中國養老地產面臨的困境及對策建議

柴曉曉

摘 要：養老地產是一項復雜的產業，涉及房地產、保險、醫療、旅游等行業，在中國還處于探索階段，在運作過程中會出現政府扶持不夠，政策不明確具體，融資難、前期資金壓力大，回收期長，運營模式不成熟，后期服務不到位等問題，針對這些問題，提出可借鑒國外成功經驗，配合政府政策、規劃設計先易后難等可行性建議。

關鍵詞：養老地產；困境；對策

中圖分類號：F840 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0080-02

養老地產是用以養老的地產，是養老服務業和老年房地產業這兩個第三產業的結合，具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養老公寓等項目的開發和經營的過程。

一、中國養老地產現狀

隨著中國人口老齡化的不斷加劇和房地產市場調控政策趨緊，近年來，越來越多的房地產開發商開始進入養老地產領域。目前，中國的養老地產市場格局基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立之勢，三類企業投資額已超過千億元。

據中國指數研究院2011年的研究報告統計，超過20%品牌房企進駐養老地產。萬科、綠城、保利等企業均拋出了養老地產發展計劃。萬科養老產品線基本成型，綠城集團旗下的養老地產項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產權的頤養公寓。泰康人壽、新華保險、中國太平、中國人壽等多家壽險公司也紛紛布局養老地產市場，全面展開養老地產的投資和運營。據統計，截至2012年底，“保險系”企業在養老地產領域的投資已超500億元。另一投資主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中國石化和中國水電在四川、重慶兩個養老地產項目投資額已達到160億元人民幣。

二、國內外典型案例

（一）美國太陽城

美國太陽城是美國較大的老年社區之一。整個社區包括“太陽城中心”、“國王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”以及“自由廣潮”六大居住社區。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，賦予了老年人更多生活層面的可能性。港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中，方便子女照顧。

（三）美國The Terraces

The Terraces是亞利桑那州唯一一個滿足了900多項護理標準的社區。“陪護”是其最主要的亮點。這里的護士都是最高級別的注冊護士，屬于“保障型”老年住區。入住率達到82%，每月約有四戶需要更高級別的護理從而升級到更高級別的公寓。養老地產發展需重視標準化。

（四）上海親和源

作為養老地產，上海親和源走的是高端路線。如今，這個融居家養老和機構養老為一體的養老模式，從園區設計、收費模式再到運營管理，都已成為國內養老地產運營方面的研究范本。

從商業模式上來看其營收渠道很簡單，主要是會員卡費和年費。親和源的會員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉讓，有效期為十五年。如果老人在親和源沒有住滿十五年，剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬，如果居住期超過十五年，超過的部分免費。

三、養老地產面臨的困難和問題

許多企業在運作養老地產項目時，普遍遇到了較大的瓶頸和障礙。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期長等，成了諸多“攔路虎”。

（一）政府審批復雜艱難

目前政府沒有專門對養老地產項目審批的相關依據，現在這類項目都以房地產項目為審批標準，而按照這個標準，就要求開發商必須規劃配備足夠的車位。專門用來養老的房子，一般情況下單套面積都不大，但是數量卻很多，如果按照相關要求，開發商就要付出很大的資金修建停車位，可是老年人在這種情況下都不用車，這不僅是各種資源的浪費，也加大了開發商的資金壓力，但在目前還沒有專門針對養老地產報建規定的情況下，開發商也顯得很無奈。

（二）養老地產運營盈利模式不夠成熟

在運營模式上，養老地產除了房子設計更適合老人，更依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施。目前養老地產的盈利主要是依靠國外運營服務機構在操作，真正成功的較少，目前國內養老地產領域開發模式多數為配建模式。選擇配建模式的開發商，往往最看重的是項目銷量及資金周轉效率，一定程度上忽視了養老服務及運營質量，養老需求難以保證。

（三）養老地產融資難，前期資金壓力大

由于需要配套養老設施，在醫療、家政、護理等方面提供服務，導致了養老地產前期投入高，而以出售服務為目的的項目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運營企業資金壓力更大，融資難度也更明顯。

（四）養老地產后期服務復雜，專業護理人員缺乏

養老產業是一個很龐大的產業鏈，涉及老年護理服務和設施行業、旅游、金融等領域。僅護理方面，目前國內護理人員存在極大缺口，按平均每3位老人需要1個護理員推算，保守估計需要養老護理人員超千萬，而國內現有養老護理員僅數十萬人，在這種情況下，一般的養老地產項目想找專業人才就顯得很難。

四、對策與建議

養老是時下關注最高的話題之一，養老產業也是朝陽產業，無論政府還是企業都在“摸著石頭過河”，政府支持這個行業是明確的，企業在最初階段難免會遇到很多問題，只要各方面加強溝通，相信問題會得以解決。

（一）政府出臺相關政策細則，指導發展方向

政府相關部門盡快研究出臺針對養老產業發展的相關執行政策細則，以便加快養老項目的建設。政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應，降低福利養老建設成本。endprint

（二）規劃設計先易后難，緩解前期壓力

在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等。

（三）吸引社會資本，拓展融資渠道

要加快發展養老地產，也需要吸引社會資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構進入。最近新增的通過在股權交易中心掛牌的方式募資的盛泉養老，將有望為養老產業資本化發展探路。

（四）企業配合當地政府規劃，爭取政府支持

通過配合當地政府的養老發展規劃，在土地價格評估方面獲得優惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優惠等。

（五）借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力

“國內房企開發+引進國外運營服務機構”成為大多數房企階段性的嘗試與選擇。國內開發企業可以學習其經驗，在操作過程中一旦成熟就會獨立嘗試，從而推動公司內部對于養老地產運營、服務相關方面逐漸走向成熟。以培育運營服務能力為核心的，積極引入成熟的養老理念、運營體系、護理標準，培育本土化專業團隊。

五、養老地產發展預測與展望

養老地產是時下最熱門的產業之一，但同時也是最復雜的產業，養老地產的發展過程是一個社會體系和社會價值的認定過程，其運營模式還有待進一步挖掘。養老地產具有其特殊性，它與社會保障體系必須緊密結合。其市場發展前景也是很廣闊的。路漫漫其修遠兮，需要企業和政府的努力和配合，才能使中國老年人真正享受老有所養，老有所樂。

參考文獻：

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[責任編輯 陳丹丹]endprint