限貸政策放松難阻樓市低迷

房地產市場繁榮是內外部多種因素綜合作用的結果，其中信貸條件是一個很重要的因素。在利率市場化的時代背景下，放松銀行限貸政策能讓房地產市場重新繁榮嗎？？？毛木子/文

2014年以來，繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價促銷后，北京、廣州、深圳等一直被認為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價、打折、零首付等信號，房價出現松動跡象。

房地產是典型的資金密集型產業，而且具有明顯的周期性，在市場景氣之時，企業能夠抓住機遇快速擴張，但市場低迷時期，企業資金壓力較大，在財務安全方面可能存在一定風險。每當房地產市場遇冷，銷售下滑，房價下降時，就會傳來放松調控的呼吁。在2014年樓市不景氣之時，限購限貸等調控政策的松綁，被不少地方政府和開發商寄予厚望。

近日，有媒體報道稱一些地方政府正在考慮松綁此前制定的限貸限購政策。對樓市松綁可能會吸引一部分購房者入市，從而使樓市重現昔日繁榮。瑞銀中國區首席經濟學家汪濤預計房地產銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發商進一步調整開工計劃，房地產建設活動仍將是年內增長面臨的主要風險。

房地產市場繁榮是內外部多種因素綜合作用的結果，房價和信貸環境以及供需失衡都脫不了關系，其中信貸環境是諸多外部因素當中的一個很重要的因素。試想一下，如果沒有銀行的貸款，開發商拿什么建房？以投資為目的的炒房客拿什么炒房？

貨幣寬松推動房地產市場繁榮

房地產作為經濟的支柱產業之一 ，一直是銀行信貸的重要投向之一。得益于寬松信貸環境提供的巨量廉價資金，過去十幾年房地產投資，每年增長速度都在20%左右。

自上世紀90年代末實行住房貨幣化改革以來，房地產需求和房價一路飆升，房企從銀行貸款等渠道能夠輕松獲得貸款，房地產市場的狂歡盛宴也因此一直得以延續。

由于經濟對房地產的依賴性正在增大，房地產類貸款在銀行資產配置中的重要性不言而喻，目前整體占比為20%左右，其中按揭類貸款占比14%左右，開發類貸款占比5%左右。

數據顯示，截至2013年年底，全部貸款余額為72萬億元，房地產類貸款總計14.6萬億元，其中地產開發貸款1.07萬億元，房產開發貸款3.52萬億元，個人按揭住房貸款9.8萬億元，保障性住房貸款0.73萬億元。房產開發貸款和個人住房按揭貸款占大頭，占比分別為24%和67%；地產開發貸款和保障性住房貸款占比相對較低，總計不到10%。

從歷史來看，中國房價上升、房地產市場繁榮的周期與信貸環境寬松的周期也是重合的。房地產價格會滯后于貨幣增速，但貨幣增速較快，房地產也隨之到達高峰，這是房地產市場的常態。

目前房地產銷量下滑是經濟的主要拖累，利率高企是導致地產銷量回落的重要原因。

利率市場化促使銀行降低

對房貸的傾斜力度

2014年以來，房地產市場持續下行，不僅拖累已經陷入困境的實體經濟，更嚴重影響了地方政府財政。在地方經濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購限貸的意愿較為強烈。

近年來，利率市場化使得銀行負債成本率提高，這就促使銀行調整貸款結構，降低對房貸的傾斜力度。相對于小微貸、企業貸等流動資金貸的短周期和高利率，房貸時間較長，而且利率較低，目前對銀行來說已經沒有過去那樣的吸引力。

過去由于利率不能自由浮動，銀行更傾向于低風險的房貸業務，但未來隨著利率市場化的推進，銀行會把更多的資源投入到高利率的業務，這是市場導向的必然結果。

首套按揭住房貸款毫無疑問屬于低收益資產，部分銀行已經調整信貸投放策略。一方面上浮按揭貸款的貸款利率，另一方面減少按揭貸款的發放。此外，由于不斷曝出降價和房企資金斷裂的問題，各大銀行出于風險考慮也普遍大幅縮減了房企的融資總量，尤其是在三四線城市，幾乎已經停止開發貸款。

在這樣的時代背景下，即使限貸政策開始放松，但這對部分城市已呈下滑趨勢的樓市來說，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市跌跌不休的走勢難以避免。數據顯示，2014年1-3月全國房地產資金來源總量2.87萬億元，同比增長6.6%。其中房地產資金來源中國內貸款1-3月合計6226億元，同比增長20.4%。1-3月個人按揭貸款3161億元，同比增長0.1%。相比2013年全年的資金狀況均較為緊張。

目前流動性狀況偏緊，市場普遍認為這可能會對房地產市場需求造成持續負面影響，從而使行業面臨銷售額增速放緩的風險。與此同時，開發商面臨著融資渠道受限、銀行信貸增速放緩、房地產企業取得開發貸款的難度加大等問題，資金壓力較大。■endprint