小區物業管理問題及解決對策

陳占維

摘 要：當前我國社會經濟發展迅速，人們的生活水平也隨之不斷提高，城市化水平也逐漸加快，人們對于居住區的物業要求也在不斷提高。因此物業管理行業在這樣的大背景下得到迅速發展。但是，在物業管理行業迅速發展的過程中伴隨著物業管理產生的各種糾紛，主要表現為居民區內的小區物業管理糾紛。文章主要針對我國城市住宅區物業管理糾紛的形式和產生原因進行詳細分析，同時針對產生的問題提出相應對策加以解決。

關鍵詞：住宅小物業管理；物業管理糾紛；對策

當前我國社會經濟發展迅速，人們的生活水平也隨之不斷提高，城市化水平也逐漸加快，人們對于居住區的物業要求也在不斷提高。因此物業管理行業在這樣的大背景下得到迅速發展。但是，在物業管理行業迅速發展的過程中伴隨著物業管理產生的各種糾紛，主要表現為居民區內的小區物業管理糾紛。

1 住宅小區物業管理糾紛的主要表現形式

通常糾紛產生的對象是業主與小區物業管理公司，兩者因同一項相關物業及物業管理服務的權利及義務產生相互矛盾的主張和請求，引起相關財產的爭執。物業管理糾紛的表現形式有很多，以下是對其分類：

1.1 業主對物業管理公司服務不滿意引發的糾紛

通常糾紛來自業主對物業管理的服務不滿，其中主要包括小區內的清潔工作、消防設備、車位管理、噪音計治安等服務不到位。當有業主自行車或電動車被盜時，向物業索賠，但物業管理公司對此問題拖延不予處理，最終導致糾紛產生。

1.2 物業管理公司收取費用不合理引發的糾紛

物業管理公司收費項目不合理引起業主不滿也會產生糾紛，其中主要物業裝修費、垃圾清運費、電梯使用費等收費標準不統一且不公開化，導致業主不滿進而發生糾紛。

2 住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因

住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因歸結起來主要有以下幾個方面：

2.1 物業管理法規不夠完善

當前現行物業管理相關法律法規及部門規章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權法》還未成形，這套法律對物業管理糾紛有十分重要作用。相關部門在處理物業糾紛時，由于沒有相應的法律法規為依據，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規不完善致使物權劃分不清，管理權及經營權進而分不清，必然導致糾紛和矛盾的產生。

2.2 物業管理體制不健全

調查顯示，我國大部分物業管理公司都是房地產開發企業的子公司，本身存在裙帶關系，遇到任何問題，物業管理公司都會以開發商及自身利益為前提，不會做積極處理。業主反映的很多問題多是開發商遺留下的，例如綠地培植，小區內的公共設施及道路鋪設等問題，并不屬于物業公司管理范疇，但是業主認為物業管理公司作為開發商的售后服務和維護人，理應為業主解決一切問題。發生在業主和小區物業管理公司之間糾紛大部分來自開發商遺留的問題，而誰開發誰管理的管理體制是發生糾紛的根本原因。

2.3 部分物業管理公司從業人員綜合素質較低

小區業主越來越關注物業管理中的服務質量及從業人員自身素質，以此來衡量物業管理的水平。通常從物業管理從業人員構成來看，大部分來自轉制、轉崗、轉業及農村剩余勞動力，其文化水平、專業知識技能都無法滿足業主對物業管理水平的要求。從業人員的自身素養關系到物業管理公司的服務水平，而當前物業公司雇傭的多是不專業，素質較低，缺乏服務意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業主和物業人員產生矛盾及投訴。

3 解決住宅小區物業管理糾紛的主要對策

解決住宅小區物業管理糾紛，是一項復雜的系統工程，對此，住宅小區物業管理糾紛涉及各方應共同努力、同心協力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個方面著手：

3.1 加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題

相關政府及部門都有責任和義務完善物業管理體制，解決物業與業主之間的矛盾問題，同時監督開發商解決開發遺留問題。新物業接手小區過程中，重視與開發商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業管理工作帶來很大便利。作為業主與開發商之間紐帶的物業公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態度，及時處理問題，避免事態發展嚴重。

3.2 多渠道提高物業管理公司從業人員綜合素質和物業服務水平

隨著我國社會不斷進步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務行業的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業管理市場，對其從業人員的管理水平及人員素質要求甚高。當前房價、戶型及交通環境是業主選擇房產的重要因素，除此之外，物業管理服務水平也在考慮之中。因此物業公司必須擁有專業的、高素質的從業人員才能獲得業主的認可，進而在物業管理行業占有一席之地。必須高度重視對從業人員的專業技能的培訓，增強從業人員的服務意識。在技能培訓中增加項目，如智能化設備的維修及維護，提高服務質量，及時高效的解決業主的生活問題。

針對物業從業人員設定考核標準。以標準為依據實現從業人員的自我提升。通過從業人員日常工作能力的表現可以辨別其職業素養高低，因此嚴格的考核制度對其服務質量及業務技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發其工作動力及創新能力，進而不斷進行自我提升，使得物業管理水平上升一個臺階。

物業管理公司還應加強與業主和業主委員會的溝通。物業管理糾紛產生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規要不斷完善外，物業管理各方面應在協商互利的基礎上不斷提高認識，積極預防和減少物業管理糾紛。物業管理公司通過對業主資料的登記，了解每位業主的年齡、個性、職業、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據情況將業主分成幾類。另外，物業管理公司應增加管理服務的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業主了解物業管理相關法規、常識以及物業管理公司的運作程序和規則，并使業主參與到服務過程中來，從而改善服務質量。

3.3 明晰住宅小區業主與物業管理公司之間的關系

首先，物業管理公司依據合同實施物業管理，其管理權來源于業主，業主才是物業管理的主體，物業管理公司實際上是其雇員。業主委員會根據多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。

其次，物業管理公司是獨立的法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務者與被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系。

3.4 積極用“仲裁”來解決住宅小區物業管理糾紛

根據我國現行法律規定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式。仲裁具有自愿性、專業性、國際性、靈活性、保密性、快捷性、經濟性、獨立性的特點。仲裁的這些特點，為住宅小區物業管理糾紛的公正、及時、有效地解決提供了保障。事實上，許多當事人已經開始通過仲裁來解決住宅小區物業管理糾紛，這也是物業管理逐步走向社會化，專業化和市場化的必然趨勢。選擇仲裁解決住宅小區物業管理糾紛，需要注意以下幾個方面：第一是明確仲裁的受理范圍，一般來講，業主、業主委員會、物業管理公司之間的合同糾紛可以通過仲裁來解決；但與建設行政主管部門之間的行政管理糾紛則只能提起行政復議、行政訴訟。第二是訂立有效的仲裁協議，明確選定的仲裁委員會。

參考文獻

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