香港樓市漸顯“熊態”

近期，香港樓市頻受負面消息沖擊，走向再一次成為關注的熱點。新年后，以長江實業和新鴻基為代表的香港大型地產商旗下樓盤，出現最高40%的大幅降價，“劈價搶客”引發輿論熱議。緊接著，樓宇買賣成交大幅下滑、二手房價松動等負面信號頻出。

業內和機構分析稱，受“辣招”調控影響力的持續釋放，以及國際金融環境變化的綜合影響，香港樓市正在進入新一輪的調整周期，漸顯“熊態”，樓價下調或成大概率事件。

龍頭地產商“劈價搶客”

年初，香港兩個老牌房企新鴻基、長江實業都采用大幅降價、回贈稅費等“劈價搶客”的方式推出新年新盤，價格大幅“跳水”，較前期降幅最高達四成。

2月10日，新鴻基位于香港元朗的項目爾巒，推出156個住宅單位，平均售價約為8526港元/平方英尺（約合71679元人民幣/平方米）。這一售價比上期大幅下降達35%左右。據了解，該項目在去年3月的最高售價達到1.71萬港元/平方英尺左右。

此外，新鴻基還為樓盤提供種類頗多的各種優惠折扣。比如，新會員可獲得總價3%的優惠、對提前成交者提供最高樓價5%的折扣，兩者加起來折扣已達8%。另外，“交易完成后回贈稅費總額70%”的補貼規定，也為內地買家抵消了絕大部分印花稅支出。累積計算，爾巒項目的最高降價幅度超過40%。

業內估算發現，爾巒的當期售價，甚至低于周邊二手房價10%-15%。為此，新鴻基地產副董事總經理雷霆對外透露，集團新年推出的首批單位，一向有較高優惠，起到聚集吸引人氣的作用。預計后期加推將有一定的加價空間。

此外，另一個香港老牌發展商長江實業，其在年初推出的新年首個新盤“DIVA”，折后平均售價為16886港元/平方英尺（約合141960元人民幣/平方米），優惠幅度為前期的25%，售價也處于同區域最低水平。

雖然此輪“打折”豪宅的成交規模較小，不足以對香港樓市整體產生太大影響，但是龍頭地產商帶頭“劈價搶客”，其風向標意義被廣泛議論。

“打折”遭搶購

實際上，本次降價的行情，始于去年底出現的“豪宅降價潮”，而且降價幅度正在進一步拉大。自去年11、12月開始，香港多個發展商旗下的項目都推出了減價、打折優惠措施，一些高端豪宅項目也紛紛“自降身價”。

例如，位于香港新豪宅區西九龍的樓盤天璽，一度被稱為“香港最高的豪宅”。然而這個千萬級別的頂級豪宅，在去年底的價格已經低于周邊二手房價，如果加上新鴻基的各種稅費返現優惠，其實際折扣為三折。此外，香港老牌開發商會德豐、新世界發展等旗下多個豪宅樓盤，也都紛紛推出2-3折的折扣。

事實上，上述多個打折的豪宅都獲得市場熱捧，上演“千人搶購”行情。比如，在年初爾巒項目的銷售現場，156套單元，吸引了超千人到場選購。去年底的天璽項目，搖號選房超2000人次，據稱不少影視明星也加入搶購的人群。

“應理解為豪宅發展商主動讓利，以促成銷售業績提升。”在香港中原聯席董事黃良昇看來，豪宅項目主動“自降身價”，不應該被過度解讀，而是發展商促進樓盤成交的手段。而“搶購”的行情表明，香港豪宅樓市的實際需求依然相當活躍。

然而，據中原地產研究報告，2014年2月香港樓宇買賣的統計數據“令人擔憂”。整體住宅按月統計數據顯示，今年2月份整體住宅（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夾屋自由市場買賣）買賣合約登記錄得3159宗，環比下滑29.6%，創1996年1月份有紀錄以來的月度新低，甚至低于“金融海嘯”肆虐的2008年。此外，香港住宅成交金額的環比下滑也超過兩成。

從已知數據中可以看出，在過去的13個月中，香港樓市一、二手住宅的多個指標都呈現全面下滑的態勢。業內分析稱，這一輪下滑行情和“辣招調控”的作用釋放基本一致。

機構業內普遍看淡后市

自2012年末，香港特區政府陸續打出多個調控“辣招”，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）等，使得外地買家的稅務負擔最高已達23.5%。此舉將香港樓市送入了“冷凍期”，住宅市場行情走低。仲量聯行發布的2013年度香港物業市場報告顯示，香港樓市的投資市場已經出現了全年性的疲軟，較前一年的下跌超過50%。

因此，在本就一片冷清的2014年初市場上，同時出現多個豪宅項目“劈價入市”的情況，不少市場觀點都將其解讀為“香港房價大跌”的信號，反映發展商對未來前景的擔憂。

除了“辣招”調控的影響，美聯儲退市所造成資金大規模流出，被認為是國際金融環境方面的一大原因。由于香港實行聯系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤，在低息環境支撐下，大量熱錢涌入香港推高樓價。

隨著美國量化寬松政策退出，熱錢逐步撤離香港，這被視為香港樓市迅速退熱、持續疲軟的重要原因。

對于后市預測，機構和業內出現了普遍性的看淡觀點，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。黃良昇表示，不排除今年香港房價下跌的可能。在調控政策不變情況下，現在樓市的購買力會逐漸被消耗，香港樓價易跌難升。

瑞銀機構預計，老牌開發商帶頭降價，很有可能使得隨后入市的新盤跟風減價，短期內對二手樓價將帶來下調壓力。匯豐證券更直接指出，流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素，都對香港樓價產生不利影響，預計今年樓價會下跌15%。而目前市場上流行的最悲觀的預測是房價跌幅達30%-50%。