訴訟時效如何計算？

文/錢翊樑

訴訟時效如何計算？

文/錢翊樑

【案情簡介】

原告系一家從事進出口業務的物流企業。被告是一家擁有兩棟商業地產的房地產企業，除部分樓層用于自用，兩棟大樓的其余樓層主要用于出租。

2009年2月，原告需要租賃房屋，遂通過被告設立的招商處了解出租房的情況，被告提供了其出租房屋的宣傳資料與房產證復印件，據宣傳資料與復印件記載，其3樓A單元和B單元合計面積為2357.4平方米，單價為24.5元/平方米/月。原告認為該兩個單元較為合適，遂與被告訂立了2009年3月至2010年3月為期一年的租賃合同，并支付了年租金69萬余元。

2012年9月，被告的某高管離職后向各租戶投送告知單，稱被告對外招租時采用篡改房產證復印件中房屋面積的手法，故意虛增面積以多收取租金。原告得知后向房地產交易中心查詢，果然發現租賃房屋在交易中心的登記面積僅為2118.47平方米，與合同約定面積相差238.93平方米。經原告測算，每年多交租金約6萬元。原告要求被告退還多收取的租金未果，遂于2012年12月訴至法院。

【雙方辯稱】

原告認為，被告故意虛增面積以多收租金，有違誠實信用原則，屬于民事欺詐，應退還多收租金。

被告則否認存在欺詐行為，提出其出租的兩棟大樓由于得房率不同，故將兩棟樓的總面積分攤至每單元，導致得到的面積與產證記載不同。雙方簽約時，被告已經向原告告知了上述面積分攤的情況，原告同意按照擴大的面積支付月租金。同時，被告還主張房地產信息是公開信息，即使被告未出示房地產權證，原告也可以隨時查閱，因此原告在當時就知道或者應當知道房屋的實際建筑面積，至原告起訴時已經超過了訴訟時效，故不同意原告所提出的訴訟請求。

【法院判決】

一審法院認為：原告作為承租人，應當在簽約與接收時對租賃物進行全面了解和驗收，本案租賃物于2004年即已在房地產交易中心辦理登記，即使被告在簽約時報錯房屋面積，原告也可以要求查看房產證或者前往房地產交易中心查詢房屋的實際面積。原告自簽約之日即應當知道協議面積與登記面積不一致的情況，在合同已經履行完畢長達兩年多后方提起訴訟，已經超過了訴訟時效，因此，駁回了原告全部訴請。一審未對被告的欺詐行為作任何譴責。

一審宣判后，原告不服提起上訴。二審法院經調解，被告對原告做了相應補償，原告撤回上訴。

代表點評

本案中，一審法院以訴訟時效已經屆滿為由駁回原告的訴請并不恰當。首先，誠信是交易行為的根本原則，《中華人民共和國合同法》第六條規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。法院的判決不應與國家的基本法律規定背道而馳。被告作為房屋的所有人和出租人，故意隱瞞事實并變造房產證復印件，違背了誠信原則，法院應對這種行為作出制裁。

其次，雙方訂立的租賃合同中的面積是按照被告的宣傳單和房產證復印件所確定，因此，在被告提供的租賃物不符合合同約定面積的情況下，被告的行為構成違約，應當向原告承擔違約責任，并退還多收取的租金。

再次，我國的《民法通則》規定，訴訟時效的起算時間是權利人知道或者應當知道自己權利受到侵害。本案中，雖然原告可以通過向房地產交易中心查詢得知租賃物的登記信息，然而，是否查詢是原告的權利而非法定義務，原告并不是一定要先查詢才能簽訂合同。因此，本案中原告知道權利受到侵害的時間為2012年9月，其提起訴訟的時效并未屆滿。

綜上所述，本案一審法院的處理明顯欠妥。二審法院通過調解方式糾正了一審法院的錯誤判決。

（作者系市人大代表）