海景房風光不再？

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”

世人未必皆能理解海子詩句背后的深刻含義，但“海景房”卻火了，而且這種“火”自20多年前南下深圳、開發海南起，就一直隨著中國經濟的整體向上而趨強。

只不過，如今遍布沿海城市的高端海景住宅、別墅、產權式酒店，卻不能重現昔日銷售業績。海景房到底怎么了？

□本刊記者 張翠翠

入住率不足10%：

“面朝大海”不宜居

近幾年，在各大城市宣傳得熱火朝天的乳山銀灘、龍口、日照等海景房，風光與年劇減。那些被描繪成“面朝大海、天藍海碧”的世外桃源，如今看來，更像是一座巨大的住宅博物館。

在某高校任職的劉麗是海景房熱炒時的第一批購買者。2005年，劉麗在威海銀灘購買了一套海邊兩居室，近10年里，除了每年夏天帶家人住兩個月外，其余時間房子皆是閑置。

“買的時候是準備退休后舉家搬遷常住，目前看來并不現實。”劉麗告訴《齊魯周刊》記者，因距海太近，返潮厲害，一些木質門框已受潮變形。裝修好的第一年寒假，劉麗帶孩子去住，一天后就返回濟南。“小區入住率不到10%，達不到供暖要求，沒有供暖的房子冷得像冰窖。”

據劉麗介紹，入住率達不到，原先招商進駐的商業街業主們相繼離開，如今小區就是一座“空城”。“配套設施不完善，沒有超市，更別說學校和醫院了。”每年夏季，劉麗都是備好生活用品后帶到海邊，蔬菜瓜果類要么開車到市中心超市購買，要么一早去附近的郊區集市購買。“只能過兩個月的海邊生活。”

據了解，近20年來，銀灘開發的房地產絕大部分賣給了外地人，以北京、上海、東北等地區的人為主，這些人只在節假日作度假使用，并不常年在這里居住，這就造成小區入住率一直不高，“有的人一年半載也難得來住一次。”

記者了解到，到銀灘的交通并不便利。沿著銀灘沿海岸線的公路，一路上極少有車通過。若需要出行，只能乘坐當地的摩托車。

由于入住率不高，在200余家樓盤中，冬天供暖的海景樓盤不過10個。銀灘某樓盤物業人員接受電話采訪時表示，一到冬季，因為入住率不夠供暖標準，那些本地購買者也會搬離，一個有3000戶的小區有時連30戶常住的都沒有，晚上路燈不開，冷冷清清，雪一下，很像鬼城。據該物業人員透露，由于物業服務和生活保障差，經常有人到售樓處退房，但就算發生糾紛，也沒見有人退房成功。

實際上，海景房最初吸引人之處就在于“宜居”，如今除了觀海方便之外，大多數海景房并不能“令人滿意”。如同劉麗一樣的，原本想要在海邊養老的“剛性入駐”購買者，親自入駐體驗后，“差評”影響了后續“剛需者”，令新購買者卻步，由此導致“購買鏈”縮短甚至中斷。

據了解，截至目前，煙臺漫長的海岸線上建設著眾多的海景樓盤。從東到西，龍湖地產、東海城、融科·邇海、天房·檀瓏灣、富麗·紫金山莊、銀和怡海·天越灣、中天·盛世觀瀾、中糧·大悅城、萬科·海云臺、海濱假日花園、天馬·相城、金橋·澎湖灣、中建·悅海和園等等。

值得注意的是，在煙臺，海景房的價格并不高。南山地產3500元起價，首付3萬即能入住海景房。售樓處的人告訴記者：“在煙臺買海景房就是買白菜，屋子賣出了白菜的價，天然就是先到先得、過期不候。”

同樣的問題在距離市區較遠的煙臺龍口、威海乳山一帶更為嚴重。龍口的發展相較煙臺市區更為落后，但龍口海景房的銷售傳單在中國很多地方的超市、街道上散發，房價很低很誘人，在4000～6000元/平方米不等。

海景房代理利益鏈

6月29日下午，記者采訪發現，泉城路愛家置業店內擠滿了前來報名參團的老年人。銷售人員劉金凡告訴《齊魯周刊》記者， “別看報名人多，自從龍口海景房做成爛尾后，如今是看的多，買的少。”

自年初各大媒體曝出“海景房”爛尾后，從2月到6月，劉金凡一單生意都沒做成。原本以為進入7月海景房銷售旺季后，會做成幾單，不料每天忙忙碌碌卻成了“旅游班車”解說員，“每周都會發一班‘看房團’，100元/人，周六發車到煙臺海陽，周日晚上回。”

