商業地產與住宅地產交融的盈利模式探究

劉鵬

【摘要】房市因過甚需求而蓬勃發展的時期一去不回，未來的方式競爭是房地產商質量的競爭、戰略的競爭、創新能力的競爭。商業地產和住宅地產相結合突破以往單一的地產項目模式能夠結合兩者的優點產生新的盈利模式，這正是出在轉型期的房地產商應當關注的。

【關鍵詞】商業地產 住宅地產 物業 盈利模式

過去二十年是中國房地產迅速發展的二十年，但隨著市場的逐漸飽和以及國家政策的調整，傳統房地產商逐利而居的投資模式已經不能適應行業形勢的發展。要順勢應時實現瓶頸中的突破，必須構建發展戰略、創新盈利模式。商業地產與住宅地產相互交融有機結合正是當下房地產商應當關注的新領域。

一、商業地產與住宅地產交融的兩種盈利模式

（一）社區內商業地產與住宅地產交融

分析我國城市發展現狀，以發展程度較高的一、二線城市為代表，隨著市場經濟的深入發展城市發展，市中心地帶飽和意味著城郊地區的大規模開發，而且相對于中心地帶高額房價，年輕人大多會選購城郊的新樓盤。這意味著業主需要社區內的商業服務，這些商業服務應當分為兩大類：一是提供生活必需品。比如超市、連鎖店等便民商店。二是提供娛樂休閑服務。主要是餐飲、美容美發、醫藥服務等。這個過程中房地產商一方面通過銷售住宅一次性回籠大部分資金，另一方面又能通過和大型零售商的合作、對商業地產進行出租、經營等獲得長期的現金流。

社區內配備的商業地產主要是為了服務社區內業主的日常生活，目的是通過營造舒適、方便的生活環境吸引住戶銷售住宅地產，同時進一步促進商業地產物業的增值。和傳統住宅房產一旦銷售階段結束房地產商就很難改進服務樹立品牌不同，在住宅地產和商業地產交融的社區內，即使住宅區和商業區間的良性循環隨著社區房源售罄而終止，地產商依舊能夠通過對商業地產的經營和整合提升業主的入住感受，營造和宣傳房地產商的品牌文化。

住宅的設計和環境能夠烘托氣氛，而商業地產能夠通過構建商業平臺為住戶提供活動平臺。住宅地產和商業地產的結合能夠建設真正的特色社區。普通社區面對的主要是內部業主，而通過對特色社區商業地產的經營能夠吸引大量外來客源。

（二）社區外商業地產和住宅地產的交融

這個概念是相對于社區內商業地產和住宅地產的交融提出的。商業地產和住宅地產在具體操作方面差異明顯。市場上大部分房地產商并不具備同時經營管理的能力，在這種情況下，應該推進不同類型房地產商之間的合作交流，共同致力于商業地產和住宅地產的交融，共同發展、共同贏利。

除了日常生活需要，住戶顯然對購物消費和第三方服務有更高層次的需求。一個大型商業地產項目的定位必須圍繞周邊住宅地產項目做調查，住宅地產項目的定位和實際入住情況對商業地產項目的定位至關重要。而住戶在選購的過程中無疑也會將附件的商業地產開發方向作為重要的考慮事項之一。商業地產和住宅地產前期的信息交流有利于雙方更合理的規劃建設、相互配套，為住戶打造一個合理舒適的大生活圈，從而達到雙贏。

二、商業地產與住宅地產交融新融資渠道構想

房地產開發特別是商業地產開發是在一個連續的時期內的投資行為，需要強大的后續資金支持。房地產開發的融資分為建設期和經營期兩個階段，大部分房地產企業在建設期融資階段多在自身資金的基礎上通過銀行貸款、承建商墊資和基金的方式組合式的實現融資計劃，在經營期階段則主要通過對商品房或商鋪的銷售進行資金回籠。長遠來看商業地產依靠租金等盈利模式的盈利規模和價值要遠高于住宅地產，但由于商業地產需要開發建設和成長的時間最短也需五年左右，商業地產的投資回報周期往往長于住宅地產。這就要求商業地產項目必須有長期、可靠的融資渠道。

