的百姓來說，一直期待著國家對房地產價格的調控，以解決住房問題。

（三）房地產企業受外界影響較大，進退兩難

在目前的情況下，一方面房地產企業由于受諸多因素的影響，前景難以預測，如果停止開發與建設又怕失去良機，損失更大。政策調控如何、市場能否熱起來、銀行是否會寬松等，加之行業、企業、市場出現的勢頭難以判斷。另一方面房地產產品的供需范圍存在明顯的局限性，房地產市場呈現出鮮明的地域性特征。房地產企業的競爭行為在地域間分離，相互競爭程度小；地域內則壟斷程度高，競爭激烈。

房地產出現了拿“地”熱的強勁勢頭，各地紛現“地王”，不但一時難以遏制，而且還在不斷出現新的“地王”。這種現象說明房地產企業的暴富心理仍然存在。目前房地產市場表現為有價無市，前景難以預測，房地產商面對嚴峻的房產市場，進退兩難。

（四）銀行金融業對房地產企業貸收兩難

房地產的繁榮，在某種程度上是國家貸款扶持起來的，房地產商“一哄而上”，相當一段時期房地產在國內成為一個大行業，給企業帶來了巨大的經濟效益，同時國家也大幅度獲取了房地產稅收。目前房地產企業融資渠道客觀上被進一步收窄，而企業融資成本增加、風險加劇，企業還貸困難。在殘酷的事實面前，銀行金融業收貸困難。

現在，金融業的改革已拉開序幕，民營商業銀行和利率有限度地市場化，加速了銀行業存貸間競爭的形成，銀行的審慎性和風險性同時在增加，可能是“搖錢樹”也可能是“定時炸彈”，利益與風險共存的決策可在一念之間形成相反的結果。

三、房地產行業調控措施及對策

（一）行業整頓

房地產行業涉及面之廣、之深，絕非其他行業可比，這也是當前反腐的重災區。牽涉各方的利益，有以權謀利的，也有以錢謀利的，有權錢交易的，也有權色交易的，為達目的不惜一切手段。各種現象的背后，都是為了一個利益。查擺“四風”，可以清凈房地產企業這塊土地，使之走上健康的軌道。

定價格、查暴利，促價格回歸。國家可以組織物價、土地、稅收等部門，對有影響的房地產或80%的房地產企業進行核查，以成本和合理的利潤率為基礎，進行定價，使房地產的價格得以下降。

（二）改革取地方式

現在實行的是“招、拍、掛”的方式來取得土地，雖然是公開透明了，但是地價也上去了，而一次性收取70、40、20年的地價既不合理，也使得地價太高，進而影響房價上漲。改革取地方式，將一次性交付幾十年地價取得土地的方式，改為實行每年交付一定數量地租的方式，把地價降下來，房價也會隨之下降。

（三）大力興辦國有房地產企業

現在國家大力倡導建造公租房、廉租房等保障住房，可以緩解百姓住房緊張，解決低收入人群住房問題。建立國有基建隊伍，盡可能建設公有商品房，與私有房企業競爭，使房價趨于合理，形成國有、私營多種性質的企業共同存在，共同在一條起跑線上經營。換句話說，就是加速公有住房建設步伐，降低商品房價格。

（四）執行《破產法》，建立虧損房地產企業破產機制

目前，房地產企業出現了虧損破產的跡象，但是，破產者寥寥。究其原因，無論是金融支持還是經營范圍方面，國家都力挺民營房地產企業。如果從《破產法》的法律意義上來說，有些房地產企業確實應該宣告破產，但沒有破產，還在或欠貸、欠資、欠薪、欠稅的情況下非正常地生存著。如果是國有企業，即使是大型國有企業，在這種情況下，也早就宣告破產關門了。這類例子比比皆是，為什么房地產企業有此特殊待遇呢？應該一視同仁，該破產的即宣告破產。在房地產行業，也應實行國有與民營公平競爭的機制，培育和建設同步競爭的市場機制。

（五）加大城市和國有工礦棚戶區改造力度，解決百姓住房難問題

城市和國有工礦棚戶區居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強烈。實施棚戶區改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環境，共享改革發展成果。

采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等辦法多渠道籌措房產建設資金。加大對城市危房建設、棚戶區改造，解決百姓住房難問題。

（六）政府出臺相關的房地產政策，加大對房地產的監管力度

房地產價格政策對房地產價格的影響很大，對于房價問題，不能只看到問題，更應發現問題，解決問題。房地產價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及采取的相應管制或干預方式、措施等，包括對房地產是實行市場調節價、政策指導價還是政府定價。主要措施為政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格；規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價；制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格；建立健全一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。此外，還可以依據稅收、金融等政策來穩定或抵制房地產價格。