全城“封殺”組合貸

早在10年前，北京市公積金管理中心就推出了“公轉商”貼息貸款，2007年，這一貸款類型逐漸被組合貸取代，直到今日，組合貸仍舊是被認可的一種貸款方式。

然而在這一組合貸款方式面世多年后的今天，組合貸卻遭遇了被“封殺”的尷尬，據記者了解，北京市場基本已無樓盤接受組合貸。是開發商另有隱情，還是銀行方面不予配合，抑或是市場管理機制出現漏洞？其實，不論是哪一種原因，最受傷的還是購房者。

組合貸名存實亡

“開發商不接受組合貸，就只能選擇商貸了。”3月初剛認購了金融街融匯一套三居的趙女士告訴記者，她預計貸款120萬元，而如果可以選擇組合貸的話，每個月將少還銀行一千元。

當前市場下，趙女士的處境絕非孤例。記者采訪了近20家將售或已售的樓盤后發現，包括通州、大興、房山在內的區域，開發商幾乎只接受公積金貸款或商業貸款，組合貸則基本消聲滅跡。

以近期連開四盤的大興天宮院區域為例，首開保利熙悅春天、中國水電云立方、鑫苑鑫都會以及金融街融匯均不接受組合貸，即將開盤的住總萬科橙同樣拒絕組合貸。而包括海淀、朝陽孫河在內的多個售價超過5萬元/平方米的高端樓盤，則只接受商業貸款。

事實上，近一年間組合貸已開始陸續受阻。例如通州區的K2海棠灣早在去年就明確表示只接受商業貸款，而此前已銷售的項目，也多為組合貸設立了門檻。據了解，曾熱銷的華遠銘悅項目，當時就規定只做三居的組合貸款，二居需要跟經理申請；而一位曾在潤楓領尚工作過的銷售人員也告訴記者，如果做組合貸，須提供收入證明，有高額存款比較容易做成。

在組合貸遭遇全面封鎖的當下，開發商方面似乎也不愿意做出太多解釋。采訪中，當記者向多位樓盤銷售人員問及拒絕組合貸的原因，得到的多為“慣例就是如此”、“公司統一安排”之類的回答，更有樓盤銷售人員回答：“如果想省錢，選擇公積金貸款就是了。”

據調查了解，因為無法組合貸，多數購房人群已被迫選擇了商貸。在亞豪機構市場總監郭毅看來，組合貸被棄用進一步縮小了公積金所能惠及的群體。

因回款慢被“嫌棄”

長時間里，房地產市場被稱之為賣方市場，在交易中長期處于強勢地位的開發商，也形成了其一貫的思維方式。

針對組合貸不受開發商青睞的原因，一位不愿具名的房企高層告訴記者，“從有公積金貸款開始到現在一直都是這樣，很多開發商都不愿意做組合貸。組合貸的特點是回款慢，且比較麻煩，而回款周期拉得長是項目運營中的大忌。”

上述人士表示，在項目整體開發建設周期中，將會遇到多個資金節點，比如開發商貸款的償還周期、建筑工隊的按期結賬，以及施工設備的租賃付款等。

“每一個節點都會產生一筆大額的資金投入，如果沒有及時回籠足夠的資金，肯定會增加運營成本。”

高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵也認同這一觀點。“回款周期哪怕是推遲一個月，整個項目的額外成本支出也是非常大的。”他指出，在目前供不應求的市場局面下，回款周期最長的組合貸，肯定是開發商最難以接受的。

據了解，組合貸的辦理時間確實長于公積金貸款和商業貸款。偉嘉安捷分析師吳昊告訴記者，如果使用組合貸，購房人需要同時向銀行與公積金管理中心進行申請，并按照商貸與公積金貸款的流程進行審核、批貸。

在這雙向流程中，一方面，由于公積金貸款人數較多，一般都需要排隊辦理，在目前的市場情況下，等待時間通常在3個月左右。另一方面，銀行更傾向于優先辦理純商貸，組合貸中的商貸往往會遭遇各種純商貸的“插隊”，放款時間也會被拉長。“目前組合貸辦理的最快時間也在4個月左右，如果慢的話，可能長達半年。”吳昊如是說。

除去審批時間過長這一主要因素之外，商貸“返點”較高或許也是開發商排斥組合貸的原因之一。有業內人士透露，受理商貸銀行往往都會給開發商“返點”，“如果以一套房返5萬元來算，1000套房源將會有5000萬元的返利，這一數字不容小覷。”

銀行否拒組合貸

按照通常的理解，組合貸能否成行離不開開發商的“許可”，同樣也需要銀行方面的“開閘”。

關于是否受理組合貸款一事，記者電話咨詢包括四大行在內的北京多家銀行，得到的答案均為并未暫停組合貸。農業銀行工作人員更是告訴記者，“銀行方面歡迎組合貸，只是開發商不愿意。”盡管有猜測稱，不排除銀行推諉排斥組合貸責任的可能，但已有業內人士指出，當前關于組合貸并沒有相關的明確規定，即使銀行接受組合貸，對于不接受組合貸的開發商也沒有直接的懲處措施。

針對組合貸在購房過程中受阻的問題，記者曾致電北京市住房公積金管理中心詢問，其工作人員表示，對于開發商和銀行拒絕公積金貸款已有相關規定，但在組合貸方面，則沒有看到類似條款。“為什么就是不能組合貸？難道就沒有部門能管一下嗎？”在記者加入的多個置業論壇中，時常有購房者提出這樣的問題。在組合貸名存實亡的當下，民間的反抗聲已愈演愈烈。

日前，在金融街融匯及中國水電云立方兩個購房者QQ群中，已有購房者準備將無法組合貸的問題集體訴諸法律。“如果開發商和銀行都不管這事，那就讓法律來管。”有網友如是說。