試析城市公共綠地的開發經營模式

張午聲

（麗水學院，浙江 麗水 323000）

綠地能夠凈化城市的空氣，對居民的日常生活有重要影響。尤其是現在城市化發展的速度不斷加快，綠地在使人們減輕工作壓力等其它方面有著很明顯的優勢和效果。一直以來對公共綠地的建設都是由政府相關部門經營和策劃的，以前是計劃經濟制度，現在不同了相關部門對公共綠地的建設存在著較大的負擔與壓力，居民不斷提高對綠地的要求，不論是栽植還是各種娛樂設施在投資方面不斷增長。隨著市場經濟的不斷發展，對公共綠地探求新的開發經營模式已經成了非常重要的問題。

1 公共綠地開發的概念

公共綠地開發是把土地開發作為基礎的，通常情況下的土地開發有開墾荒地，對開發過的土地增加投資與勞動量，集中在一起利用。例如復墾工廠的廢棄地、開發農村閑置地、對缺乏肥力的土地與舊城區進行改造。對綠地開發最終的結果是城市綠地、后期投資與改造，建立一個以開發綠地為目標的活動。城市綠地開發的投資方式有兩種：一個是財政部門單獨投資；一個是他們和私人建立起的聯合投資方式。單獨投資是由政府負責和管理綠地建設過程中的全部事項。聯合投資是指一方具備所要求的開發資質，另一方或多方負責土地使用權或資金、技術、勞務，對于風險與收益都是共同承擔和獲得的，在這種前提下對公共綠地進行合作開發的一種建設項目。

2 在公共綠地的開發過程中經常遇到的問題

在公共綠地開發的初期階段，，因為這種開發性建設工程沒有直接的經濟效益。這就使城市政府大力追求那些有直接利益的開發項目，導致對公共綠地建設的不重視。既是城市政府開始重視公共綠地開發工作，但是因為任期政績的存在與影響，他們大都是調動人力物力，去提高城市的建設規模、檔次和形象，而以公共綠地為對象的布局、規模與系統的分析和探討比較缺乏，對綠地功能沒有進行充分的運用，使對公共綠地的開發不能持續下去。

有些實例中公共綠地的物質環境獲得較大改善，環境外溢性給周邊土地帶來了不少好處，但是因為缺少這樣一種體制，把從公共綠地中收獲的經濟利益實施再分配與補償，這就造成一方面土地增值給周邊地產帶來豐厚的利潤，對周邊地塊的開發不能進行有效控制處于一種混亂狀態；另一方面，后期的管理與維護工作沒人在意，最終造成整體環境品質沒有達到預期的提高。

3 對公共綠地探索出的新型開發模式

對開發者來說開發公共綠地不能直接獲利，但是外部效益卻比較明顯，環境品質得到提高，周圍的土地與房地產也會跟著升值，這就是間接的經濟利益。對公共綠地也可以創新開發經營的模式，政府負責公共綠地項目這一塊，直接或通過招標的方式交給投資商讓他們做開發建設與維護管理工作，還要不斷完善管理控制與監督評價的系統，給市民提供高質量的綠地，投資上也可以獲利，途徑有建設過程、開發周圍的升值地塊等，成為一個投資者與經營者。

有一個很常見的開發經營體制：公共民營合作制，它的特點是共享收益，對風險與責任進行各自明確的承擔。該模式中，常常會把公共事業或項目的所有權與經營權都交給私人投資商，這樣很容易引進專業水平較高的管理模式，實現建立規范的競爭體制、提升服務質量的目的。隨著競爭機制的建立，用招標方式來獲得最好的投資商、建設商與運營商，有效降低建設與運營等其他環節的成本，確保服務質量同時也使消費者利益得到保障。公共民營合作制在實際中有多種形式，投資方式不固定。

增加周邊地產的稅收或者私人募捐，由政府實時的建設、管理與經營。政府首先尋找合作對象，由合作伙伴出資，政府所做的是修建、管理與經營。完工后，對周邊地產該合作伙伴有優先購買權，因為綠地引起的周邊地塊升值，這樣的的結果是雙贏的，該種方式的原則是誰獲得利益，誰承擔風險與責任，在國外這種方式也是很常見的。政府與私人按比例投資，共同建設與管理。這兩個主體的投資方式有完全合作，一起開展投資、管理與經營，利潤按合同分配；另一個是政府先投資并進行開發，然后再找私人單位進行合作包括投資與擴建等，給他們經營權但有時間限制，到期后綠地由政府經營與管理。

把綠地交給房地產商來建設，也就是它是整體建筑工程的組成部分，例如在一個比較大的范圍內把商業、居住、交通、景觀等其它功能放在一起開發，這是一個公共環境的建設。私人投資商要對項目進行開發首先要經過政府批準，對公共綠地進行的建設、管理與經營政府有權參與其中，私人投資商要根據政府的要求來建設綠地，對于建成后的管理與經營責任要兩方面按照合同一起承擔。該模式努力把公共利益、共同利益與個體利益結合在一起，實現互通、共贏的目的，有效提升整個范圍的環境品質

在我國應用了公共民營合作制后，政府能按需劃撥土地，但是政府和私人投資商之間在協調方面也會產生較多問題。要達到高質量合作的目的，這幾個方面需要格外注意：（1）對項目進行可行性分析。政府與私人投資商都有各自的利益，他們要通過合作去獲得，合作前對項目做出準確的調查與評估，看看合作對雙方利益的滿足有多大概率。（2）綠地周邊土地及其使用性質。對于周邊土地它的現狀、使用性質、開發規模、投資等，這些都要調查清楚，才能更方便的找到最合適的私人投資商，并且對合作條件的提出也有較大幫助，通過合作才能贏取更大的利益。（3）選定合作目標和開發程序。增強目標與開發程序的明確化有利于合作成功，還有在后期的管理，在雙方對這些都很明確的情況下，才能在建設中做到權責分明，使項目按照預定的計劃與目標向前進行。（4）商定監控措施和管理協議。政府的有關部門要對項目進展進行嚴格監督，努力把握施工質量與進度，使私人投資商嚴格按照合同上對質量與工期的協議完成合作。施工完后要就稍后的管理與經營簽訂協議，給以后的修繕與管理提供合理、科學的依據。

4 總結

公共綠地對城市居民的生活有較大的影響作用，現在隨著城市規劃這門學科的發展，有必要把公共綠地當成專門項目來討論和研究，它雖然是公益項目，私人投資商的加入給他帶來了活力，但是私人投資體制還需要進一步完善，避免體制漏洞給雙方帶來糾紛。在對公共綠地進行開發、設計、審批與管理這些過程中，管理部門應該從以往那些失敗的案例中吸取教訓、總結經驗，使對于公共綠地的開發與經營模式不斷完善。

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