論如何有效提高酒店式公寓的經濟效益

楊潤燏

摘 要：近年來，酒店式公寓在我國大、中城市發展迅猛，作為公寓產業的一部分，要想在激烈的市場環境中立于不敗之地，取得較高的經濟效益，就需要酒店式公寓自身從經營發展的客觀要求出發，通過營銷、服務、品牌建設、成本控制、制度合理設置等，提高酒店式公寓產業的核心競爭力。為此，本文將從酒店式公寓的營銷模式、成本控制、提升服務質量等方面結合實際案例，闡述提高酒店式公寓經濟效益的若干途徑。

關鍵詞：酒店式公寓管理；經濟效益；有效途徑

0 引言

經濟效益是一個企業發展和運行的主題和中心，是該企業追求發展的直接目的。隨著市場經濟體制的不斷完善，各式各樣的產業競爭也應運而生，然而經濟效益的競爭則是現代企業競爭的關鍵。酒店式公寓的競爭具有一定的挑戰性，因為酒店式公寓既要面對傳統酒店的競爭，也要面對一般公寓的競爭。這就需要酒店式公寓不斷增加自身的競爭元素，不斷順應市場競爭的形式，不斷做好順應市場經濟的發展規劃，切實做好提高酒店式公寓經濟效益的工作。本文主要針對酒店式公寓產業的發展現狀，簡要分析一下提高酒店式公寓經濟效益的有效途徑，希望能夠給同行提供提高經濟效益方面的幫助。

1 酒店式公寓經濟效益的涵義

所謂的酒店式公寓經濟效益是指酒店式公寓從業人員在從事經濟活動中酒店式公寓所需的生產要素的占用、投入的酒店式公寓消耗以及酒店式公寓產出有效成果之間的比較，其中最主要的是酒店式公寓在服務過程中的經營投入與產出之間的比較。酒店式公寓在通過提供服務和出售產品后獲得的營業收入就是酒店式公寓最終的經濟效益。

2 提高酒店式公寓經濟效益的有效途徑

隨著市場經濟體制的不斷完善，我國的市場競爭越演愈烈，酒店式公寓產業要想在激烈的市場競爭中立足，就要不斷提出適應市場需求的發展規劃。針對當前的發展現狀與未來的發展前景，結合廣州香雪國際公寓實際案例，酒店式公寓可從以下幾個途徑入手提高經濟效益。

（一）健全優化內控制度、成本管理制度及體系，降低物資采購成本

（1）制定科學合理的采購程序

酒店式公寓成本一般包括長短租客房成本、餐飲成本、工程成本以及辦公管理成本；按照原材料進入酒店的先后又分為采購成本、加工成本、人力成本和能源成本。成本控制的具體內容也就涵蓋以上幾個方面。采購作為酒店式公寓經營管理的第一環，要做到貨比三家、供應商管理，使得供應商形成有效的競爭機制，這樣可有效降低采購成本和儲存成本。降低采購成本環節涉及采購原料、供貨商、采購時間以及采購數量的問題，從成本管理角度看，關鍵是采購時間、數量和庫存的問題。例如針對酒店式公寓長租客戶或短租客戶常配物資，可選擇大批量采購，以降低采購價格。但大批量采購會令庫存量加大，導致庫存成本增大，采購部門與倉管部門可采用ABC庫存管理辦法計算出不同物資合理的庫存量，這既滿足客人需求又能切實降低采購成本。對于非常配物資，采購部門可用微量采購。微量采購雖然可以節約庫存成本，但會增大原料購買次數和購買過程中的成本，使得采購成本與庫存成本負相關，此消彼長。因此，酒店式公寓應制定科學合理的采購程序，做好采購分類，降低采購成本。

