更好的公租房在何處

單素敏

2014年6月的一天晚上，王靜從北京蘇家坨鎮同澤園東里小區看房結束，坐上21點鐘最后一趟“回城”的968公交車時，心情頗為復雜。

路邊工地上耀眼的燈光照著雨后大大小小的積水坑，甚至還有蛙聲此起彼伏。這與同一時間的北京城內情景大不相同——那里喧鬧的都市夜生活才剛剛開始。

這讓王靜想起春節后在網上流傳甚廣的一則新聞，“農村女生畢業后京郊買房，家人稱繞一圈重回鄉下”。相比故事中的主人公，王靜笑稱“人家起碼還是京郊買房，我這是京郊租房”。位于北六環外的同澤園東里小區，是單位給員工申請的公租房，她最多可以住4年。

就在王靜吐槽這個新住所“配套差、位置偏遠”的時候，在上海工作的同學羅媛媛則羨慕她能享受50%的租金補貼。羅媛媛2013年7月申請到的公租房，位于普陀區，這個叫馨越公寓的公租房小區毗鄰中環、有十余趟公交車換乘、兩條軌交連通，還有完善的教育、醫療、商業配套等。不過，與之匹配的是不菲的租金。羅媛媛租住的兩室一廳58平方米，租金2600元，與市場價不相上下。

北京、上海這兩個中國最大的城市，有大量像王靜和羅媛媛這樣的外地年輕人漂泊聚集。2014年僅大學畢業生，兩地的人數就分別達23萬和17.8萬，他們共同的身份是“夾心層”——既買不起商品房，也不符合經適房、廉租房的申請條件，長期以來在本就滯后的保障房建設中，一直是個被忽視的群體。

2013年12月，住建部、財政部和國家發改委聯合發布了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，2014年7月1日《關于并軌后公共租賃房有關運行管理工作的意見》出臺，這意味著那些非傳統意義上的低收入群體，申請租賃型保障房將更加方便。

然而，和大多數保障性住房存在的問題一樣，公租房在選址、交通、配套等方面往往不盡如人意，再加上政府也面臨土地、資金壓力，所以王靜和羅媛媛這樣的“公租客”的住房選擇并不多。

各地為滿足包括新就業無房職工、外來務工人員在內的群體住房需求，在公共租賃房的建設、運營和管理方面，都在探索更科學、更有效率的方式，北京和上海是其中的典型。

京滬對比

上海的公租房模式與北京的最大不同在于，從一開始就對申請人不設收入和戶籍限制。

上海公租房的開放對象為：無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，未享受其他保障房政策，與本市單位簽訂一年以上勞動合同的戶籍人口，或持有上海居住證兩年并連續繳納一年以上社會保險者。這些申請條件一度引起“上海公租房與低收入者絕緣”的爭議。

上海財經大學教授陳杰是《意見》方案設計的參與者之一，在他看來，不設收入準入線恰恰是吸收了經濟適用房和廉租房的教訓。以往的保障房經驗表明，收入標準難定，許多人為了達標不惜故意維持低收入，導致“獎懶罰勤”。此外，收入是動態變化的，而在中國，核查收入準入線也有諸多困難。

《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》（京建法〔2011〕25號）則明確規定，本市城鎮戶籍申請人，須滿足家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下，三口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬元（含）以下的條件。2012年，公租房對外來務工人員放開，但也有來京連續穩定工作一定年限、能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，同時符合上述收入標準的限制。

租金方面，上海參照市場租金而不給予大量補貼，這與很多外地城市把公共租賃房當做福利品來提供、政府補貼較高的思路很不一樣。“公租房本身是補充私人租賃市場失靈的產品，不是必然帶有保障性的。”陳杰告訴本刊記者，政府應該盡量避免公租房走“高福利、低租金”的老公房路子，而公租房運營機構本身，更沒有對低收入群體減免租金的義務。

高租金或者地處偏遠的公租房能否順利配租？這涉及公租房的性價比。

以上述北京同澤園東里和上海馨越公寓為例，前者政府租金每平米約30元，一套50平方米的一居室房租每月1500元左右，如果不是單位給予50%補貼，相同的價格，王靜更愿意在離單位近點的地方租一個單間。馨越公寓的個人申請者，50多平方米的兩居室月租金2100元到2600元，但相比王靜的公租房位置偏遠、周邊配套缺乏，羅媛媛對這個價格“還可以接受”。更重要的是，馨越公寓有床、衣柜、桌椅等完整的家具配套，運營機構提供家電租賃，基本可以拎包入住，而王靜面對的則是空蕩蕩的房間。

