房地產軟著陸可期

劉林

中國房地產市場會何去何從？這是自年初以來，市場、學界、政府乃至老百姓都在討論的話題。

上半年房地產市場慘淡，房價、銷售面積和房地產投資都出現不同程度的下降，中國經濟也受到嚴重影響。即使政府采取了“微刺激”措施，但效果并不十分明顯。如果下半年房地產市場繼續萎靡，全年7.5%的經濟增長目標恐將不保。

如果一些關鍵變量發生改變，比如整體流動性環境更加寬松、按揭利率下降、限購政策取消等，下半年房地產市場會出現一些好轉。

量價齊跌的上半年

從剛剛過去的上半年看，中國房地產市場很不妙。

價格的拐點已經出現。中國指數研究院發布的“百城價格指數”連續兩個月負增長，5、6月環比分別下跌0.3和0.5個百分點，環比下跌的城市數量也從4月份的45個擴大至5月份的62個和6月份的71個。

商品房的銷售面積與銷售額自年初以來持續負增長，降幅還在持續擴大。1-5月份，商品房銷售面積和銷售額累計同比分別下降7.8%、8.5%。在住宅、辦公樓、商業營業用房中，又以占比超88%的住宅的銷售面積降幅最大，前5個月同比下降9.2%。

商品房新開工面積自年初以來就在負增長，降幅遠超上兩輪。前5個月，商品房新開工面積累計下降18.6%，住宅新開工面積累計下降21.6%，這一降幅甚至超過了金融危機期間2009年的調整幅度。房地產開發投資持續減速，到5月份時，已經降至14.7%，已經弱于2012年。

莫尼塔6月地產調研顯示，部分開發商放緩了已有項目施工進程；由于半年業績考核剛過，部分開發商推盤力度將會回落，同時，前期拿地價格較高的地產開發商將推遲新開工；二手房成交仍然平淡，購房者上門量最低，而二手房房東也因為期待刺激政策不愿讓利；按揭貸款以及開發貸依然偏緊，商業銀行態度仍然謹慎。

不過，中國的房地產市場真有數據顯示的那么差嗎？未來還會繼續惡化到什么程度？

房企資金鏈仍健康

總體銷售沒有那么差，甚至可以用好來形容。數據上的難看主要是因為2013年的歷史最高位拉低了2014年同比增長速度。

“2014年的銷售量非常好，是除2013年之外的歷史新高，”安信證券房地產行業分析師萬知指出，“最好不要以2013年作為基數值來比較，2013年的政策擾動量太大。若是與2012年相比，2014年增長達25%，這一增速可以說是3、4年的增長速度。”

多數典型房企能完成全年銷售的增長目標。易居中國克而瑞信息集團（CRIC）最新報告指出，上半年銷售額前十房地產企業入榜門檻同比提高8.4%，前七家房企銷售額均超500億元人民幣，其中，萬科上半年即已突破千億達1018億元，重回面積榜首的恒大地產的年度目標完成率達64%，中海地產、萬科等龍頭房企的完成率也都已過半。這一報告預計，隨著房企推案進一步加快，多數典型房企能完成全年目標。

與此同時，“房地產企業資金鏈情況仍然非常好，企業不缺錢。”萬知指出，“開發貸在銀行沒有問題，至于信托，2011年調整時開發商資金非常緊張，信托利率上升，甚至升至18%，但這一輪調整到現在，房地產信托融資利率大概在10個點左右。”

從上市房企現金流來看，2014年一季度由籌資活動產生的現金流量凈額同比2013年一季度增長了45%；投資活動產生的現金流量凈額同比增長了逾2倍。一位分析師告訴本刊記者，前者表明上市房企不缺錢，后者表明它們還在擴大產能。

此外，早于整體大市開始調整的溫州，已經在反彈。

繼2013年銷售大幅反彈后，溫州市土地購置面積放量，1-5月份累計同比增速達440%；房地產開發投資也由負轉正，1-5月份累計同比增長逾7%。

下半年軟著陸可期

“崩盤的可能性小，”安信證券首席經濟學家高善文指出，“2014年，房地產市場的下降是因為均值回歸。”在高善文看來，長期均衡的新開工和銷售面積增速應該在個位數，具體數值可能是3%-5%。此前，2012年下半年-2013年的顯著反彈是對2011年財政貨幣緊縮后房地產崩潰式下滑的矯枉過正。

高善文認為，由于宏觀調控方面的差異，此輪房地產市場下行的幅度或許好于2012年上半年。

上半年，各地房地產調控政策調整動作趨于頻繁，中指院指出，在“雙向調控”基調下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需成為部分面臨去化風險城市的政策突破口。6月末，呼和浩特正式取消限購，地方政策調整步入新的階段。

呼和浩特市是首個取消限購的城市，據媒體報道，濟南官方確認也在謀求取消限購。市場普遍預計，后續還會有更多的城市加入取消限購的隊伍。

這可能會釋放一部分剛需，雖然對這部分量的規模分析人士還不抱有太大期望，但是政策氛圍的改變可能會影響購房者的預期，為房地產開發商的以價換量解套。一位分析師告訴記者，價和量之間雖然有關系，但會受購房者預期影響，一旦形成降價預期，開發商降價反而會強化這種預期，進一步減少銷量。

部分開發商已經在通過降低價格謀求銷量。

“近期主要企業銷售有所改觀，”中信建投房地產分析師蘇雪晶指出，“價格調整是主要原因。”根據上述克而瑞報告，降價力度較大的房企，如萬科、雅居樂都實現了業績快增。

國泰君安房地產分析師侯麗科指出，前期銷量偏弱，開發商去庫存壓力較大；而下半年新盤相對更多，預計降價促銷更為普遍，再加上政策放松預期，銷售環比改善可期。

整體貨幣環境也漸趨寬松。貨幣供應量增速加快，市場利率逐漸下降，已回到“錢荒”之前較低的水位。

高善文認為，從歷史上房地產市場波動周期來看，宏觀條件對房地產市場大趨勢具有決定性的影響。這里的宏觀條件除流動性環境外，還包括居民收入增速以及房地產市場與其中期趨勢之間的背離程度等。而居民收入在一季度有所加速。

至于勞動年齡人口總量減少與人口結構老齡化等長期性的負面影響，并不會帶來短期需求的斷裂式下降，這是一個漸進的過程。

按揭利率是關鍵

在限購政策取消背景下，按揭利率成為樓市成交好轉的主要因素。

高善文指出，“錢荒”以后廣譜利率水平居高不下，銀行資產負債表的調整、按揭貸款利率的爬升等，對過去一年多商品房銷售形成抑制。商品房銷售的企穩改善以及向中期趨勢增速的回歸，部分地取決于這些抑制因素在何種程度上消退。

一位分析師告訴記者，按揭利率與銷售量絕對相關。在中國，真正反映購買力的是月供，至于首付，有很多來自父母或找親戚朋友東拼西湊。利率從8.5折提到1.1倍，從月供的角度，相當于房價上漲11%，這會導致購買力快速下降，再疊加房價本身上漲的幅度，市場剛需難以承受。

“中介一致認為，只有按揭利率下降才能真正刺激地產銷售，”莫尼塔6月調研發現，“按揭環境依然偏緊，取消‘限貸會比取消限購對房地產市場的刺激力度更大。雖然央行要求商業銀行增加對首套房按揭的支持力度，在審批和額度環節略有改善，但總體上按揭折扣沒有基本松動。”

而按揭利率的下降對于首套購房及改善性需求而言，并不是不能為決策當局接受的，未來針對首套房定向寬松仍舊可期。