遼寧省房地產市場回顧與展望

柳揚

摘要： 回顧遼寧省房地產市場發展的主要歷程，可分為雛形階段、發展階段、活躍階段和調整階段四個時期。總結“十一五”期間遼寧省房地產市場發展情況，并從多方面為“十二五”遼寧省房地產市場的健康發展建言獻策。

Abstract： Reviewing the development of Liaoning's real estate market， it can be divided into four times： embryonic stage， development stage， the active stage and adjustment stage. This paper summarized the development of Liaoning real estate market during "Eleventh Five-year Plan"， and proposed some suggestions for the healthy development of Liaoning real estate market during "Twelfth Five-year Plan".

關鍵詞： 房地產市場；宏觀調控；發展建議；市場展望

Key words： real estate market；macro-control；development suggestion；market prospect

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0001-03

0 引言

回顧遼寧房地產市場的發展歷程，總結不同時期的發展概況和經驗，對于更好的適應新形勢，應對新挑戰，促進遼寧房地產市場平穩健康發展，具有十分重要的意義。

縱觀20年來，我省房地產市場發展的歷程與全國一樣，曲曲折折，跌宕起伏。從無到有，平穩發展；由小到大，漸趨完善；市場的類型由單一到多層次；房地產市場對國民經濟的貢獻度越來越大。

展望遼寧房地產市場的發展，可以明顯看到遼寧房地產市場屬于后發市場，發展潛力巨大，“十二五”和“十三五”期間，房地產市場的發育將日臻完善，對全省國民經濟的貢獻度和經濟社會的發展將有更大的作用。

1 遼寧房地產市場發展回顧

1.1 遼寧房地產市場的發展歷程 至今，遼寧房地產市場的發展歷程可歸納為四個階段，即：

①市場雛形階段。從1993年到1998年上半年是遼寧房地產市場的雛形階段。這一階段的主要表現是房地產開發投資比較低迷；土地開發波動較大；商品房施工、竣工面積停滯；商品房銷售增長很慢；人均住房面積改善有限；商品房價格在震蕩中略有提升。房地產業對國民經濟的貢獻度較小。

②市場發展階段。從1998年下半年開始到2003年是遼寧房地產市場的發展階段。這一階段的主要表現是1998年7月以后，國家取消了福利分房制度，開始實行住房貨幣化政策，遼寧房地產市場進入到發展階段，房地產開發投資5年時間內增加了3倍多；土地市場開始活躍，開發面積5年內增加了3倍；商品房施工、竣工面積以大約17%的年增長率遞增；商品房銷售情況也很樂觀，銷售面積及銷售金額的年增長率為17.67%和23.43%；人均住房面積提高接近10平方米；商品房價格也以5%左右的速度平穩增長。房地產業對國民經濟的貢獻度明顯增強，已成為我省國民經濟的重要產業。

③市場活躍階段。從2003年到2009年底是遼寧房地產市場的活躍階段。這一階段的主要表現是房地產開發投資高速增長，6年時間翻了5倍；土地開發快速拓展，到2008年左右趨于平穩；這一時期商品房施工面積增長了3倍，竣工面積增長了2倍；商品房銷售面積以23.72%年增長率遞增、商品房銷售額以35.99%的增長率飛速遞增；人均住房面積提速較快，到2009年達到26.6平方米；同時，商品房價格也以10%左右的增長率遞增。房地產業對國民經濟的貢獻度進一步增強，在我省國民經濟中的地位越來越重要。

④市場調整階段。從2009年底至今是遼寧房地產市場的調整階段。這一階段國家的宏觀調控始終伴隨著房地產市場的發展，主要表現是房地產開發投資平穩增長；土地市場活躍度減退；房屋施工、竣工面積保持增長；商品房銷售增幅下降；人均住房面積繼續增長；商品房價格漲幅沒有大起大落，房地產市場平穩健康發展，房地產業對國民經濟的貢獻度保持穩定，在我省經濟社會發展中仍處于舉足輕重的地位。

1.2 “十一五”期間遼寧房地產市場的發展情況 “十一五”時期，遼寧的房地產市場是一個特殊發展時期，經歷了市場活躍階段和市場調整階段。這期間全省的房地產市場在科學合理的宏觀調控政策和切合實際的產業發展政策指導下，房地產開發投資增速平穩，商品房銷售面積和銷售額穩步增加，房價溫和上漲，房地產業的發展與經濟和社會發展基本相適應，城鄉居民居住條件進一步改善，城鎮人均居住面積提高幅度較大。居住的質量明顯提高，房地產業始終保持了平穩健康的發展態勢。主要表現是：

