房地產成本歸集與分配方法淺析

邱冬梅

房地產成本歸集與分配方法淺析

邱冬梅

作為國民經濟支柱產業的房地產業，與傳統的工商企業相比，房地產業建設規模大，資金投入多，投資風險高，建設周期長，且成本對象分散、錯綜復雜，成本核算環節多，分配方法五花八門，隨意性很強，沒有一個合理的統一的標準和方法。本研究對房地產成本歸集與分配的方法進行了介紹，以便企業正確核算開發成本，做出正確投資方案。

房地產成本；歸集；分配方法

隨著我國取消福利分房政策后，房地產開發逐漸成為我國改革開放以來迅速興起的一個國民經濟支柱產業，房地產的成本問題也成為了企業管理者、項目投資人以及政府財稅部門的關注熱點。房地產成本的歸集與分配方法有許多種，經營者要根據實際的管理水平，考慮到自身的運轉資金情況，結合當地有關房地產開發的法律法規，對房地產成本進行的成本歸集、分配，避開或合理解決投資過程中出現的風險項目，努力實現開發成本最小化，提高企業的經濟效益。

一、房地產成本包含的基本內容

在分析房地產成本歸集與分配方法時，首先要了解房地產成本包含的基本內容。房地產的成本組成有許多方面，主要包括土地的征用費、工程費、安裝費以及一些公共設施的費用。其中關于土地、土建以及設備的費用是房地產成本的主體，約占總成本的80%，其中以土地費用最重要，是評價房地產開發項目可行性與估計預期利潤的最主要經濟指標；由于房地產業建設規模大，資金投入多，投資風險高，建設周期長，有時需要通過向銀行進行貸款來解決資金投入大的問題，利息費用及項目管理費在房地產成本中也占有重要的地位。為提高住房質量，吸引住戶購買，需要配以水、電、煤氣等大市政類必要設施以及一些公共配套設施，故市政基礎公共設施費亦是不可缺少的。

二、房地產成本費用的歸集

1.土地及拆遷使用費歸集方法

土地及拆遷使用費是房地產成本的主體部分之一，在房地產成本費用的歸集方面占據重要地位，是房地產成本預算首要考慮的。土地及拆遷使用費包括了在征用土地期間以及房屋拆遷期間的所有費用，在歸集時要注意區分各自的負擔對象是否能夠分清，根據遇到的不同實際情況進行成本費用歸集，或直接計入該項成本項目中，或在各自相關的賬戶中進行歸集后，再以一定的分配標準和分配方法計入該項成本項目中。

2.前期工程費歸集方法

房地產的前期工程包括對開發地進行地質勘測、測繪，研究其水文地質和工程地質情況，對其可行性進行分析研究，從而對開發地進行規劃設計，以確保施工工程的順利進行。此外“三通一平”建設項目也屬于前期工程范疇。前期工程涵蓋范圍多，是房地產開發不可或缺的一部分，因此房地產的前期工程費的歸集則顯得十分重要。或直接計入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，或在相關的賬戶中進行歸集后，再以一定的分配標準計入“前期工程費”成本項目。分配標準可以按照各自具體費用細目來分別確定，如按各自的開發項目的占地面積比例來進行分配，或按概算比例或建筑面積比例分配。

3.建筑設備及安裝工程費歸集方法

在開發房地產時，需要進行一些必要的基礎工程和安裝一些必要的建筑設備，例如土石方、護壁、架空層和轉換層結構、高低壓配電設施、消防通風設施和必要的安全保障設施等，這些基礎工程和建筑設備的施工常常采用出包的方式，是保證房地產開發項目順利進行的基礎，保障施工人員的人身安全，確保房地產開發項目順利竣工。建筑設備及安裝工程費在歸集時要根據各項目的工程核算單來進行，分析承付的款項及金額并計入“建筑設備及安裝工程費”成本項目。

4.市政基礎公共設施費歸集方法

房地產開發時為保證入住居民享受最好的居住環境，往往設有一些市政基礎公共設施，如鍋爐房、崗亭、游泳池、球場、醫院、交通道路、水電氣相關設施等，這對開發商提高銷售價格和數量，保障企業經濟利潤具有重要意義，其歸集方法也顯得十分重要。對于市政基礎公共設施費的歸集，要根據其成本核算對象是否可區分，或直接計入該項成本項目中，或在相關的賬戶中進行歸集后，待完工后再以一定的分配標準和分配方法計入該項成本項目中。

5.間接費歸集方法

間接費主要包括管理費、財務費和銷售費，也占據了房地產開發項目成本的不小份額，是房地產成本的重要組成部分，對開發間接費用進行歸集，對合理分配房地產成本、提高經濟效益具有很大的作用。間接費用的歸集需要在相關賬戶進行核算，核算完畢后再以一定的分配標準和分配方法計入相關的開發成本核算對象的該項成本項目中。

三、房地產成本費用的分配方法

1.面積法進行分配

采用面積法來進行房地產成本費用分配包括占地面積法和建筑面積法。分別是根據已動工的成本項目的占地面積和建筑面積來進行分配，根據開發的成本項目的開發次數采用不同的分配方法，一次性開發的按照開發項目占地面積或建筑面積與總占地面積或總建筑面積中的比例進行分配，分期開發的項目，將期內全部開發項目占地面積或建筑面積與總占地面積或建筑面積中的比例和目標開發項目占地面積或建筑面積與期內全部開發項目占地面積或建筑面積中的比例相結合，并依據三者之間的邏輯關系：總占地面積或建筑面積為期內全部開發項目占地面積或建筑面積和期內開發項目的共同占地面積或建筑面積之和，從而進行合理的分配。

2.直接成本法進行分配

按照直接成本法來進行房地產成本費用分配，是指在期內全部成本對象的直接開發成本的基礎上，按照成本對象的直接開發的成本在期內總開發成本的比例來進行相關成本對象的分配。

3.預算造價法進行分配

對于期內某一單個成本對象的成本，按照預算造價法來進行房地產成本費用分配時，是指按照成本對象的預算造價在期內總預算造價的比例來進行相關成本對象的分配。

四、結語

房地產開發企業要對項目規模、類型以及前景等進行綜合分析，選擇合適的房地產成本歸集與分配方法，以進行精確的成本核算，設置規范化的成本項目，制定切實可行的降低成本的方案，避開經營中可能出現的各種風險，更好的指導房地產開發企業后期成本管理工作，提高企業經營效益，使企業在日益激烈的房地產行業中獨占鰲頭。

[1]張志杰.房地產開發成本的核算分配問題政策分析[J].勞動保障世界(理論版),2013.11:133-134.

[2]紀學傳，曾海賢.房地產企業的成本核算對象及項目分配[N].財會信報,2009.04.27B02.

（作者單位：新疆北新投資建設有限公司）