淺談房屋產(chǎn)權(quán)面積的測量方法

丁穎

摘 要：樓價(jià)的不斷上漲使得人民對于自己房屋產(chǎn)權(quán)的面積越來越敏感和重視，如果在房屋面積的計(jì)算和測量過程中，因?yàn)闇y量和計(jì)算導(dǎo)致了面積的誤差，不僅會(huì)給用戶造成損失，還會(huì)引發(fā)多方的經(jīng)濟(jì)糾紛，因此有關(guān)部門應(yīng)該重視對房屋產(chǎn)權(quán)面積的測量方法的控制。

關(guān)鍵詞：房屋產(chǎn)權(quán)面積測量方法問題途徑

在對房屋面積測量的過程中，最重要的是把握測量方法的準(zhǔn)確性，因?yàn)闇y量技術(shù)的準(zhǔn)確程度不僅關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的利益，還是評價(jià)現(xiàn)有的面積測算方式以及測算水平的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。所以，在對現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)面積進(jìn)行測量的過程中，有關(guān)部門必須要根據(jù)實(shí)際的房屋特點(diǎn)，嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)范，選擇質(zhì)量合格的測量工具，對房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的測量，只有這樣才能最大限度的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益。

1 房屋產(chǎn)權(quán)登記中面積測算常見問題及原因

在對房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行測量的過程中，由于各種原因?qū)е聹y量結(jié)果不夠準(zhǔn)確，經(jīng)常會(huì)造成較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)糾紛，給產(chǎn)權(quán)管理工作也造成了不便，因此為了預(yù)防這類問題的發(fā)生，有關(guān)部門應(yīng)該重視房屋的前置測算和登記測算面積的統(tǒng)一，因?yàn)橛捎诙叩牟灰恢聦?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)糾紛和產(chǎn)權(quán)等級結(jié)果差異，會(huì)給產(chǎn)權(quán)人以及房產(chǎn)開發(fā)商都造成后期的經(jīng)濟(jì)糾紛，隨著房價(jià)的不斷上升，消費(fèi)者對于房產(chǎn)面積也越來越重視和敏感，為此，為了保護(hù)消費(fèi)者和開發(fā)商的利益，就必須要在房屋產(chǎn)權(quán)面積測量的過程中盡可能的減少誤差。

上文中提到的房屋產(chǎn)權(quán)的前置測算面積，指的是房屋在建成初期表現(xiàn)在圖紙上的面積，這個(gè)面積的計(jì)算是為了更好的為消費(fèi)者展示房屋的結(jié)構(gòu)和空間尺寸，因此，也是房屋在預(yù)售過程中的一個(gè)比較重要的登記依據(jù)。而所謂的房屋產(chǎn)權(quán)登記面積，就是在真正的房屋建筑建成之后，有關(guān)部門根據(jù)審批對設(shè)計(jì)圖進(jìn)行的對比以及測量所得到的實(shí)際的房屋面積數(shù)據(jù)。

在目前我國的房屋產(chǎn)權(quán)登記的過程中，還并不能夠保障前置測量面積與實(shí)際面積的完全吻合，即在測算的過程中，還會(huì)出現(xiàn)由于各自因素導(dǎo)致的誤差。導(dǎo)致這些測算誤差形成的原因有以下幾個(gè)方面：第一，施工單位并沒有嚴(yán)格的按照相應(yīng)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，第二，在實(shí)際的施工過程中建筑各部分的尺寸和規(guī)格導(dǎo)致的誤差，第三，建筑內(nèi)部的公共建筑面積有所改變引發(fā)的產(chǎn)權(quán)面積誤差，第四，測量中沒有認(rèn)真的執(zhí)行或者理解測量規(guī)范導(dǎo)致的誤差。以上是最為常見的幾點(diǎn)導(dǎo)致前置面積與實(shí)際登記面積不符的原因，而其中影響最大的是共有建筑面積的處理不當(dāng)導(dǎo)致的面積誤差。一般來說共有面積的功能區(qū)的劃分及分?jǐn)偳闆r主要由以下幾個(gè)部分組成：幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積、其它共有建筑面積等，這些不同的共有面積形式，在實(shí)際的測算過程中所歸屬的產(chǎn)權(quán)形式也是有差異的。目前，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》，現(xiàn)有的共有面積，必須要扣除獨(dú)立的地下室和陽臺(tái)以及功能性服務(wù)用房，并將其整個(gè)均攤給所有用戶。而在這些共有面積的計(jì)算過程中，最常見的計(jì)算單位為幢，通過對一幢樓內(nèi)的多功能區(qū)的面積之和的相加，再根據(jù)不同的功能區(qū)的包含和并列關(guān)系對其具體使用情況進(jìn)行排除，是最根本的分?jǐn)傆?jì)算方式，但是在實(shí)際的測量和計(jì)算的過程中，由于一些計(jì)算人并沒對相關(guān)的建筑功能形式劃分標(biāo)準(zhǔn)有準(zhǔn)確的把握和理解，所以也就導(dǎo)致了在實(shí)際的測繪中比較容易出現(xiàn)由于功能區(qū)的混淆導(dǎo)致的計(jì)算誤差。