盡管各有不足，但王靜和羅媛媛最終肯定公租房的原因，則是“穩定、安全、可靠”，這也是陳杰認為公租房最主要的優勢。“上海將公租房當成一門生意在做。每個區都有一個專門的公司負責運營管理，由政府招標，享受一定政策優惠，盈虧自負。”陳杰介紹，這也是上海公租房的一個鮮明特點——其他城市公租房還由政府住保部門直接操辦。

北京市住房保障辦公室2011年成立了保障性住房建設投資中心，專門負責公共租賃房的收購、建造、出租、輪候、流轉等諸多環節，據投資中心工作人員介紹，2011年至今，已接手10個項目約10000套房源的運營。更多的公租房則是區縣政府自持。

“很難評判北京、上海誰更專業化。”中央財經大學城市與房地產管理系教授易成棟告訴本刊記者，“公租房政策是一個不斷調整的過程，各城市也在相互借鑒。”但超大城市公租房運營應該堅持的共同原則，在陳杰看來，只有市場化才有可持續性。

空置之憂

上海克而瑞研究中心對全國109個租賃型保障房項目（包括廉租房與公租房）的調研結果顯示，在52個建成未入住的項目中，有六成項目空置率都達到20%以上。57個建成后入住兩年以上的項目中，36%的項目空置率達到20%以上。

易居中國執行總裁丁祖昱的調研文章說，高空置率項目大多位于偏遠地段，這造成受益家庭無法使用或者使用成本過高，因而轉租或轉售情況較為高發。endprint

資源錯配、配套缺失、房屋質量差、選址倉促，在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，保障性住房大量空置的原因無外乎以上幾種。

即將入住北京海淀區蘇家坨公租房的王靜感觸更直接。她的同事微信群中每天都有關于房子的抱怨，手機信號差、墻皮脫落、太陽能不好用、馬桶不下水……盡管有直達地鐵的通勤車，但距離太遠，時間成本高。所以同澤園東里建成兩年，入住率仍不足三分之一。

在上海工作的張喆，曾因居住證卡殼未能申請到公租房，他在2010年設立 “上海公租房論壇”，目的是“降低上海公租房租金，減少繁冗申請條件，推進合理建設，促進公平分配，并提供公眾交流租住公租房的信息”。這個設計簡單的網站，包含“上海公租房申請全攻略”、“上海市籌公租房房源公布”、“最新公租房政策解讀”等，也有類似“上海公租房18項坑爹標準指南”的帖子。

張喆對本刊記者說，他的論壇和聊天群的網友在爭取政府更好服務方面，曾有過比較成功的案例。比如以前楊浦區新江灣尚景園公租房的住戶，因為交通不便，每天回家要橫穿復旦大學的楊浦校區，但學校不讓通行，網友聯名致信市長信箱，最終開通了小區到地鐵站之間的區間公交車。

但更多時候，他們的意見并不會得到回復。

對于保障性住房受益者而言，什么樣的訴求不至于“越界”，政府的福利如何安排不至于被“濫用”？公租房的一些“弊病”是否有必然性，都值得討論。

合理的福利度

兩限房的審核就該嚴格和緩慢——上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡認為，繁瑣的程序和緩慢的建設周期正好篩選出了真正合格的受益人，減少尋租和福利濫用的空間，對于租賃型保障房，這個理論同樣適用。

陳杰則認為公共租賃房不應該建在城市中心區，而是需要配合人口的郊區化，與城市發展有意結合起來，分流一部分窮人或低收入者離開市區。

但是，把保障性住房建在配套最差、道路最遠、土地最便宜的地方，大連萬達集團董事長王健林曾對媒體直言擔憂：十年后很可能會變成貧民窟。

在關于保障性住房福利邊界的爭論中，建筑質量應嚴格把關是共識，但在顧云昌看來，因為利潤薄、監管力量弱，大部分由政府埋單等原因，粗制濫造難以避免，這讓本來投入巨大的保障房福利又打了不少折扣。

一些城市也在探索更科學的公租房發展模式，比如允許集體建設用地建公租房、政府出資收購或長期租賃民房、改造或改建廠房、發放住房補貼由低收入者自行尋找房源，等等。

在實際操作中，上海在退出機制上未雨綢繆，顧云昌透露：“上海市領導曾說過，要想辦法把公租房變成商品房，所以上海在建公租房的時候，有這個準備。”

貴陽的房屋置換也是得到國務院表揚的做法，但并未在全國大面積推廣，“因為保障房的建設，也是拉動經濟的重要舉措。”

香港的公屋、居屋和新加坡組屋，都被認為值得借鑒，但前提是“法律、市場機制的健全”。endprint