房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題研究

王曉慧

摘 要：當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)的稅收相對(duì)來說是比較繁重的，但是相應(yīng)的，利潤也是相當(dāng)可觀的。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用納稅籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；借款利息

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）09-0107-02

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

一、借款利息的納稅籌劃

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

二、通過臨界點(diǎn)來進(jìn)行稅收籌劃

這個(gè)方法在房地產(chǎn)企業(yè)中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據(jù)國家稅法規(guī)定的中國普通住宅土地增值稅的20%起征點(diǎn)（即所謂的臨界點(diǎn)）來計(jì)算企業(yè)的收入和支出，在開發(fā)成本和銷售定價(jià)上進(jìn)行充分的預(yù)計(jì)，可以采取增加開發(fā)成本，增加可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，降低增值額，減少稅負(fù)；也可以根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)降低銷售價(jià)格，減少收入，使增值額在臨界點(diǎn)之下，這樣就可以達(dá)到免征土地增值稅的目的，當(dāng)然降低收入引起少收款項(xiàng)，但我們要在考慮少收款項(xiàng)和增加稅負(fù)的金額中來進(jìn)行比較，確定一個(gè)能使企業(yè)稅負(fù)最低的價(jià)位。

三、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行納稅籌劃

與股本投資相比，融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第39條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負(fù)高，而子公司所在地稅負(fù)低，當(dāng)子公司占用總公司資金時(shí)，總公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負(fù)較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時(shí)，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。

四、變房地產(chǎn)銷售為投資進(jìn)行納稅籌劃

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅，而且自1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1 200萬元，繳納營業(yè)稅1 000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20 000萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1 000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙參與企業(yè)稅收籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1 100萬元為限。

五、讓物業(yè)公司提前進(jìn)入以降低稅基

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營業(yè)房開發(fā)中，采用“售后返租”的形式進(jìn)行促銷較為普遍。所謂“售后返租”，就是房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者時(shí)，同時(shí)與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中開發(fā)商承諾在購房后幾年內(nèi)，給予購房者固定租金，所購房屋由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營。開發(fā)商一般會(huì)將已售出的房屋整體再租賃給另外的公司，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。開發(fā)商收取租金后，再按合同約定的租金支付給購房者。按照稅法規(guī)定，開發(fā)商須就該租金繳納營業(yè)稅。如果開發(fā)商在房屋竣工后再出售房屋，然后成立一家物業(yè)管理公司。各購房者在購房時(shí)，由物業(yè)公司與購房者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與購房者簽訂租房合同。這樣處理，可將收取的租金分解為物業(yè)公司代收的租金和代理手續(xù)費(fèi)。按照代理業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加，代收的租金不用納稅。與由開發(fā)商與購房者直接簽訂租賃合同相比，可避免對(duì)租金進(jìn)行重復(fù)納稅。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2013.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]endprint