2 房屋產(chǎn)權(quán)登記中解決面積測算問題的有效途徑

要想解決現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)登記中的測量問題，就必須要根據(jù)現(xiàn)有的測算問題出現(xiàn)的原因，提出有針對性的處理措施和意見，筆者在認(rèn)真研究和分析了現(xiàn)階段我國的房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中測算面積中存在的準(zhǔn)確性問題后，認(rèn)為可以通過對以下幾個(gè)方面的管理，來實(shí)現(xiàn)對房屋產(chǎn)權(quán)的登記面積精準(zhǔn)度的把握。

首先，要根據(jù)現(xiàn)有的國家規(guī)范的測算標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)有房屋面積中的不同的功能區(qū)域進(jìn)行劃分，并嚴(yán)格的對其有爭議的位置進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)測定，目前來看，我國的相關(guān)規(guī)范中的建筑面積指的高于2.2米的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的永久建筑面積，并且其范圍是從房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積算起，高度的測量標(biāo)準(zhǔn)雖然沒有明確的表述，但是業(yè)內(nèi)統(tǒng)一認(rèn)為是兩層樓之間的垂直距離。不過，在對一些陽臺(tái)和地下室進(jìn)行測量的過程中，不同的建筑結(jié)構(gòu)形式會(huì)導(dǎo)致較大的差異，所以相關(guān)的國家測量規(guī)范的精準(zhǔn)性還需要進(jìn)一步的提升。即通過對現(xiàn)有的測量規(guī)范的細(xì)化，可以更好的實(shí)現(xiàn)測量過程中糾紛的避免，也可以為操作人員提供更加合理的參考依據(jù)。

其次，還要規(guī)范現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)測量單位的操作技術(shù)和操作方式，即有關(guān)部門在對產(chǎn)權(quán)房屋面積進(jìn)行測繪的過程中，并沒掌握相關(guān)的測繪方式，還存在使用的測繪技術(shù)手段較為落后的現(xiàn)象，這些都不利于在實(shí)際的測繪過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。現(xiàn)代技術(shù)手段的不斷革新，以及新的測繪工具的出現(xiàn)，都有力的推動(dòng)了測繪水平的進(jìn)步和提高，所以在對房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行測繪的過程中，有關(guān)部門應(yīng)該重視房屋測繪手段的科學(xué)性與規(guī)范性的提高，加大科技力量的投入。與此同時(shí)，在對房產(chǎn)測算進(jìn)行管理的過程中，也應(yīng)該重視對各項(xiàng)工作開展的監(jiān)督，以避免由于操作人員的技術(shù)水平和職業(yè)道德引發(fā)的工作效率和準(zhǔn)確性的問題。

3 算例

為某幢六層房屋，計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積。

3.1 產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算

整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、走廊、樓梯、地下室等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的建筑面積。此處，產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積。

3.2 套內(nèi)建筑面積計(jì)算

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

3.3 共有共用建筑面積的計(jì)算

3.3.1 共有建筑面積的組成

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室等以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；套內(nèi)與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

3.3.2 共有建筑面積的計(jì)算

一般多層住宅，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋的各套套內(nèi)建筑面積之和，以及作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。

3.3.3 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有分?jǐn)偨ㄖ娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和。

3.3.4 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。

4 結(jié)束語

房屋產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算不僅關(guān)系著消費(fèi)者的權(quán)益，還關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，所以為了避免在實(shí)際的測算和登記過程中，由于面積導(dǎo)致的糾紛，有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對測量方式的控制和管理。

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