（2）制定成本預算，建立完善的成本考核分析制度。

制定成本預算，建立完善的成本考核分析制度，這是成本控制的關鍵。只有對酒店式公寓的每個成本項目下達具體的預算指標，并且按此嚴格考核，成本控制才能真正起到作用。制定成本預算時，要堅持完整性、針對性和合理性的制定原則。預算要針對每個部門、每個項目的特點，在可控的范圍內，給出相應的成本預算指標。例如廣州香雪國際公寓，年底對下一年底財務預算由分管財務副總經理牽頭，財務部、各主要業務部門參與，采取"兩上兩下"的方式制定來年的各項成本費用預算及消耗定額，包括酒店公寓的總成本、采購成本、餐飲成本、管理費用成本、現金流量預算、工程維修費預算以及辦公費、差旅費、汽車費、業務招待費使用計劃等，并且分攤到每個月，確定具體的責任人，逐級負責，層層落實。每月底召開成本分析會，由財務部、人力資源部、質檢部三部門參加，對各經營部門當月成本預算的執行情況進行考核，對與成本預算差異較大的項目進行詳細分析，找出其中的原因，以便及時改進成本控制的薄弱環節。

（3）優化內控制度

優化內控制度，提高事項審批效率是降低酒店式公寓管理成本的重要環節。內控制度是現代企業經營的必要制度，其應涵蓋公寓所有的營運環節，包括銷售及回款、采購、費用、付款、固定資產管理、存貨管理、資金管理、財務報告、信息披露、人力資源管理等。若內控制度不夠完備，其控制環節就可能成為部門之間辦事的門檻，影響整體運行效率，為此，優化酒店式公寓的內控制度對提高整體經濟效益十分重要。酒店式公寓可通過如下途徑優化內控制度。首先，根據自身特點，酒店式公寓應對自身組織體系、機構設置、主要業務經營模式、營運情況、管理水平、員工情況、財務狀況、經營成果以及所處的外部環境等進行全面分析和評價。其次，按照一定的方法，合理歸集、優化構建適應本酒店公寓的經營管理狀況和內部控制要求的相關子系統，包括各部門職責的確定、具體職能劃分、人員配備等決策管理系統；采購、前廳服務、管家服務、銷售、倉管、車隊等經營系統；會計、統計、審計、信息技術等支持保障系統。最后，對酒店式公寓各相關子系統進行認真研究和梳理，確定各子系統運行過程中的主要風險、關鍵環節和關鍵控制點，根據公寓自身特點優化各子系統的業務操作程序、管理方法與控制措施，做到控制自身風險點的同時不至于成為員工內部辦事障礙。

（二）提供優質服務，提升客戶回頭率

目前，國內大部分公寓都由物業公司管理，而國內物業管理公司大都存在管理服務粗放、服務不夠細致等問題，打擊了部分高端客人的信心，同時造成了部分客人的"一次消費"。因此，做好對客服務，酒店式公寓應以星級酒店服務標準為標桿，建立自己專業的管理團隊，提升客戶回頭率有利于提高酒店公寓的經濟效益，因而既可以確保營業收入，同時又節省了市場推廣成本。endprint

（1）提供優質服務

酒店式公寓可通過如下途徑確保對客的提供優質服務。首先，酒店式公寓可參照星級酒店建設酒店行業服務水平支持體系強化員工的對客操作技巧、溝通能力、語言能力以及日益普及的信息化系統管理知識。其次，酒店式公寓應建立自身的員工培訓認證體系，通過科學培訓，讓新員工掌握酒店公寓自身的業務知識。再次，公寓管理者要強化服務質量意識，做到全體員工都要有質量意識，同時管理人員更要樹立服務質量觀念，只有管理者在質量觀念上牢牢扎了根，才能在日常管理中把質量真正當成企業的生命線，才能令公寓全體員工在思想上、行動上認識到服務質量的重要性，質量管理制度和目標才能得到有效實施。最后，服務管理控制要對路，為此，可實行首問責任制，緊盯對客關鍵時刻，同時推行"走動管理"以加強現場控制服務控制的力度。

