全民地產會愈演愈烈？

就在過去幾年，全國房價猶如一條由緩漸陡的曲線。對于開發商和購房人而言，這是一條致富的階梯，越來越多的人投身到買地、建房、賣房和買房的大軍中。早在2010年，就有媒體感嘆全民地產時刻來臨。這樣的情況在去年達到了一個巔峰。

造房：城鎮化還是土地財政？

席卷全國的全民地產運動在專家們看來，這里有城鎮化因素，也有地方政府對土地財政青睞的原因。

RET睿意德調查數據顯示，調控前（2007-2010年）的庫存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應萎縮影響，年末庫存更是出現負增長；而調控后（2011-2013年）的庫存年均增幅則高達45%，其中2013年的庫存量更是達到歷史峰值的3.24萬㎡，已超過調控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，這種情況的出現與城鎮化脫不了關系。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。

對此，高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮化沒有關系”。陶紅兵認為，地方財政依靠賣地供血才是主要原因。“三四線城市的房地產市場并不規范，一些地方企業看到房價上漲的空間，與政府的關系獲得土地，加上地方政府為了財政收入大量賣地，才會涌現出大量商品住宅。”

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開發商的集體建房運動，“很多小城市的開發商并沒有真正考慮過地方的需求是否足以消化供應，只是看到房地產市場有利可圖，便一股腦加入造房軍團。”在他看來，很多二三四線城市都存在供過于求的現象。“已經開始嘗到苦頭了。”

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來，都是從聊共同愛好、電視劇、體育運動、美食、談工作開始慢慢靠近的，現在只要聊房價、聊買房的經歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離。”

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說以前朋友圈是多元化的，什么話題內容都有，但不知道從什么時候開始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預測房價走勢的；有曬新房施工進度的；有感嘆房價的；有分享購房成功經驗的；有哭訴買房坎坷經歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實住房最開始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開始并沒有全民地產的說法，我覺得也談不上全民地產。只不過近年來房價跳躍式飛漲，才引起了普遍對樓市的關注。”陶紅兵說，一線城市尤其是北京的房價十年來翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來，北京等一線城市的房價短期內仍將平穩上漲，因此大家積極談房、買房。

當然，這樣的機會，投資者也不會錯過。和裕地產集團營銷中心總經理王騫認為，現在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風險和不確定性，不如房地產來得穩定和保險，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產業，有的選擇商住項目，越來越多的人將投資目光轉向房產。

RET睿意德高級董事王玉珂表示，國五條出臺后，各地相應的細則執行嚴格，在抑制房價過快上漲方面卻效果有限。“房價會漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產很熱、全民聊房產的現象。

火熱還能持續多久？

在這一波全民開發熱潮中，一線城市得到專家們的一致認可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房價漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應量開始加大，自住型商品房的價格將會拉低整體房價平均水平。”王玉珂表示，未來在房產稅逐步推進過程中，購房人的房產持有成本將會加大，這一調控手段會起到抑制房價的作用。

不過陶紅兵認為，一線城市長期供不應求的趨勢不會改變，土地和房價的漲幅會趨緩，不過房價并不會下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對于三四線城市，他并不樂觀。

“如果是在三四線城市長期生活，買房沒有問題，但如果做投資，須謹慎。”陶紅兵分析說，目前很多二三線，甚至包括一些四線城市的房價已經炒得很高，投資空間不大，資金要求很卻高，并不是一個投資房地產的好時機。至于四線以下的小城市，陶紅兵認為投資完全不適合。

“不要認為城鎮化能給四線以下的小城市帶來巨大的利好。”陶紅兵分析說，目前的城鎮化實際上是城市化，權利和資源高度集中，所有的優質資源都被大城市占據，最后資金、資源、人口依然會流向大城市，三四線城市和小城市或許會得到一定的增長，但實現不了平衡發展。在體制、資源配置和土地結構沒有根本改變的情況下，即寄望于小城市、小城鎮的房地產投資獲利過于渺茫。

中國房地產學會副會長陳國強則相對樂觀。他表示，過去城鎮化的推進過于倚重房地產的發展，而此番中央強調的新型城鎮化將重心從土地城鎮化轉移到人口城鎮化，這種變化能將房地產市場的結構和未來需求引導向更加理性的區間，意味著房地產在城鎮化中扮演的角色將有所削弱。新型城鎮化將使房地產市場更理性。