①房地產開發投資增速平穩?！笆晃濉逼陂g，房地產開發投資累計達到10807億元，是“十五”時期的3.9倍， 年均增長32%，與社會固定資產投資增速基本持平，占固定資產投資的比重始終保持20%以上。②商品房銷售穩步增加。商品房銷售面積累計達到23122萬平方米，是“十五”時期的2.7倍，年均增長22%；銷售額累計達到9031億元，是“十五”時期的4.4倍，年均增長35%。③城鎮居民住房水平進一步提高。2010年底，全省人均住宅建筑面積達到27平方米，比“十五”期末提高了22.8%，超額完成了25平方米的計劃目標，城鎮居民住房的質量、環境和綜合配套水平都有了較大改善。④房價保持穩定?！笆晃濉逼陂g，商品房銷售價格基本上保持穩定，未出現大起大落，年平均增速為10.1%，同期，城鎮人均可支配收入年增速為14.2%。⑤在全省國民經濟中作用日益突出。2010年，全省房地產業增加值為733億元，占GDP比重達4.0%；實現稅收563億元（含建筑業），占全省地稅收入的38.5%；在房地產業的就業人數穩步增加，至2010年末已達到8.4萬人。⑥棚戶區居民住房條件得到較大改善。自2005年以來，全省共改造棚戶房1971.9萬平方米，建設了2977.6萬平方米回遷樓，改善了49.2萬戶、165.1萬棚戶區居民的居住條件，完成了省委、省政府確定的棚戶區改造任務。endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產市場發展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮化的健康推進對住房增量的要求；二是建設資源節約型和環境友好型社會對住房質量的要求；三是人口老齡化和家庭結構小型化對住房結構的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經濟健康平穩發展對住房消費與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產業的嚴峻考驗。

展望“十二五”期間遼寧房地產市場的發展可概括為三句話，即：發展目標明確，目標實現艱難，市場健康發展。

2.1 發展目標明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期?！笆濉逼陂g，以沈陽為核心的沈陽經濟區和以大連為核心的沿海經濟帶的快速發展將帶動全省城市化進程的健康推進，步伐加快；而隨著經濟發展的集約化要求，農民居住條件改善的迫切愿望，農村就地城鎮化也將同時加快，城市化進程的快速推進，無疑對全省房地產市場的未來發展起到強勁的推動作用。

根據《遼寧省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》制定的目標，到2015年末，全省城鎮化率達到70%，增長7個百分點。城鎮人口新增400萬，達到3120萬，城鎮人均居住面積達到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規劃的平均數計算，因新增的城鎮人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計算，預測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應上看，遼寧房地產市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產市場不斷注入新的活力，使商品房的供應有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產市場的運行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業用房和商業用房，保證商品住房的需求量是能夠達到的。見表3、4。

2.2 目標實現艱難 目標實現艱難主要原因有三點，即：①城鎮人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因為基數低，到2015年才能達到29800元，這個數字僅比浙江省2010年的全省城鎮人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實現的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產市場現狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進一步上升。③行政手段對房地產市場調控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉向，這股流動性改變“河道”的結果不僅直接導致房地產各類市場交易萎縮；還將對居民消費品價格指數的漲幅形成不正常的波動。

當然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費的動力不足。因此，實現“十二五”預期目標尚存在一定難度。

2.3 市場健康發展 從1993年起至今，遼寧的房地產業近20年的發展歷程，已逐步成為全省經濟增長中重要的基礎性產業。統計資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產業增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產業發展的歷史已經充分證明了其在國民經濟中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環境、解決社會就業等方面所發揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產業對遼寧經濟社會發展的貢獻功不可沒。

現階段，在全國宏觀調控情況下，我省房地產業仍然處于上升期，各項數據說明，其在全國的后發市場特征表現明顯，體現出與全國市場明顯的異步性，可以預測至2020年，遼寧的房地產市場仍將是平穩健康發展，并且將出現新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產開發投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實現了房地產開發投資和商品房銷售雙增15%的既定目標。同時房地產業作為我省國民經濟重要的基礎產業的地位不會發生大的變化，地區經濟發展，還將繼續充分發揮房地產業的重要作用，帶動和促進地方經濟快速增長。

參考文獻：

[1]劉健暉.青島市房地產現狀分析及未來走勢預測[D].河海大學，2006.

[2]劉琳著.房地產市場互動機理與政策分析[M].中國經濟出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機對中國房地產市場的影響及其對策分析[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產市場發展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮化的健康推進對住房增量的要求；二是建設資源節約型和環境友好型社會對住房質量的要求；三是人口老齡化和家庭結構小型化對住房結構的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經濟健康平穩發展對住房消費與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產業的嚴峻考驗。

展望“十二五”期間遼寧房地產市場的發展可概括為三句話，即：發展目標明確，目標實現艱難，市場健康發展。

2.1 發展目標明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期。“十二五”期間，以沈陽為核心的沈陽經濟區和以大連為核心的沿海經濟帶的快速發展將帶動全省城市化進程的健康推進，步伐加快；而隨著經濟發展的集約化要求，農民居住條件改善的迫切愿望，農村就地城鎮化也將同時加快，城市化進程的快速推進，無疑對全省房地產市場的未來發展起到強勁的推動作用。

