房市下行“傳染病”

尼古拉斯·博斯特

土地價格一旦遭受沖擊，地方政府為新的基建項目融資的能力將大幅削弱。

目前，中國正經歷著新一輪銀行業壓力測試，測試的條件變量之一無疑是房地產價格的下跌。此前無論是官方還是非官方的測算，都淡化了房地產價格下跌對銀行業的風險。

目前，商業銀行的不良貸款率是1%。根據房價跌幅達到50%的上限來計算，銀行體系的不良貸款率將提高到6.6%。事實上，2007年銀行體系的不良貸款率是6.6%，而2004年這一比率是該水平的兩倍多。也就是說就算房價跌幅高達50%，中國的銀行體系也能如2005年前后一樣相對正常地運轉。

粗略分析，這一邏輯似乎很合理。房地產信貸約占商業銀行貸款總額的20%，若房地產價格出現大幅調整，許多房地產信貸將會出現違約。但大多數違約很有可能來自高杠桿率的房地產開發商，而不是那些持有房屋一定比例股權（所有權）的房主。或許這將對銀行體系造成一定沖擊，但在資本緩沖充裕的情況下仍屬可控。然而，如果歷史能給予我們指引，這一問題并不是如此簡單。隨著房屋建設放緩，一系列與房地產開發相關的行業，如鋼鐵、水泥、“白電”等的需求將銳減。這無疑將讓這些產業的很多邊緣企業承壓。鑒于企業杠桿率過去幾年的顯著上升，這一問題尤其值得關注。

房地產對投資的影響來自于房屋通常是銀行貸款的抵押物。房屋抵押貸款占銀行總信貸的比重超過40%。這意味著房價的任何大幅度回調，都將對銀行持有的抵押物價值造成較大的負面影響。

抵押品價值的下滑將迫使銀行提高撥備，從而削弱銀行的放貸能力。讓問題變得更嚴重的是，很多企業都嚴重依賴于用房地產作為抵押來獲得信貸。房地產價格的下滑將削弱企業獲得新貸款的能力，這會降低企業的投資能力，進而影響整個經濟體。

這一問題歷史上存在先例嗎？日本在20世紀80年代也經歷過大規模的房地產繁榮。與中國的情況類似，日本的房地產繁榮也基本是由國內資金驅動，而家庭部門的杠桿率也相對較低。日本的金融體系也與中國一樣，由銀行業主導，土地是重要的抵押物。結果當土地價格下跌50%之時，那些用房地產作抵押來獲取信貸的企業的負債能力大幅減小。這導致企業投資減少，進而損害了整個日本經濟。

在當前企業負債率超過GDP的150%的情況下，類似的因房地產價格調整而引發的投資萎縮惡性循環，對中國經濟來說是一大威脅。對于那些更為依賴土地抵押獲取信貸的地方融資平臺來說，情況更是如此。

房地產價格的下跌也會對消費造成負面影響。當儲蓄者意識到他們的房產投資的價值大幅低于他們的預期時，較大的負財富效應將會顯現。

不過，上述所言并不是預測中國的房市即將崩潰。隨著中國城鎮化進程的推進和民眾收入越來越高，有理由相信對新屋的潛在需求將保持強勁，盡管可能不會像過去幾年那么強勁。然而非常明確的是，房地產價格調整所造成的影響，將不僅限于地產開發商違約和問題按揭房屋被拍賣的比例上升。由于房地產的需求支撐了各種行業，作為一種資產，房地產在信貸抵押和家庭投資中扮演了極其重要的角色。endprint