房地產調控下半場

《中國經濟信息》綜合報道

全國市場出現明顯的分化，房地產行業呼喚更具差異化與市場化的調控舉措。

進入5月，樓市在傳統的銷售旺季中繼續遇冷，在剛剛過去的五一小長假，北京樓市成交量跌破歷史新低。而不僅是北京樓市成交量同比創下較大跌幅，全國主要城市的樓市成交情況繼續低迷。與以往相同的是，這一輪樓市低迷伴隨而來的是，地方政府的蠢蠢欲動。

“限購”是本輪房地產調控的關鍵詞。2011年1月26日國務院辦公廳發出《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，可以視作“限購”的開始。當前，隨著房地產市場開始出現下行的趨勢，在一次次辟謠之后，地方房地產政策已經開始“松綁”。

4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛出臺樓市“新政”，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，為樓市調控政策“松綁”。

江蘇省無錫市政府規定，5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫4城放松限購后，安徽銅陵也加入了“松綁”隊伍。安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補貼、購買第二套住房部分首付降至4成、外地居民購房可遷入戶籍。

同樣，每在樓市成交量下滑、房企業績下滑、政策調整之際，圍繞房地產泡沫的討論聲浪驟增。

行業黃金期已過

五一假期期間，一番真偽難辨的萬科副總裁毛大慶對中國房地產的看空言論引發市場激烈討論，不過隨后萬科總裁郁亮對于行業的態度，概括起來就是8個字“謹慎樂觀、積極應對”。同期，包括瑞銀、野村在內的外資投行紛紛發報告警示房地產市場的風險。

野村證券經濟學家團隊日前發布報告稱中國房產市場可能出現重大修正風險，并對今年的總體GDP增長構成威脅。野村證券稱，中國房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡。“問題已經不是房地產市場是否會出現調整，而是這個調整會有多嚴重。”野村證券同時指出，政府在應對相關問題上沒有太多的回旋余地。

看空中國房地產的不僅有野村證券，瑞銀在最新報告中明確表示，中國房地產市場風險“已經顯著增加”，并稱樓市已經接近轉折點。瑞銀中國區首席經濟學家汪濤指出，多數情況下，房地產泡沫是否存在的判斷標準是房價，但對于中國來講，應該更多地關注房屋施工量，“在建房屋數量的下滑卻更能夠反映問題”。

對于今年樓市成交量的接連下滑，中國房地產業協會副會長朱中一認為，去年由于出臺了“國五條”，對二手房交易所得征收20%的個稅，造成了爆發式的非理性的增長，因此成交量同比自然要下降。與此同時，房貸偏緊也在一定程度上抑制了購房需求。

“長期以來，一些大城市的問題是房價太高；一些中小城市的問題是房子太多。房價的適度下跌令市場更健康，對中國經濟發展是好事。”經濟學者馬光遠直言，今年樓市全面下跌是大概率事件，也許現在剛剛開始。在這個過程中，有相當一部分開發商會死掉，可能會出現開發商的倒閉潮。

對于網上風傳的萬科“看空論”，郁亮表示，萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產并退出原有的業務。

財經評論家水皮則認為， “從供求的關系變化看，中國的房地產市場正在結束短缺時代，整體上向供求平衡時代轉，局部地區出現過剩。此外，貨幣政策調整導致的流動性緊張，反腐風暴則使得社會奢侈之風得以清理，各種因素使得房地產正在回歸住宅消費的特征，投資屬性正在淡化。”

郁亮指出，行業發展已經進入下半場，企業對于可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。

差異化調控顯現

中國住房市場總價值高達130萬億-160萬億元，小幅的調整也將帶來震動。花旗認為，中國房地產市場到了關鍵點，面臨“需求斷崖”的危險。當前地方政府的微調政策不足以應對調整，需要政府出臺大規模的放松政策，6-7月可能是最后機會，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限購、放松首付和抵押貸款利率、減少媒體負面報道等。

“房地產市場的區域差異性日益顯現，行業趨冷也是客觀事實，相比于政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調控政策，如果現在采取救市、松綁等手段扭轉房地產業的頹勢，其實質都是用行政手段扭曲市場正常的供求關系，不符合房地產市場健康、穩定發展的整體趨勢，中央一定要把權力下放到地方政府。”中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞強調。全國600多個城市、2000多個縣城，靠中央去分類指導是不切合實際的，中央應該把精力放在全局性、戰略性的問題上。

對于如何進行分類調控，搜房網北京新聞總監王遠志提出了自己的看法。他認為，首先需要對政府如何看待區域市場做一個了解，如鄂爾多斯，如果政府在鬼城出現之前不認為市場有風險的話，那政府就不會有防備性動作，如果政府對風險有充分預計和準備，那么整個城市承受的后果就沒有那么嚴重。

在分類調控這個名詞出來之后，政府層面首先要做的是對自己城市所處的房地產狀況做一個綜合的宏觀評估。評定之后，要根據市場情況做政策上的調整，比如限購、松綁等。

在限購方面，首先要承認差異化，王遠志認為，不同城市限購政策存在的意義、存在的價值、發揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內不會取消限購政策，但有些城市的條件會漸漸放寬、甚至是取消，這是一個趨勢。

“限購這樣的行政干預政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒有繼續存在的價值了。如何判斷政策是否有必要繼續存在，不同城市可能會給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會有所差異。限購一定會在一個歷史時間點上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產徹底回歸市場。”王遠志說。

郁亮認為，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。未來的客戶需求和以前都會有很大區別，會給整個行業帶來很多機會。endprint