雞飛蛋打的田園生活

文/楊學友

雞飛蛋打的田園生活

文/楊學友

一直向往農村田園生活的齊老伯于退休后，賣掉城里樓房，在郊外購置了一套獨門獨院的三間小房。可就在老兩口享受鄉下田園生活的時候，因房價飛漲，出售人反悔索房并得到了法律的支持。“無家可歸”的齊老伯之損失該找誰賠償，法律會支持他嗎？

向往農村田園生活

1999年秋季，一心向往農村田園生活的齊老伯退休了，經朋友幫助介紹，與郊外獨山子村村民張某達成房屋買賣協議。雙方約定：張某將自家三間平房及前后大院以9.8萬元出售給齊老伯，齊老伯交付定金5000元。待齊老伯交付購房款3萬元的10日內，張某交房屋鑰匙，余款3個月內交齊后，張某協助齊老伯辦理過戶手續。

簽約的當日，齊老伯交了定金5000元，一周后交了房款3萬元。之后張某將收拾干凈的房屋及鑰匙交給齊老伯，齊老伯簡單裝修后搬家入住。兩個月后，齊老伯將自己所居住的一室半樓房以7.5萬元出售，并向張某交了購房余款。然而，令人未想到的是，在辦理房屋產權過戶更名手續時，雖然村委會出具了相關證明，可縣房屋產權管理部門依據相關法律規定，以齊老伯并非是張某同一村民組織成員為由，拒絕為其辦理過戶手續。過戶不成，張某安慰齊老伯及老伴說，“咱們雙方有房屋買賣合同協議在，過戶不成也沒什么大不了的，將來政策允許了，或通過疏通關系有門兒了，隨時都可以再辦理。”

田園生活好景不長

此后，齊老伯與老伴在自家前后院內種植了蔬菜，栽種了多種果樹，通過勞動既鍛煉了身體，又收獲了豐碩的果實，老兩口生活得有滋有味兒，好不快樂！更讓老兩口高興的是，伴隨城市外擴發展，郊外的土地與房屋價格飛快上漲，到了2012年年初，齊老伯這三間平房價值約50萬元。

然而，就在兩位老人沉浸在幸福的田園生活之中時，看著翻了好幾倍的房價，張某開始鬧心起來，他越來越后悔當初不該輕易賣掉房子。便找到齊老伯提出房子至今未過戶，以后怕是永遠過不了戶了。政府不給過戶的主要原因是你們為城市戶口，是無權購買農民宅基地房屋的，可見咱們當初的買賣房屋行為是違法的。既然房子還是我的名字，現在我打算不賣了，這房子你們無償使用了十幾年，也不吃虧。齊老伯當然不能同意，當即予以拒絕。2012年3月中旬，張某以雙方房屋買賣違法為由，向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。法庭審理時另查明，齊老伯老兩口系城市居民戶口，張某系農村戶口，該訴爭房屋是在張某自家宅基地上建造的房屋。

為了打贏這場官司，齊老伯通過城里親友，特意請來某法院退休干部（法律工作者）韓某為代理人。雙方爭議的焦點是：農房買賣是否違法。開庭審理過程中，張某方訴稱，原告當初所賣房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府無償優惠農村村民一家一戶只能擁有一份宅基地。國土資源部（2004年）《關于加強農村宅基地管理的意見》第四條（十三）規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》也規定：農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有占有和使用的權利，沒有擅自處分的權利。正是因此，爭議房屋一直未能辦理過戶手續。因雙方所簽訂的房屋買賣合同違反法律、法規強制性規定而無效，被告基于無效合同取得的房屋應依法返還給原告。

齊老伯的代理人辯稱，國務院辦公廳、國土資源部所發的“通知”與“意見”是明確規定了“農村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案當事人雙方的房屋買賣合同無效的結論。最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（一）》第四條明確指出：合同法實施后，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而國務院辦公廳、國土資源部的文件屬行政規章，不能據此認定房屋買賣合同無效。根據上述法律的理解，城市居民購買農村房屋的合同應當是有效的，交易行為也不違法。因此，原告提出的訴請沒有法律依據，應當駁回。

