理解房價

2014年1月，筆者通過對中國最大的找房網站安居客進行檢索，發現北京有42萬多套二手房在售，其中300平米以上的有8692套。而通過各種渠道檢索，發現北京空置、有意出手的二手房比安居客能檢索到的要多出不少。單北京的二手房市場就很大，那么如何去理解這其中的房價和供需呢？

「一套房壓垮一個中產」是一句很能引起中產者共鳴的形象說法。如果要提前擁有中產階層的品質生活和優雅態度，那么，就要避免被房價壓垮，防止被房產主導了中產生活。

從近10年的房地產市場發展歷程來看，「70后」是「幸運的」，他們要么趕上了福利分房的末班車，要么房子買得早，不用承受高昂的房價。10年前，他們要結婚時，全國乃至北京的房地產市場都還是買方市場，如果那時買的是北京四環外的三居室，可能總價只需60萬元，而貸款45萬元就行。如果年收入有一二十萬元，那么貸款幾年就能還完。然后工資還會上漲，又可以拿付完按揭的房產來進行抵押，購買更大、更新的房子。「70后」見證了房價飛快上漲的10年，只要擁有房子早，并有一份中等以上的收入，就很可能再擁有一兩套房產，手握幾百萬元以上的可投資資產。如果你當初覺得一套120多平方米的房子完全夠住，而沒有再去投資房產，那么現在可能要后悔當時怎么不「貪心」一些，買更大的面積或者多買一套房子了。

房地產市場很難預測，對于大多數人來說，10年前不會預見到現在的市場格局，難以相信2013年中國的房價還會普遍上漲。哪怕有誰有真知灼見，能預見幾年后的房價走勢，大多數人也不敢完全相信。因此，哪怕無法準確判斷未來的房價走勢，也需要理解中國的房價。

那么，房價到頂了嗎？這是無法回答的問題，那些著名的學者都無法告訴你答案，筆者自然也無能為力。

很多人預計中國的房價，尤其是一線城市的房價還會漲。但無疑，北京的房價已經很高了，瘋狂上漲意味著巨大的跌落的風險；而且，對于自用房來說，如果不套現的話，房價的起落產生的影響不大。

謝國忠、牛刀等人一直唱空中國的房價，但大多時候預言并未成真。最近，謝國忠最近又預言2014年中國房價將跌去一半。房產的走勢不容易把握，唱空派認為中國房價在2008年的回落后又很快進入暴漲的5年，并形成了房地產泡沫。民眾沒有好的投資渠道，在很多出口企業、整個實業環境都遭到重創時，創業的環境不理想，大量熱錢只有流向房地產行業。

在很多研究機構以及很多個人看來，中國至少還可以保持10年的房地產市場繁榮。比如，對中國宏觀經濟走勢頗有研究的麥肯錫，就將中國劃分為22個城市群，因為未來中國人口的大多數都將聚集在這22個主要城市群，所以，每個城市群的核心城市都是潛力股，都值得投資，北上廣深更是如此。

麥肯錫認為，中國房價是比較高，但不是每個地區都很高，因為城市級別不同，地區不同，房價就完全不同。麥肯錫首先根據城市的大小，將中國的住宅劃分為五個等級。第一級是北上廣深這四個一線城市的住宅，特點是「數量稀少，價格昂貴」；第二級是副省級城市的住宅，特點是「數量較少，價格較貴」；第三級是地級市住宅，特點是「數量較多，價格相對可接受」；第四級是縣鄉鎮住宅，特點是「數量多，價格基本可接受」；第五級是農村宅基地自建住宅，特點是「數量最多，價格可承受」。每一級又可以細分為若干部分。因為不同級別，不同部分的商業、教育醫療、人力智力等資源集中程度不同，自然會對人口產生不同的吸引力，而人口聚集程度高的城市，房價還會繼續上漲。2013年的房價統計結果顯示，70個大中城市中，除了溫州，其他城市在2013年房價都有不同程度的上漲，有些的漲幅甚至達到了百分之二三十。

因為中國當前的城市化率才剛過50%，還有大量的農村人口在未來10～20年內會遷移到城市，很多人對中國未來10年內的房地產市場還是比較有信心的。同時，人們的創業信心卻不足，通貨膨脹又讓現金不斷貶值，使得房地產成為吸納熱錢的最大渠道。

另外，大量的剛需消費靠著人口紅利在支撐，計劃生育使很多家庭只有一個子女。為了滿足「80后」結婚買房的剛需，夫妻兩家三代人攢出一套房的首付，然后再由「80后」自己逐漸還掉剩下的銀行按揭貸款。社會輿論逼著年輕人在成家前買房，實際情況下，租房住的生活品質會低一些，而且往往得不到足夠的保障，于是很多人不得不舍棄租房而加入購房大軍。

從觀念上來說，買房置業也是這個國家一直的選擇。從地方政府的方面來說，房地產已經是支柱產業之一，很難承受房地產價格的急劇下跌。

個人購房者的博弈

剛跨入中產階層的人，在購買人生第一套住房時，會經歷很多有意思的人生體驗。在攢首付時，看著別人都買房子，會想自己什么時候才能有套房子；剛買房時，會突然有種舒坦感；買了一段時間后，切身感受著每月還房貸的辛苦，但又因為有自己的家了，而痛并快樂著；還房貸還得壓力很大時，可能會后悔自己做了房奴；提前還完房貸時，看看那些正租房的朋友，以及還在不斷上漲的房價，又會覺得當初咬牙買房是最英明的決定。

平面設計師江誠在2012年初貸款買了房，當時他和他老婆的稅前工資加起來為16000元，嚴格上來說還不夠中產的收入標準。但他貸款200萬元，向父母借款100萬元，在北京四環邊買了一套接近300萬元的房子。于是，他倆每個月要還1萬元出頭的貸款，工資勉強能承擔房貸，但生活質量急劇下降。

江誠夫妻買房雖然有了老人們的資助，但貸款后的第一年尤其感到壓力非常大，買房后還要裝修，同時又要在外面租房，收入跟不上支出的增長。2013年開始，他們的生活與背負房貸之前相比，相差不太多了。如果在他家所在的小區租差不多大小的房子，月租也得需要七八千元。而買房之前，他倆每月在租房上也需要花四千多元，而且不安定感很強烈。讓江誠他倆感到欣慰的是，他們家房子的價格增長了50%，目前已經增值到450萬元以上。他有時候會去算，如果去南方小城，現在就能過著住豪宅開小車的舒服日子。雖然只是心里這樣一想，不會真這么干，但他還是覺得人生多了保障。居住品質上有了保障；但其他方面不敢多花錢了，他倆原來出去玩一趟花掉一兩萬元也沒問題，但現在已經打消了這個念頭。他們需要將年終獎省下來還父母錢。

相對而言，過去10年，房地產在中國都還算是最穩妥的投資或者保值的方式，如果完全不需要這種投資理財的方式，也不受制于下一代的教育，那么確實買房意義不大，無非就是不用老搬家，也能買自己喜歡的家具，按自己意愿裝修。如果你在北京待著不痛快，覺得自己在北京一年賺20來萬，還不如回老家一年賺10萬，那回家就可以提前步入中產生活。endprint