也真有人就把看房團當旅行團了。正值暑期，65歲的李守銀借著看房帶孫子去海邊玩玩。被問及為何不報旅游團時，李守銀說看房團更便宜。劉金凡無奈，“作為代理銷售商，公司并不賠錢，光旅游團費一項就很可觀，更別說高額的海景房提成。”劉金凡稱只要賣出一套海景房，代理公司的提成可達10%-20%，然而受苦的只有銷售人員，“沒業績就沒有提成，只能拿800元底薪。”

“再不簽單，8月底就辭職。”劉金凡說，海景房銷售經紀流動性很大，自己的很多同事都相繼辭職了。當初是聽說海景房銷售提成高才來到這里的，最賺錢的時候，有的銷售人員半年就買了套房。“不過銷售最佳時機已經過去了，現在是一年不如一年。”

不僅如此，往年海景房宣傳單漫天飛，如今難尋宣傳單，似乎一時間濟南的海景房代理商銷聲匿跡了。

“早10年做海景房的人都發財不干了。”曾經是龍口海景房代理商的李然，去年轉作二手房中介生意。他告訴《齊魯周刊》記者，如今的銷售提成確實比幾年前翻了好幾番，但成交量卻一退再退，去年一整年才做了不到10單生意。“好在保本，不能再做下去了。”

不僅如此，早些年賣出去的海景房，如今成糾紛麻煩，“去年有一些老年人哭著喊著在店里鬧退房，自己不想惹出人命官司，趕緊罷手了。”

不過李然唏噓幸好自己不是胃口大的人，只代理了銷售權，由開發商財務直接收款。一旦發生糾紛，由與客戶交易的樓房開發商來負責。“不然脫不了身。”

據李然介紹，在海景房這條鏈條上只有開發商和代理商。開發商負責在沿海地區選址建樓，而代理銷售商負責在內陸城市做銷售宣傳和組織客戶看房等接待活動。而在當前高達20%至30%的回報之下，很多代理商也會直接交易，“如果一手買斷開發商幾十套房，自己交易，這樣利潤更高。”如開發商按建筑面積每平方米成本價1000元左右給出2000元的第一道銷售價格，在銷售商手里最少要加價到2400元，如果再有下線代理商過幾次手，這個價格就沒準了，有的就飆升到3000元以上了。

李然告訴記者，他做房產銷售十幾年，其實最賺錢的就是銷售海景房，“海景房炒得最熱時，一年收入上千萬。”

“租金難抵物業費”的投資尷尬

2008年，陳巖在龍口買了一套酒店式海景公寓。“酒店式公寓一般是返現購買，單純以住房購買市場價為5500元/平，返現購買則是7700元/平，返現總房款的7%。每年居住一個月，其余11個月交給開發商打理。”實際上，就是交由開發商統一往外租賃，租金收入扣除服務成本后，利潤雙方按比例分成。

如今，五年過去了，55平的一大居，租金僅從1500元漲到2000元，淡季基本無人租住，而旺季也不過幾個月而已。但高額的物業管理費卻由每月300元漲到了600元，陳巖說，“有時租金都抵不過物業費。”

當初受“海景房投資升值空間大”的蠱惑，陳巖告訴《齊魯周刊》記者，房價確實漲了，鑒于對酒店式公寓的高額投資，收益卻基本沒有，從2008年的7700/平漲到8000/平，與多年下來的物業費與水電費一比較，整個投資有去無回。

然而，從海景住房、海邊別墅，到酒店式公寓，開發商卻仍在圈地建海景房。一幢幢矗立在海邊的房產，不斷變換名目招攬資金入流，一旦投資者購買，就等于將投資風險轉嫁到自己身上，而招攬資金后的開發商，繼續打著“旅游地產”的名目，在海洋附近四處圈地。

陳巖說，這套房子基本上砸手里了，眼看30年產權還剩下20年，如果房價不下跌還好，一旦下跌，就真賠本了。

有業內人士分析，當海景房潮水終將退去，沒有購買力支撐的、房價過高的、超過中產階層負擔能力的地區的海景樓盤都難逃下跌的厄運，一棟棟房屋會面臨低價無市的尷尬境地。像威海的文登海景地產、煙臺的海陽地產，龍口地產，本身城市房產市場飽和，基本沒有二手房交易的市場環境，由此，海景房無法進行二次交易。

事實上，很多投資海景房的買家或許只看到投資無回報的風險，而忽略了回報以外還存在著更大的天災風險。

在美國有一種被稱為是國家洪水保險計劃，簡稱叫作NFIP。這個計劃是在1968年就“由于人們普遍相信僅依靠私營部門無法承保洪水威脅而設立的”。這個計劃為美國的海景房投資提供了足夠的安全保障，自1978年以來就已經賠付了大約370億美元的損失。然而在中國，大部分保險的條款中，大型的天災都是被排除在外的，也就是說，如果由于臺風、洪水等災害海景房受到損害，基本上得不到保險的賠償。