商業地產和住宅地產的交融模式決定了著兩種地產融資模式的融合。這種融合必須建立在兩者的變革和發展之上。

（一）商業地產融資模式的變革

目前地產行業普遍面臨著政策調控和房地產貸款門檻提高帶來的困境，國內房地產開發商也在積極尋求新的融資渠道，不少企業不斷學習國外先進經驗，一些模式由于政策原因沒有得到真正的實踐但行業預期很高，其中呼聲最高的是房地產信托基金（REITs）。房地產信托基金絕大多數屬于公募，面向范圍廣闊，能夠為房地產商提供更靈活便捷的融資選擇。除此之外商業房地產抵押貸款證券（CMBS）也是一個選擇方向，相比于REITS這種股權性質的證券產品，CMBC在我國的發展會更快，且已經有實踐案例可以借鑒。

（二）商業地產和住宅地產的聯合融資

商業地產與住宅地產交融的基礎是在統一的規劃下對商業和住宅區進行合理整合，在前期的融資階段中二者的融資模式沒有本質上的區別，可以參照以往模式運行。在后期融資環節，商業地產資金回籠慢、周期長、資金規模大、收益高、面臨風險大，而相反住宅地產資金回籠快、上升空間有限、收益相對小。二者作為一個整體的地產項目在融資過程中能夠相互支撐，在結合其他融資模式的基礎上通過住宅地產的回籠資金維持對商業地產的長期經營，保證營造項目盈利的上升空間。這種復合型的融資方法降低了企業長期投資的風險，提高項目整體的融資效率和融資水平。

三、維系商業地產和住宅地產融合

商業地產和住宅地產的融合只是一種盈利模式的框架，融資是盈利的基礎，但要維持盈利模式的正常運行根本上需要一個完善的體系化運行。一般情況下，房地產商不可能過多的涉足商業地產具體的經營活動，但是作為兩種地產融合的設想者和構建者，房地產商能夠篩選供應商等手段領導和控制盈利鏈有序、健康運轉。

首先，調查了解住戶需求。無論是普通社區、特色社區或是社區外構建的大生活圈，其住宅區在建設前即應該有準確定位，針對客戶群提前做好生活方式的模擬。對此張西振提出了“需求發生論”。認為可以通過對群體活動模式的研究理清群體的需求，通過分析能夠得出其活動需要的環境、設施、服務等信息。

其次，篩選供應商。這個過程要堅持兩大原則，一是物美價廉，二是與住戶生活方式吻合。一方面保證用戶的生活體驗和生活品質。另一方面只有與住戶生活方式吻合的商戶才能走上盈利、升級、提升服務、再盈利的良性循環。好的供應商做得好、做的久能有效提升物業價值，吸引更多的優質供應商，實現房地產商長期盈利。

最后，建立社區信息交流平臺。通過網絡、手機通訊等媒介建立方便快捷的信息交換平臺。及時發布相關信息，搜集用戶反饋。同時能夠在供應商和客戶之間構架良好的關系，提升雙方的買賣體驗。

在一些城市，商業地產和住宅地產的交融已經逐漸成為房地產商的主流選擇，但是目前的交融程度還比較低，只是簡單的將兩者復合成一體，而沒有完全的開發和發揮商業地產和住宅地產之間的內部聯系，沒有全面的把握盈利模式中的前期設計、融資手段和后期運營，還有廣闊的發展空間。

完整的商業地產和住宅地產交融的盈利模式應當是一個有機整體，需要房地產商項目前做好調查和項目定位，需要項目完工后對商業地產的不斷調整和經營，總體而言，商業和住宅之間相互促進，繁榮共生。

參考文獻

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