遠洋滿血復活

北京市場沉默三年，遠洋地產再次一鳴驚人。

馬年剛到，遠洋地產高調回歸北京土地市場，8天時間花費73億元，豪取3地塊，如此過山車式的起伏，堪稱滿血復活，不免讓外界拿不準其在土地市場的脈門。

保住大本營的業績、追上其他房企在北京的步伐、股權的穩定，都在刺激著遠洋地產的神經，促使其加速回歸北京市場。

不得不補倉

8天里在北京的3次出手，與近三年其在土地市場的緘默形成鮮明反差。遠洋最近一次出現在北京土地拍賣現場，要追溯到2010年3月15日拍得的望京地塊，此后該項目以遠洋萬和公館銷售。

這次所拿的三地塊根據公開資料顯示，1月9日到16日，其搶下的位于房山、昌平和門頭溝的三宗地塊，合計規劃建筑面積為26萬多平米，除了1月16日拿下的門頭溝新城地塊屬于商業用地外，遠洋地產此次拿下的房山區拱辰街道長陽鎮（良鄉高教園區4號地）、昌平區北七家鎮未來科技城南區地塊都是住宅用地。在拿地金額上，房山地塊總計11.44億元、昌平區北七家鎮地塊23.5億元，門頭溝新城地塊38.2億元。

在去年的北京市場，其也只以招標獲得北京來廣營A3地塊。

拿地之前，有業內消息人士透露，作為遠洋地產的大本營，公司對北京市場非常重視。“一般每兩個星期就開一次投資會，而且是專門討論在北京市場拿地的投資會”。

回顧過往幾年不難發現，2010年前后，遠洋地產在背負逾百億負債的情況下，于京拿下多個地王，而鑒于2011年北京限購政策的出臺以及樓市的震蕩，通州、亦莊、望京三塊地王相繼陷入去化困局。此后，遠洋地產在北京土地市場一直沒有動作。

對于“吃了幾年老本”的遠洋地產而言，其實也是到了不得不補倉的時候。

首先是北京土地儲備比重不高。據其2013年半年報顯示，遠洋地產土地儲備總量約在2371萬平米左右，其中在北京地區的土地儲備為215萬平米左右，僅占到集團土地儲備比重的9%。

其次是北京作為遠洋地產集團本部，雖然北京區域營業額在增長，但2009年以來對集團營業額的貢獻比例持續降低。近幾年遠洋地產的年報顯示，2009年，北京營業額為53.68億元，在集團營業額中占比61%，2011年占比50%，到2012年下降到44%?？硕饠祿@示，2013年遠洋地產在京95.09億元的商品房銷售額，只排名同城房企第8位。

“在近幾年拓展了多個二三線城市之后，遠洋地產北京市場的貢獻率逐年下降，北京市場排名也有可能跌出前十?！痹谔m德咨詢總裁宋延慶看來，市場分化趨勢明顯的當下，北京等一線城市市場競爭力再度加強，這也是遠洋地產重歸北京拿地的重要原因。

加快周轉 三地塊年內入市

不論是主動或是被動的選擇，在發展重心回歸北京大本營之后，其對銷售額的要求也勢必會增加。

截至2013年12月31日，遠洋地產2013年全年協議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%，全年銷售目標小幅超額完成。按照坊間流傳的遠洋內部口徑，作為總部所在地，集團未來希望北京市場貢獻率穩定在30%至40%的水平。也就是說，北京公司銷售額至少得在100億元以上，而這一目標則需要充足的貨量作為支撐。

申銀萬國研報指出，北京遠洋當前總計可售貨源200多億元，其中低密度項目遠洋lavie和遠洋天著各占了近百億貨值，其他皆為一些在售項目的尾盤。但據相關市場人士分析，在高端項目表現更強勁的當下，上述兩個項目勢必會適當控制推盤節奏，以等待項目溢價。

在今年的北京市場，據記者多方面了解，遠洋拍下的三幅地塊都將爭取年內入市，而其內部則要求把這幾個項目從拿地到開盤的周期控制在8個月到10個月內。

值得注意的是，與遠洋lavie和遠洋天著兩個高端項目不同，年初拍下的三個地塊將走剛需型小面積路線，而這一點也符合遠洋近年來的產品線基調。遠洋地產2012年年報和2013年中報顯示，90平米以下的住宅套數占總住宅套數的85%。

此外，在2013年末，遠洋地產以5.22億元通過招標方式獲得來廣營項目，總規劃面積為55000平米?！霸擁椖堪该麨椤h洋·萬和四季’，今年推貨值或將超過17億元。”有接近遠洋內部人士向媒體透露，將由遠洋萬和公館原班團隊接手。

除去住宅之外，商業項目的陸續運營成熟，也或將為遠洋團隊業績沖擊百億提供底氣。在北京，東四環頤堤港項目已開業一年多，其寫字樓和商鋪的出租率均在95%以上，而今年5月，其獨立運作的第三個購物中心“未來匯”也將開業。據悉，遠洋未來匯地處CBD商務核心區，總體面積2萬余平米。

“北京遠洋最大的優勢來自于其產品經驗及成熟的團隊，這正是擴張規模的必要條件。”有專業人士指出，遠洋地產已經在北京大本營展示出了積極的戰略，而一些商業地產項目已經產生收益，在一定程度上也能反哺住宅。

股權調整 內憂平定

“攘外必先安內”，遠洋地產積極擴張，或許還與新一輪的大股東增持及調整后的股權結構有關。

自2007年上市以來，遠洋地產的創始股東悉數退出，6年間，兩大主要股東悉數變更，歷經中化集團與中國遠洋，后至中國人壽與南豐中國。中國人壽2009年末、2010年初連續兩筆增持，成為第一大股東，此后再無動作。

在相當長一段時間內，遠洋地產做為央企，并未享受到央企的待遇。遠洋地產不僅未能從大股東身上找到業務協作的紅利，還要擔心持股僅24.71%的第一大股東中國人壽是否會單方面放棄財務投資者的身份。

實際上，遠洋地產上市后的股價一直是被各方攻擊的焦點之一。查閱遠洋股價不難發現，雖然曾短暫摸高至15元，但2009年年底以后，則一路下滑，如今不足5元。顯然，股東層面的不確定性肯定是主因之一。而去年11月19日，遠洋地產完成了一次終止流言式的股權配置。

大股東中國人壽增持遠洋地產股份至29.04%，南豐集團增持遠洋地產股份至20.98%。兩大股東均承諾鎖定禁售期為2年，大大超過了3-6個月的慣例。

國金證券分析師孫宏廷指出，從公司長遠考慮，企業性質歸屬的塵埃落定，可能比資金涌入更有意義，也比股價的短期波動、銷售業績的漲跌更為重要，而此舉也一并解決了大股東隨時可能退出的隱患。

值得注意的是，中國人壽和南豐集團增持后，將首次派出執行董事，擁有決議權和執行權。換言之，此前在遠洋地產擁有絕對話語權的董事會主席李明，在今后的決策通過方面，或受到一定制約。