（2）案例分析--廣州香雪國際公寓對客服務措施

廣州香雪國際公寓是廣州開發區工業發展集團為業主單位，并由業主自行組建的管理公司管理的大型酒店式公寓。廣州香雪國際公寓擁有客房630間，入住率從2013年起保持85%以上，其客戶絕大部分為回頭客，主要得益于公寓提高的貼心服務。廣州香雪國際公寓房務部主要通過以顧客滿意為中心，以賓客需求為導向，不斷完善服務項目和客房產品，以保持對客服務水準。他們主要通過加強面客崗位員工的服務意識、技巧，禮儀方面的培訓和現場督導；讓樓層員工在清潔時盡量能完成更多細節服務；加強大堂、總機等對客接觸較多的崗位，對賓客意見收集方面的力度；關注網評和電子商務客戶的接待質量；提高管理人員對客訴處理的水平，合理使用權限，盡量不要讓客人帶著抱怨離開；全員豎立"以客為先"的意識，在使用公共設施、經過公共場所能禮讓客人，并遇到有衛生和工程問題能及時反饋等幾方面保證對客服務質量。事實證明，優質的對客服務，為廣州香雪國際公寓留住了LGCNS、中國印鈔造幣總公司、三星通信研究院、索尼電子華南有限公司、LG配套供應商、國家知識產權局、金發科技、興森快捷等一大批重要客戶，在確保營業收入的同時節省了大量的市場推廣費用。

（三）整合長短租、拓展營銷渠道，提高出租率及經濟收益

目前，國內公寓大多采取長租加重點客戶的營銷方式爭取客源。這種方式雖然成本較低又可以為公寓提供穩定的收益，但卻降低了公寓出租的議價能力，同時增大了對某些客戶的依存風險。因此，大型酒店式公寓營銷應結合酒店銷售渠道，實行長、短（日）租結合，即長租客、商務客、會議團隊、網絡銷售等渠道方式進行推廣，以提高出租率及每平方米租金價格。

以廣州香雪國際公寓作為案例，由于香雪國際公寓客房數量大（630間客房），為提高出租率及經營收入，廣州香雪國際公寓采取長短租結合、多渠道營銷方式展開市場營銷工作。首先，基于科學城區域發展態勢優良以及公寓自身的建設定位，香雪國際公寓發展了周邊企、事業單位，如知識產權局、中國印鈔造幣總公司、三星通信研究院等公司管理層成為長租客戶。在公寓提高優質居住環境及服務的前提下，長租租金標準基本不低于每月每平方70元，為公寓提供了穩定的現金收入。其次，香雪國際公寓在發展長租客戶的同時兼顧發展收益更高的日租客戶，主要圍繞金發科技、興森快捷、索尼公司等公務出差客戶、商務客戶提供酒店式日租服務、餐飲服務及會議服務。日租收費按照4星級酒店標準收取，一房一廳房型不低于400元一天出租，為公寓整體收益率的提高作出了很大的貢獻。此外，香雪國際公寓還推進與廣州國際體育演藝中心、蘿崗會議中心及烽禾影城等戰略伙伴的合作關系以及強化在線營銷，以促進出租率的提高。最后，香雪國際公寓還把握廣州開發區引進LG集團的商機，通過完善韓日料理、韓國酒吧等，吸引了大批韓籍客人入住，解決了公寓部分大戶型房型出租問題，同時也滿足了韓籍客人群居的生活習慣。

3 結束語

酒店式公寓的經濟效益是衡量其經濟活動是否活躍的一個重要因素，提高酒店式公寓的經濟效益有利于提高其市場競爭力以及投資回報率，也有利于實現酒店式公寓產業的持續健康發展。總而言之，酒店式公寓可從營銷創新、渠道整合、成本控制、優質服務等途徑提高自身經濟效益，為投資者帶來更高回報。

參考文獻：

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[3]王建中.成本控制是飯店提高經濟效益的保證[J].無錫商業職業技術學院學報，2011（01）.

[4]廣州香雪國際公寓內部資料.endprint