在相互辯論中，對被告齊老伯一方的辯解，原告代理人提出答辯理由：2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。就政策而言，城鎮居民不得購買農民的宅基地房屋的確有據可依。目前國家的政策是明確嚴禁城鎮居民購買農民的宅基地房屋。我國《民法通則》第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”可見，買賣農村居民在宅基地上所建房屋不僅違反了相關法規與規章，更違反了黨和國家的政策，應當認定為無效行為。

對這種說法，原告齊老伯代理人再次答辯稱，看一份合同內容是否有效，在合同領域內，應首選適用合同法的規定。因為法律適用原則是：特別法優于普通法，新法優于舊法。而對于《民法通則》這一普通法來說，《合同法》是特別法，且在法律生效時間上看，《合同法》在后，同樣優于《民法通則》。本案應以《合同法》為依據予以認定。因此，雙方當事人所簽訂的房屋買賣合同應當是合法有效的，且該合同已經履行十幾年之久。

老人被判退房

法庭在充分聽取雙方當事人意見后審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，不允許隨意轉讓。在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農村集體經濟組織的權益。據此，法院最終確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

同時，鑒于齊老伯入住多年對房屋進行了適當裝修，對前后院墻加高、栽種果樹等實際投入，經征得雙方當事人同意，法庭委托評估公司對房屋裝修等實際投入進行現值評估，結果為4萬余元。據此，法院判決齊老伯退還該爭議房屋給張某，張某退還房款9.8萬元、損失補償款4萬余元，共計14萬余元給付齊老伯。判決后，齊老伯雖然不服，但上訴后被駁回，仍維持原判。

無家可歸，再打官司

沒了房子與田園生活的齊老伯不得不搬回城里，本打算買房居住，可一打聽房價，他手頭僅有的20多萬元，連個像樣的一居室樓房都買不來。齊老伯越想越不是滋味，感覺自己在買房這件事上吃了個大虧。

賣房的時候張某明明也知道城里人不能買農村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給自己；房價上漲了，又通過訴訟“要”回房子，這便宜都被他張某占了。在親友們的指點下，2012年12月底，齊老伯以房屋買賣協議被確認無效的主要責任在張某為由，起訴至法院，要求張某賠償締約過失的損失款42萬元。并在起訴的同時，申請對其實際損失進行評估，法庭受理后，經委托評估公司評估，根據當前農村房屋價格等情況，評估公司的評估意見為：齊老伯的損失為37.4萬元。法院經審理后認為，張某作為出賣人在出賣時即已經知道其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉范圍，且在出賣房屋十余年后又以房屋買賣違法為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔相對主要責任。因此，齊老伯要求張某賠償締約過失損失的訴訟請求與法有據、理由正當，應予支持。對于齊老伯作為買受人信賴利益損失的賠償，應全面考慮出賣人因宅基地及房屋升值所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。故依據評估結果，張某應給付齊老伯損失的百分之六十為宜。法院依法判決張某賠償齊老伯信賴利益損失23.3萬元。

編輯：薛華 icexue0321@163.com

法博士點評

本案爭議的焦點是農村小產權房買賣合同是否違法無效。在合同領域，衡量一個合同是否有效，應當以《合同法》的規定為法律依據。《合同法》第五十二條（五）項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，不僅國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》、國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》中有明確規定，《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村房屋與其宅基地連為一體，是不可分割的。如果說國土資源部“意見”、國務院辦公廳的“通知”屬于行政規章，不足以作為認定合同無效的法律依據，那么《土地管理法》、《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》應當屬于法律、國家政策范疇。無論是依據《合同法》、《土地管理法》相關規定，還是適用《民法通則》關于“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”之規定，買賣農村宅基地房屋之合同都應當認定為無效！

《合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，人民法院判令張某按60%責任賠償齊老伯損失是公平合理的。