房價降三成才靠譜

張宏偉

基于這個背景，可以肯定大型房企雖然開始降價，但還沒有到大幅度拉開的地步。

盡管部分開發商采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是1月至5月份整個房地產市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，市場仍然普遍地面臨著“去庫存”的壓力。

對于房企來講，市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實質改變等因素使得上市房企二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加，尤其是2014年即將過半，對于上市房企來講，6月份半年報業績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績，當然，適度的價格策略調整成為大多數房企的必然選擇。

那么，在這樣復雜的市場背景下，買房與投資真的到了一個好的時機么？

降價有待全面展開

這是否是購房的好時機首先需要回答一個問題，樓市是否真的正在下行，量價總體欠佳的原因又是什么？

2014年6月18日，國家統計局曾公布5月70個大中城市新建商品住宅價格變動情況。與上月相比，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，最低下降1.4%。比如杭州、常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州、上海等城市個別樓盤出現大幅降價逆襲。

總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業開始大幅降價回籠資金，導致大中城市房價漲幅放緩。

量價持續平行甚至下行的第一個因素，來自銀行信貸緊縮持續的影響。盡管5月份央行明確提出首先滿足首套自住需求房貸，但是，實際上5月份房貸利率并沒有下調，這很難對市場起到刺激成交量的作用。因此，銀行信貸緊縮導致“錢荒”、房貸利率上浮的現象甚至會影響到2014年下半年整體市場的行情。

即使是地方政府猶抱琵琶半遮面的救市措施。短期內也很難使得開發商在市場博弈中占據優勢，量價難以有起色。4月份以后，部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫、海口戶籍新政刺激樓市需求，沈陽、昆明、福州傳言限購取消等措施，這反而助長了開發企業博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節奏，從成交價格的角度來看，盡管定價更貼近市場，但也處于博弈狀態，難以有大幅上漲的動力。

基于這個背景，可以肯定大型房企雖然開始降價，但還沒有到大幅度拉開的地步。

因為在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

不過5月份以來，大型品牌房企總體遮遮掩掩的降價狀況應該不會持續太久。從開發企業心態來講，6月份大多數開發企業已經比較現實，其對于當前期望值也明顯沒有之前那么高，尤其是在半年報業績壓頂的市場背景下，6月份大多數開發企業會繼續采取比較現實的降價回籠資金的市場策略。

至于下半年，從二季度市場表現來看，像北京、上海、廣州這幾個大城市的樓盤變相促銷或小幅優惠的“平價”策略將成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤預計會越來越多。

慢降還是一步到位

在這樣的市場形勢下，剛需和投資者應該如何把握是購房者目前最為關心的問題。

從樓市政策和市場層面來講，認清房地產市場走勢趨勢是剛需買房與投資置業的關鍵。總的來說，目前的市場情況下，降與不降已經不是問題，“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發商頭疼的大問題。從當前市場個案降價幅度情況來看，對于普通剛需項目來講，一般降價10%至15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅來講，則需要降價20%至30%的幅度，市場需求才會被大幅激活。

因此，筆者認為買房者可在個案價格下調15%至30%這個過程中尋找機會，根據這個底線評估入手時機，重新獲得進入市場底部的機會或投資的“時間窗”。

從城市角度來看，選擇“城市群”、“城市圈”的核心城市及周邊具有發展潛力的二三線城市進行投資。原因很簡單，在新型城鎮化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發展的機會。并且隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。這樣“城市群”、“城市圈”核心城市及周邊的房地產市場將持續增長，投資者可從這個區域內獲得溢價收益。

另外從產品角度來講，住宅地產的中小戶型產品和具有發展潛力的商業地產應當值得關注。對于住宅市場來講，中小戶型的產品總價低，自住需求關注的多，市場流通性好，市場風險低，是投資置業的良選。至于商業地產，唯一不變的原則——選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。筆者認為，好的地段能夠帶來穩定而且持續增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商業地產而帶來的“現金流”。比如城市副中心、區域商業中心、地鐵交通樞紐等這樣的優質地段。自持或投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商業地產的租金收益，另外一方面，人流量的增加導致地段本身趨于成熟，你所投資的商業地產本身的市場價值也會不斷升值。

總而言之，面對市場上各種規格樣的抄底口號，消費者應冷靜面對，不盲目“抄底”。因為樓市在下行不假，但并不一定有機會。endprint