房企涉銀沒那么簡單

從去年底開始，房企參股銀行的消息就頻頻傳來，萬科參股徽商銀行甚至引來全行業思考。邁入2014年，這一趨勢愈演愈烈，恒大與越秀相繼收購銀行股份引爆業界眼球。據不完全統計，截至目前，已經有包括萬科、恒大、越秀在內的超過30家房企“涉銀”。

另一方面，2月份，一則興業銀行全行暫停辦理房地產夾層融資和房地產供應鏈金融業務消息，引發市場對房地產金融風險的全面關注。

仍只是“小規模”進入

進入2014年，恒大、越秀等房企也加入“涉銀”行列。2月17日，越秀集團在香港召開記者發布會宣布完成收購創興銀行，這是27年來首宗非金融機構收購香港銀行的重大事件。越秀集團動用了116.4億港元巨資，吃進了創興銀行75%的已發行股本。

此前的1月底，恒大地產則以33億元收購了華夏銀行4.522%股份，躍升為后者的第五大股東。稍早一些，萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

房企涉銀早已屢見不鮮。從2009年開始，相繼有泛海控股、魯能、復地、華潤置地、星河集團、萊蒙集團等進入銀行業。而最近兩年內，又有包括新湖中寶、新華聯、萬科等加入行列。

不論是拓展融資渠道，獲得新興的利潤增長，或是布局打通上下游產業鏈，搭建地產融資平臺，房企入股銀行有著太多眾所周知的利益。萬科集團董事會主席王石就曾多次表示：“房地產說到底是金融問題，將來的房地產市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的。”

財經評論人余豐慧認為， 眼下是抄底投資金融行業的一個窗口期。由于受到利率市場化趨勢以及互聯網金融興起的壓力，中央先后強調要擴大民間資本進入金融業，且滬深16家上市銀行的股價估值正處于歷史最低位置，抄底正當時。

“除了越秀及綠地等少數房企外，多數上市房企中對金融機構入股比例不超過10%，入股比例都很小，還談不上大規模進入。而且對象集中在城市商業銀行或農村合作銀行”，銀聯信行業部分析師明建軍表示。

如果以此收購金額，相對于千億級的房企，更說不上大規模進入。國際評級機構穆迪就對恒大的交易表示，由于收購規模較小，占股比例低，對恒大而言本次交易的戰略價值很小。

萬科此前也曾表示，“相對于萬科過千億元的年銷售規模，參股徽商銀行的投資規模不大，屬戰略性入股，不會參與也不會影響到銀行的正常業務開展。”

尋找“提款機”？

房企最普遍的融資渠道就是通過銀行貸款。據央行統計，截至2013年末，銀行房地產貸款余額為14.6萬億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開發貸款4.6萬億，占總貸款6.4%。

余豐慧表示，盡管如此，但作為股東的房企，要優先從銀行得到貸款，卻也并非易事。銀行信貸的原則之一，就是防止出現關聯交易，對此銀監會有明確規定。

例如，規定每家銀行都要制定關聯交易管理制度，并由董事會設立關聯交易控制委員會負責審查和批準交易，董事會每年還應向股東會作出關聯交易情況報告。

此外，銀行的內控和管理體系已經相當完善，自身會根據行業的發展前景和項目質量來把控信貸投向。

數據也顯示，銀行對關聯股東的信貸支持力度并沒有達到外界的期望值。綜觀各大銀行2013年半年報，如招商銀行向關聯公司發放的貸款余額折合人民幣60.37億元，占貸款總額的0.34%，而同期華夏銀行這一數字也僅為1%。有趣的是，甚至部分房企從關聯銀行拿到的貸款利率高于非關聯方銀行開出的價碼。

“從房企的角度來說，入股一家銀行后其融資狀況的改善程度也很有限。房企不可能只和一家銀行來往，為了提高議價能力，房企當然希望合作銀行越多越好。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，尤其對于香港上市房企來說，融資渠道豐富，銀行長期貸款的融資成本為6%-8%，境外融資成本則一般低于這個水平。

因此，中小型銀行參股地方商業銀行，基于拓展融資渠道的意義更大一些。但對于大型房企入股上市銀行則并不容易，一方面上市銀行監管更嚴，另一方面大型房企也有更多便利的融資渠道。

打通上下游為時尚早

面對上游的合作商及下游的業主，品牌開發商搭建地產金融，打通上下游產業鏈的意圖十分明顯。在嚴躍進看來，房企與銀行股權層面的合作，可以有效降低交易成本，包括前期的融資，以及后續的社區金融體驗等。

大型房企本身就和很多承包商及建材供應商合作，其中很大一部分是在融資上受限的中小微企業，如房企作為擔保中間人向銀行貸款，顯然是一個好方法。

連一直出口謹慎的萬科董秘譚華杰也表示：“萬科走這一步棋，更多是出于為上游供應鏈生態系統提供金融服務的考量。”如今，萬科的合作對象包括8000 家建材供應商及承包商，拓展融資平臺勢在必行。

在嚴躍進看來，通過入股銀行，確實能形成一定的便利，但房企不可能通過入股一兩家銀行，就能給上游合作商足夠支持。

在業內人士看來，要打造金融平臺，還有很長的路要走。

從去年萬科入股徽商銀行開始，社區金融等詞匯頻頻見諸報端。大型房企掌握著龐大的現成客戶資源，入股銀行后，就具備了向所管理的社區提供網上銀行和零售銀行等各類服務的功能。可能還包括代理各種便民服務、開發銷售理財產品、開展金融知識與服務講座、涉足電商等。

如萬科已嘗試和華夏銀行、民生銀行進行區域性合作，構建社區生態服務系統，花樣年聯合光大銀行推出了彩生活e卡通，恒大聯手中國郵政推出了金融便利店等社區金融服務。

但實際上，要做社區金融也為時尚早。譚華杰此前就稱，徽商銀行這樣一個地方性銀行，顯然達不到覆蓋萬科社區金融服務的要求。

“社區銀行在國內仍屬試驗階段，隨著銀行互聯網化的深入發展，產品銷售渠道多而廣，而社區受眾有限，物理網點效用并不能對格局改變形成絕對影響。”明建軍告訴記者，此外，社區銀行的運營模式仍面臨較大問題，如網點形態、產品形態和核心的盈利模式等。

涉銀風險需防范

盡管銀行與房企的聯姻已經是大勢所趨，看上去前途很光明，但道路也有可能會很曲折。從信貸風險管理的角度出發來看，銀監會嚴控信貸流向房地產行業。

2月中旬，興業銀行突然暫停包括開發貸在內的所有房地產相關貸款業務，一度令房地產股暴跌5%。但興業銀行稱，停貸只是暫時行為，3月底會重新出臺。且其他銀行并未出現類似情況。

目前，房地產行業風險已經引發了監管部門的高度重視，銀監會于年初召開的2014年全國銀行業監管工作會議提出，嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

嚴躍進表示，大型房企在股份制商業銀行上的股權投資上會加大，中型房企則傾向于在地方城市銀行和農村商業銀行、信用社等方面。房企在選擇入股城商行時，需要對銀行的業務進行調查。

從國際先例來看，日本地產公司曾經就與銀行互相參股、交叉持股，造成地產市場和金融市場之間風險的快速傳遞。

基于此，明建軍表示，應有嚴格的監管細則，在本身資金鏈、內控系統和管理能力方面制定標準，在未來的業務操作中，也應保證兩個領域一定的獨立性。