價值評估中如何考慮土地增值稅

■羅向品

在價值評估實務中，經常會遇到土地增值稅的問題。對于價值評估中是否考慮土地增值稅以及如何考慮土地增值稅在評估實務中存在著一些分歧，筆者就價值評估中常見的土地增值稅問題進行了一些思考。

一、我國現行階段關于征收土地增值稅的相關規定

土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定準予扣除項目金額后的余額。

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人，包括機關、團體、部隊、企業事業單位、個體工商業戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業、外國企業及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行征收，對于房地產分期開發的項目，以房地產分期項目為單位征收。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的處理方式

目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式有以下三種：

1.由于被估值企業未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據土地增值稅的相關法規，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業進行納稅行為的比較和策劃。

三、價值評估中是否考慮土地增值稅的部分觀點和存在的分歧

1.以股權轉讓為目的估價中對土地增值稅的考慮

由于土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人，一種觀點認為，以股權轉讓為目的估值，若涉及的是股權轉讓而不是土地使用權的轉讓，沒有土地增值稅納稅行為的發生，則不應考慮土地增值稅的影響。

另一種觀點認為，如果是以房地產開發為主要經營范圍的企業，一般情況下，開發的房地產會發生產權的轉移，則需考慮土地增值稅的影響。當股權轉讓估價時，不考慮土地增值稅的影響，在計算房地產項目轉讓時的增值扣除額則不包括當初的估值增值額，以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅則全部由后來的股東承擔，顯然不公平。

2.抵押估值中是否需要考慮土地增值稅

房地產抵押行為，產權并沒有轉移，一種觀點認為不需考慮土地增值稅，主要是因為抵押設定行為與抵押物處置是兩個不同階段的行為，設定時沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，則不應考慮土地增值稅的影響。

另一觀點認為，當抵押人無法償還到期貸款時，抵押權人會存在抵押物處置這樣的行為，通過拍賣或者協議方式，可能涉及到產權轉移。若發生產權轉讓時，則會產生土地增值稅納稅行為，在估值中就需要考慮土地增值稅的影響問題。

3.以房地產進行投資、聯營的估值中是否需要考慮土地增值稅的影響

在以房地產進行投資、聯營的估值中，投資、聯營的一方以土地(或房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，這種情況下，則不需要考慮增值稅的問題。

另一種觀點認為，當投資、聯營的企業將上述房地產再轉讓時，發生了產權轉讓行為，則應征收土地增值稅。在以土地(或房地產)作價入股進行投資或聯營的估值中，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營時，應當征收土地增值稅。如果投資人投入時的估值行為中沒有考慮土地增值稅的影響，未來房地產項目轉讓時的增值扣除額是不應包括當初的估值增值額的，則以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅由全部股東承擔，這樣不公平，會造成其他股東的損失。

4.從估值相關當事方分析是否需要考慮土地增值稅的影響

站在產權持有人的角度，若估值目的不涉及產權轉移，沒有納稅義務的發生，則不需考慮土地增值稅的影響。若估值目的涉及產權轉移，產生了納稅行為，應按產權持有人原取得地價扣除，不能按估值額來扣除。

站在潛在受讓人的角度，若估值目的涉及產權轉移，需考慮土地增值稅的扣除，估值額為受讓人的原始土地取得成本，應按估值額(假設按估值成交額)來扣除。

四、價值評估中是否該考慮土地增值稅的判斷標準

1.土地增值稅的考慮要結合納稅主體、估值目的、估值結論等的相互關系進行綜合考慮

土地增值稅的納稅主體均為產權所有者，其價值與產權所有者的歷史取得成本有直接關系。也就是說，對于同一估值對象，如果產權主體的歷史取得成本不同，那么在發生產權變動時，土地增值稅的納稅主體所應支付的稅金就不同。因此，只有當估值的經濟行為和估值目的所決定的估值結論的價值內涵與納稅主體直接相關聯時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。

我國的土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定準予扣除項目金額后的余額。所以在價值評估中還應緊緊圍繞土地增值稅的納稅對象、納稅主體、納稅環節的特點來考慮。只有土地增值稅的納稅義務會出現時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。

在一些單項資產估價中，如果該項目應該考慮土地增值稅的納稅影響，但估價師了解的信息很有限，在價值估算中無法準確計量土地增值稅的扣除額，這種情況下，估價師可以不考慮土地增值稅的扣除，但要及時告知委托估價當事方，讓當事方在定價時予以關注。

2.股東權益價值評估中對土地增值稅的考慮

那種認為股權轉讓不是土地使用權人的變更，沒有土地增值稅納稅義務的發生，所以不應考慮土地增值稅的影響；或者認為房地產開發企業的股東權益價值評估要考慮土地增值稅的影響，都是不全面的。

在股東權益估值評估中，我們要結合估值資產未來是否出現土地增值稅納稅義務或估值經濟行為能否導致土地增值稅納稅義務的產生來考慮。不管房地產開發企業或非房地產開發企業，只有其房地產在未來出現土地增值稅納稅義務，在估值中才應該考慮土地增值稅；否則就不應該在估值中考慮土地增值稅。

房地產開發企業的自用房地產或其新開發自用項目，在可預見的未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅；如果是預期對外銷售的房地產項目，估值時就應該考慮土地增值稅。對非房地產開發企業，如其投資性房地產，如果是短期持有，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響，否則就不應該考慮。

3.單項或部分房地產估值中對土地增值稅的考慮

對單項或部分房地產的估值，要結合估值目的，考慮未來是否會出現土地增值稅的納稅義務進行判斷。

(1)以房地產轉讓為估值目的的單項或部分房地產估值，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中應該考慮土地增值稅的納稅影響。

(2)以房地產投資、聯營為目的估值，如果投資、聯營的房地產未來是企業自用，該資產未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅的納稅影響；如果投資、聯營的房地產未來作為房地產項目對外出售，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響。

(3)以房地產抵押為目的估值，在抵押設定行為階段，沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，所以在估值中不應考慮土地增值稅的影響。但以房地產抵押為目的估值，需要遵循謹慎原則，估值報告中應該說明估值中沒有考慮未來抵押權實現時，抵押物處置會有土地增值稅納稅義務的發生，而本次估值沒有考慮未來可能的土地增值稅的納稅影響。

在抵押物處置階段，通過拍賣或者協議方式，會涉及到產權轉移，這個時候涉及到產權轉讓，有土地增值稅納稅義務的發生，在估值中就需要考慮扣除土地增值稅。

《靜謐》 蔣涵

4.在價值評估基本方法運用中對土地增值稅的考慮

(1)成本法估值中對土地增值稅的考慮

成本法一般適用于成交實例很少，又無法取得估價對象收益或類似收益情況的估價。我國土地增值稅的目的主要是控制房地產市場，調節房地產增值收益的分配。結合成本法適合的評估對象與土地增值稅的納稅對象進行考慮，成本法估價中一般不會出現需要扣除土地增值稅的情況。

(2)市場比較法、收益法估值中對土地增值稅的考慮

用市場比較法、收益法估值的估價對象并不預示著未來土地增值稅納稅義務一定發生，應結合評估對象和評估目的來判斷未來土地增值稅納稅義務是否發生，以考慮土地增值稅對估值結果的納稅影響。

(3)假設開發法估值中對土地增值稅的考慮

假設開發法適用于具有開發或再開發潛力房地產，該方法是模擬房地產項目開發銷售過程，來測算資產價值。該模擬過程涉及到土地增值稅納稅義務的模擬發生，所以運用假設開發法估值時，應該考慮土地增值稅的納稅影響。