加拿大的樓市調(diào)控之道

曹盛潔

兩年前，金融危機爆發(fā)后，美國和加拿大樓市可謂“冰火兩重天”。“山姆大叔”陷入衰退泥潭中難以自拔，加國樓市卻炙手可熱，房價屢創(chuàng)新高。用加拿大房地產(chǎn)協(xié)會主席戴爾·瑞普林格的話說：“簡直就像一個是白天一個是黑夜。”

實際上，籠罩在美國樓市上空的陰霾曾越境飄到加拿大，但其之所以未出現(xiàn)美國式的危機，主要在于擁有穩(wěn)健的金融市場及信用市場。加拿大次級貸款的比例只占整個銀行按揭的約5%，而美國的次貸比例卻高達25%以上。

在避免衰退的同時，新的問題隨之而來。由于長期的超低利率的刺激，加國房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出過熱跡象，市場上爭搶Offer的現(xiàn)象屢見不鮮，多倫多、溫哥華等城市房價已大幅超越金融危機前的水平。

同中國類似，加拿大政府自2010年4月起，幾度出手為火熱的樓市“降溫”。但其調(diào)控樓市的手段和方法與中國存在巨大差異。實際上，如何調(diào)控樓市是一門“藝術(shù)”，如果措施不當(dāng)，將起到相反作用。

市場手段調(diào)控樓市

在西方一些發(fā)達國家，政府也會在必要時干預(yù)房地產(chǎn)市場，但絕不會出現(xiàn)限制外地人購房、買房查驗結(jié)婚證這樣的調(diào)控手段。綜合美國、加拿大等國家的經(jīng)驗，一般政府會通過利率和稅收來調(diào)節(jié)市場。

提高利率無疑是抑制房地產(chǎn)泡沫的利器。但加國央行陷入兩難境地，因為加息很可能會毀掉該國脆弱的經(jīng)濟復(fù)蘇前景。在利率杠桿暫時無法使用的前提下，調(diào)節(jié)樓市的任務(wù)落在了財政部身上。

加拿大財政部主要通過房貸調(diào)控“組合拳”，預(yù)防國民負債失控，避免泡沫的出現(xiàn)。

這些措施主要包括：一、2008年以來，加國政府四度收緊按揭貸款，并將房貸的最長償還年限從最早的40年縮短至25年；二、提高首付比例，由首付一成提高至兩成，新移民的首付比例則由35%上調(diào)至45% ；三、再貸款（refinancing）的融資上限最近幾年不斷下降。目前，以房屋作抵押申請貸款時，由之前能取得的相當(dāng)于房產(chǎn)價值的95%，降至80%。此舉令消費者用房子抵押去作其他消費的難度加大。

從2012年11月開始，加拿大各銀行及財務(wù)機構(gòu)采取了新一波的縮緊房屋按揭措施。由于自雇人士（Self-employee）存在的貸款違約風(fēng)險較大，若這部分人群無法提供足夠證明其收入的文件，需提供35%的首付，銀行才予放款（此前只需20%—25%的首付）。

由此可見，加拿大政府并未采用任何行政手段，基本圍繞房貸做文章。但2012年夏天以來，炙手可熱的加國樓市出現(xiàn)冷卻跡象。加拿大主要城市的樓市交易量均呈下降趨勢，溫哥華部分地區(qū)的房價緩慢下跌。

相比之下，中國調(diào)控樓市的手段令人眼花繚亂，房地產(chǎn)市場成為名副其實的政策“實驗場”。

在這個市場，“摸著石頭過河”的理論被發(fā)揮到極致。2005年以來，每年都有不少針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施出臺，但一些政策，如大幅提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，在實際效果上卻起到了助推房價上漲的作用。

在運用金融、稅收等手段對房價進行幾輪“圍剿”后，政府越來越傾向于行政手段。限購、限價、限售、限利……中國樓市可謂“限”字當(dāng)頭。

盡管行政手段能在短期內(nèi)取得顯著效果，但這種違背市場規(guī)律的強力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房價報復(fù)性反彈，這在歷次調(diào)控中已被充分證明。限購等政策如何退出也是一大難題，如難以找到相應(yīng)替代政策，中國樓市將繼續(xù)在“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈中循環(huán)。

明確的政策預(yù)期

在調(diào)控政策出臺之前，加拿大政府會對房價上漲過快所帶來的潛在風(fēng)險進行反復(fù)提示，并對即將出臺的政策發(fā)出明確信號。最近兩年，加拿大央行行長馬克·卡尼和財政部部長吉姆·弗拉赫蒂曾多次接受媒體采訪，表示“對加拿大樓市過熱的擔(dān)憂”。

卡尼曾表示：“極低的利率正在吸引加拿大人借貸太多錢，銀行則大幅度增加放款，或許他們將來都會追悔莫及，因為央行遲早要提升利率。”而弗拉赫蒂也幾次提醒消費者，如果必要，財政部會考慮出臺措施為房屋市場降溫。

部長級官員多次暗示要收緊按揭貸款，目的是為避免部分購房者看不清形勢，從而令個人財務(wù)狀況陷入到危險境地。在加拿大，幾乎沒有媒體和公眾為即將出臺什么政策、還有多少只靴子要落下而爭論不休。

但在中國，由于信息不透明及預(yù)期不明確，竟出現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士屢設(shè)房價賭局的情況。

以此前的房產(chǎn)稅改革為例，它作為一項涉及很多人利益的公共政策，公眾卻無法獲得其確切的推進信息。這不僅可能造成購房者對市場的誤判，也會引發(fā)很多無謂的猜測和爭議。

當(dāng)然，這并不是說，政策出臺前一點信號都看不到。“新國十條”出臺前新華社曾連發(fā)6篇社論，央視主持人提出尖銳質(zhì)問“房價是總理說了算還是總經(jīng)理說了算”，這些都是具有中國特色的信號。

此外，在對待每一項可能影響市場的調(diào)控政策，加拿大政府都會以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證，并致力于“未雨綢繆”，而不是“亡羊補牢”。弗拉赫蒂此前曾強調(diào)：“盡管并無確切證據(jù)表明加拿大房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)泡沫，但政府需要未雨綢繆。”

眾所周知，房地產(chǎn)泡沫一旦形成，再去刺破就會為時已晚，屆時整個國家會付出巨大的代價。endprint