根據《遼寧省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》制定的目標，到2015年末，全省城鎮化率達到70%，增長7個百分點。城鎮人口新增400萬，達到3120萬，城鎮人均居住面積達到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規劃的平均數計算，因新增的城鎮人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計算，預測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應上看，遼寧房地產市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產市場不斷注入新的活力，使商品房的供應有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產市場的運行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業用房和商業用房，保證商品住房的需求量是能夠達到的。見表3、4。

2.2 目標實現艱難 目標實現艱難主要原因有三點，即：①城鎮人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因為基數低，到2015年才能達到29800元，這個數字僅比浙江省2010年的全省城鎮人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實現的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產市場現狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進一步上升。③行政手段對房地產市場調控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉向，這股流動性改變“河道”的結果不僅直接導致房地產各類市場交易萎縮；還將對居民消費品價格指數的漲幅形成不正常的波動。

當然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費的動力不足。因此，實現“十二五”預期目標尚存在一定難度。

2.3 市場健康發展 從1993年起至今，遼寧的房地產業近20年的發展歷程，已逐步成為全省經濟增長中重要的基礎性產業。統計資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產業增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產業發展的歷史已經充分證明了其在國民經濟中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環境、解決社會就業等方面所發揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產業對遼寧經濟社會發展的貢獻功不可沒。

現階段，在全國宏觀調控情況下，我省房地產業仍然處于上升期，各項數據說明，其在全國的后發市場特征表現明顯，體現出與全國市場明顯的異步性，可以預測至2020年，遼寧的房地產市場仍將是平穩健康發展，并且將出現新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產開發投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實現了房地產開發投資和商品房銷售雙增15%的既定目標。同時房地產業作為我省國民經濟重要的基礎產業的地位不會發生大的變化，地區經濟發展，還將繼續充分發揮房地產業的重要作用，帶動和促進地方經濟快速增長。

參考文獻：

[1]劉健暉.青島市房地產現狀分析及未來走勢預測[D].河海大學，2006.

[2]劉琳著.房地產市場互動機理與政策分析[M].中國經濟出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機對中國房地產市場的影響及其對策分析[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產市場發展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮化的健康推進對住房增量的要求；二是建設資源節約型和環境友好型社會對住房質量的要求；三是人口老齡化和家庭結構小型化對住房結構的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經濟健康平穩發展對住房消費與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產業的嚴峻考驗。

展望“十二五”期間遼寧房地產市場的發展可概括為三句話，即：發展目標明確，目標實現艱難，市場健康發展。

2.1 發展目標明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期?！笆濉逼陂g，以沈陽為核心的沈陽經濟區和以大連為核心的沿海經濟帶的快速發展將帶動全省城市化進程的健康推進，步伐加快；而隨著經濟發展的集約化要求，農民居住條件改善的迫切愿望，農村就地城鎮化也將同時加快，城市化進程的快速推進，無疑對全省房地產市場的未來發展起到強勁的推動作用。

根據《遼寧省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》制定的目標，到2015年末，全省城鎮化率達到70%，增長7個百分點。城鎮人口新增400萬，達到3120萬，城鎮人均居住面積達到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規劃的平均數計算，因新增的城鎮人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計算，預測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應上看，遼寧房地產市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產市場不斷注入新的活力，使商品房的供應有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產市場的運行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業用房和商業用房，保證商品住房的需求量是能夠達到的。見表3、4。

2.2 目標實現艱難 目標實現艱難主要原因有三點，即：①城鎮人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因為基數低，到2015年才能達到29800元，這個數字僅比浙江省2010年的全省城鎮人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實現的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產市場現狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進一步上升。③行政手段對房地產市場調控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉向，這股流動性改變“河道”的結果不僅直接導致房地產各類市場交易萎縮；還將對居民消費品價格指數的漲幅形成不正常的波動。

當然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費的動力不足。因此，實現“十二五”預期目標尚存在一定難度。

2.3 市場健康發展 從1993年起至今，遼寧的房地產業近20年的發展歷程，已逐步成為全省經濟增長中重要的基礎性產業。統計資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產業增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產業發展的歷史已經充分證明了其在國民經濟中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環境、解決社會就業等方面所發揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產業對遼寧經濟社會發展的貢獻功不可沒。

現階段，在全國宏觀調控情況下，我省房地產業仍然處于上升期，各項數據說明，其在全國的后發市場特征表現明顯，體現出與全國市場明顯的異步性，可以預測至2020年，遼寧的房地產市場仍將是平穩健康發展，并且將出現新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產開發投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實現了房地產開發投資和商品房銷售雙增15%的既定目標。同時房地產業作為我省國民經濟重要的基礎產業的地位不會發生大的變化，地區經濟發展，還將繼續充分發揮房地產業的重要作用，帶動和促進地方經濟快速增長。

參考文獻：

[1]劉健暉.青島市房地產現狀分析及未來走勢預測[D].河海大學，2006.

[2]劉琳著.房地產市場互動機理與政策分析[M].中國經濟出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機對中國房地產市場的影響及其對策分析[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint